Читайте также:
|
Затраты разделяются на:
1 прямые;
2 косвенные;
3 прибыль инвестора.
Прибыль инвестора – это установленная рынком цифра, отражающая сумму, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительный проект. Прибыль инвестора является в основном функцией риска и зависит от конкретной рыночной ситуации. В некоторых случаях прибыль предпринимателя оценивают в процентном соотношении от различных составных частей стоимости нового строительства.
Прямые затраты (стоимость трудовых и материальных ресурсов):
- расходы на трудовые ресурсы (заработная плата);
затраты на приобретение строительных материалов;
расходы на возведение временных сооружений;
прибыль застройщика (подрядчика);
затраты на временные ограждения строительной площадки.
Косвенные затраты (не относятся к самому сооружению, но возникают в ходе строительства):
затраты на обеспечение безопасности строительства;
расходы на коммунальные услуги при строительстве.
затраты на разрешение на строительство;
затраты на получение лицензий;
затраты по страхованию в период строительства;
расходы по уплате налогов в период строительства;
расходы на профессиональные услуги (архитектора, геодезиста, юриста);
расходы на оплату процента по кредиту;
расходы на рекламу
затраты на отвод земельного участка и другие затраты, которые не относятся к самому сооружению, но обязательно возникают в ходе строительства.
Используются следующие основные методы расчета затрат:
1) Метод сравнительной стоимости единицы
Используются данные УПВС и УПСС. Проводится оценка имущества на основе использования единичных скорректированных укрупнённых показателей затрат на создание аналогов.
2) Метод стоимости укрупнённых элементов
Оценка на основе величины стоимости создания основных элементов объектов недвижимости. В этом методе используются данные о стоимости различных элементов, т.е. компонентов здания, т.е. поэлементные затраты. Выделяются элементы: составление сметы; подготовка и проверка планов строительства; работы по подготовке участка под строительство; земляные работы; возведение фундамента; устройство внутренних стен; устройство перекрытий; устройство внешних стен; водосточные трубы; лестницы; оконные проёмы; и т.д.
3) Метод количественного анализа
Это оценка объекта, на основе полной сметы затрат на его воспроизводство. Необходимо учитывать прямые и косвенные затраты. Метод очень трудоёмок и требует привлечения квалифицированных сметчиков.
УПВС. Разработаны для целей переоценки основных фондов, ведущими проектными институтами министерств и ведомств, утверждены Госстроем СССР в 1970 г. УПВС составлены в ценах и нормах, введенных с 1 января 1969 года. Сборники состоят из 37 частей, сгруппированных по отраслям народного хозяйства и промышленности, либо по видам зданий и сооружений, имеющихся во многих отраслях народного хозяйства. УПВС содержат восстановительную стоимость 1 м3 строительного объёма зданий или 1 км трубопровода, 1 км автодороги, 1 т ёмкости склада, 1 м2 площади стенда, в зависимости от их назначения, констру-ции, капитальности, благоустройства, размера и расположения в том или ином территориальном поясе, с учётом климатического района, указанном в техниче-ской части сборника. Содержит все позиции сводной сметы затрат на строительство.
УПСС – это выжимка из сводного сметного расчёта стоимости строительства конкретного объекта данной отрасли. Показатели составлены в ценах базового региона (Московская область) и включают все прямые затраты, накладные расходы и плановые накопления в уровне сметных норм и цен 1984 г.
41. Основные положения ФСО № 4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости»: построение моделей оценки. Порядок расчета кадастровой стоимости объектов оценки
Построение моделей оценки
Для построения модели оценки может быть использована методология лю-бого из подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. Выбор под-хода или обоснованный отказ от его использования осуществляется оценщиком, исходя из особенностей вида разрешенного использования или назначения, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации.
Выбор модели оценки состоит из следующих этапов:
• выбор структуры моделей оценки (формы связи кадастровой стоимо-сти и ценообразующих факторов);
• выбор окончательного вида модели оценки, в том числе на основе ана-лиза достоверности использованной информации и точности моделей оценки.
При наличии достаточной и достоверной информации о ценах сделок и предложений по купле-продаже объектов оценки расчет кадастровой стоимости объекта оценки осуществляется преимущественно на основании сравнительного подхода.
Порядок расчета кадастровой стоимости объектов оценки
При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путем подстановки значений ценообразующих факторов, со-ответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, с использованием ко-торой может быть оценен данный объект оценки.
Если оценщиком использовано более одного подхода к оценке, результаты применения подходов должны быть согласованы с целью определения итоговой величины стоимости объекта оценки.
В случае существенного расхождения результатов расчета кадастровой сто-имости объекта оценки, полученных с применением различных подходов, оценщик должен провести анализ причин полученного расхождения.
Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оцен-щиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и ис-пользованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор исполь-зованных весов.
По результатам определения кадастровой стоимости объектов оценки оформляется отчет об определении кадастровой стоимости.
Отчет об определении кадастровой стоимости должен быть составлен не позднее семи месяцев с даты заключения договора на проведение кадастровой оценки.
Дата добавления: 2014-12-20; просмотров: 53 | Поможем написать вашу работу | Нарушение авторских прав |