Главная страница | Контакты | Случайная страница Автомобили Астрономия Биология География Дом и сад Другие языки Другое Информатика История Культура Литература Логика Математика Медицина Металлургия Механика Образование Охрана труда Педагогика Политика Право Психология Религия Риторика Социология Спорт Строительство Технология Туризм Физика Философия Финансы Химия Черчение Экология Экономика Электроника

Щодо землі фінансових установ

Необхідно відзначити положення ст. 17 Проекту закону, відповідно до якої банк та інша кредитна установа зобов'язані відчужувати земельні ділянки сільськогосподарського призначення що були набуті в рахунок погашення зобов'язань. Таке відчуження необхідно здійснити протягом 6 (шести) місяців з дня набуття землі та на користь органів державної влади чи місцевого самоврядування, або шляхом проведення аукціону.

На нашу думку, об'єм і точність означених правових норм не забезпечують належне врегулювання питання, обумовленого завданням коментованої статті, оскільки виникає безліч питань щодо ціни продажу, здійснення оферти щодо продажу органам влади, правового регулювання у випадку невиконання приписів закону тощо.

http://advocatesanswers.in.ua

Білецька Ганна Миколаївна

науковий співробітник

НДІ фінансового права

Сучасний стан та перспективи розвитку земельного ринку в Україні

За часів радянського Союзу було скасовано приватну власність на землю та

проголошено землю власністю держави з подаль

шим вилученням її з

цивільного обігу. На сьогодні в Україні відбулись докорінні та принципові

зміни у регулюванні речових прав на нерухомість та здійснено правові та

економічні заходи щодо відновлення ролі категорії нерухомості, визнано

земельну ділянку об

’єктом цивільного обігу, встановлено нові пріоритети

використання земельних ділянок, створено підгрунтя для формування

цивілізованого ринку землі тощо. Принцип свободи економічної діяльності як

невід’ємний атрибут ринкової економіки знайшов своє відображен

ня у

цивільно

-

правових нормах, що регулюють речові відносини та операції із

землею. З відмовою від принципу безкоштовності землекористування, з

розвитком ринкових відносин земля почала набувати все більшої економічної

цінності

[1].

Дослідженням проблем ст

ановлення ринку землі в України та ситуації яка

склалася в нашій державі щодо порядку організації державного управління

земельними ресурсами піднімали багато вчених Ю.

Д. Білик, В.

І. Демчик, А.

С.

Даниленко, В.

П. Жушман, В.

П. Патика, Ю.

С. Шемчушенко,

В.

С. Ярчук, та

інші.

Однак, не зважаючи на широкомасштабну правозастосовчу практику,

активний розвиток земельного та цивільного законодавств існує

недосконалість, а саме нездатність належним чином врегулювати суспільні

відносини у земельній сфері. Мають

місце проблеми правового характеру щодо

врегулювання операцій з нерухомістю через неефективність та

необґрунтованість встановлених обмежень, існують серйозні протиріччя та

прогалини між правовими актами, потребує удосконалення земельно

-

кадастрова система о

бліку земельних ресурсів, необхідне нормативне

закріплення інвентаризації земель з визначенням можливості використання

кожної ділянки тощо.

Метою цієї статті є виявлення причин погіршення стану земельних

правовідносин, визначення важливості окремих напря

мів земельної реформи та

аналіз зарубіжного досвіду щодо становлення ринку землі.

Отже,

територією Україна є однією з найбільших держав Європи, а за

якісним складом і біопродуктивністю земельних угідь

–

однією з найбагатших

країн світу. В Україні зосередже

на значна частина (понад 7%) світових запасів

чорноземних та інших найродючіших різновидів ґрунтів, а забезпеченість

основних галузей господарства земельними ресурсами в 3

-

4 рази вища, ніж у

багатьох західноєвропейських країнах. Із 60.4 млн.

га території д

ержави майже

42 млн. га (69%) складають сільськогосподарські угіддя, переважну більшість

яких, а саме 32.6 млн. га (54%) становлять орні землі. Такий високий земельно

-

ресурсний потенціал держави створює можливість виходу країни з економічної

кризи. Досягну

ти цієї мети можливо лише за умови докорінних змін в

земельних відносинах, зокрема шляхом прийняття Закону України “Про ринок

землі”, який би прискорив процес формуванні цивілізованого ринку землі та

удосконалення земельно

-

кадастрової системи

[2]

.

В бере

зні 2007 року було прийнято Закон України “Про державний

земельний кадастр”. До цього часу Україна була єдиною державою на терені

колишнього Радянського Союзу, де не діяв вказаний нормативно

-

правовий акт.

Слід зазначити, що в державах Європейського союзу н

емає жодної держави, де

хоча б один квадратний метр був не облікований і на нього не було відповідних

правомочних документів. На сьогодні в Україні сотні гектарів землі є не

облікованими та не мають конкретного суб’єкта права власності. Прийняття

зазначено

го законодавчого акту повинно створити єдину реєстраційну систему,

результатом дії якої стане упорядочення обліку земель та удосконалення

системи управління земельними ресурсами, що сприятиме інвестиційній

активності, розвитку ринку землі, підтримці систем

и оподаткування та

іпотечного кредитування.

Слід зазначити, що Згідно із Земельним кодексом України

від

25.

10.2001

р.

, державний земельний кадастр

—

це єдина державна система

земельно

-

кадастрових робіт, яка встановлює процедуру визнання факту появи

чи вт

рати права власності і користування земельними ділянками. Але за

нинішніх реалій це не зовсім вірне формулювання, так як в усьому світі

кадастр розглядають не як систему робіт, а як державну систему відомостей і

документів, що містять дані про земельні діл

янки, нерухомість, що розміщена

на ній, майнові права на них, а також інформацію щодо обмеження прав

власності на ту чи іншу земельну ділянку.

Також необхідно зазначити, що основними положеннями Закону “Про

державний земельний кадастр” від 20.03.2007

р. є

: визначення кадастру як

систему відомостей та документів, що містять дані про земельні ділянки, їх

цільове призначення, правовий режим, а також відомості про оцінку земель, їх

кількість та якісні характеристики, інформацію щодо власників, користувачів та

орендарів;

-

Кадастр розділено на три рівні: загальнодержавний, регіональний,

місцевий. Запроваджено введення кадастрового номера земельної ділянки.

Тобто, індивідуального номеру, що надається земельній ділянці в процесі

первинної держреєстрації та залишаєть

ся незмінним незалежно від кількості

змін суб’єктів земельних правовідносин та на протязі всього часу існування

земельної ділянки як об’єкта права власності або права користування;

-

Процедуру ведення земельного кадастру покладено на три органи:

Держкомзем,

Міністерство юстиції та органи місцевого самоврядування;

Як видно із зазначеного вище, в статті 193 Земельного Кодексу та в статті

Закону України “Про державний земельний кадастр”, має місце правова

неузгодженість щодо визначення земельного кадастру, на

на

ш погляд

визначення відображене в Законі України “Про державний земельний кадастр”

є більш досконалим та відповідає міжнародним стандартам щодо функцій

покладених на земельний кадастр. Слід зазначити, що державна політика у

сфері земельного кадастру, перш

за все, повинна бути зорієнтована на

створення єдиної системи ведення державного земельного кадастру на всій

території України, та бути узгоджена з міжнародними стандартами і

методологією, це означає, що кадастр в Україні повинен гарантувати

достовірність

та актуальність даних, забезпечувати їх накопичення, захист та

конфіденційність.

Ще однією не меш важливою перепоною на шляху до формування ринку

землі

–

є незавершений процес видачі державних актів на землю. Так, як на

сьогодні по Україні їх отримали лише

78 % населення, частина виробляла за

свої кошти, частині допомогли недержавні проекти підтримки приватизації

землі, а частина населення й досі не оформила актів. До цих 23% відносяться

малозабезпечені люди, які не мають можливості покрити витрати на

виго

товлення необхідної документації, і мабуть саме тут необхідна фінансова

підтримка держави, так як навіть здавати землю в оренду можливо лише за

наявності державних актів, що посвідчують право власності на земельну

ділянку

[

]

.

Аналізуючи чинне українське з

аконодавство та законодавство деяких

іноземних держав, наприклад, Німеччини, Польщі, Латвії, можемо дійти

висновку про необхідність чіткого законодавчого закріплення положень щодо

переходу права власності на земельні ділянки сільськогосподарського

призначе

ння, заборони монополізації земельної власності, продаж земельних

ділянок, що перебувають у державній та комунальній власності тощо.

П

орядку

проведення земельного аукціону,

здійснення землевпорядних дій, заборони у

сфері агротехніки, заходів щодо підтриман

ня і догляду за земельними

ділянками, порядку реалізації державних вимог щодо будівництва житла,

комунікацій, доріг, планування територій тощо.

Вирішення вище зазначених проблем можливе лише з прийняттям Закону

України “Про ринок землі”, що створив би підг

рунтя для формування

повноцінного ринку землі, сучасних земельно

-

орендних та іпотечних відносин,

запровадженні економічних стимулів раціонального використання та охорони

земель.

Також, не можливо обійти увагою землі сільськогосподарського

призначення, які

згідно з земельним законодавством вважаються

пріоритетними. Україна має найкращі в світі чорноземи і сьогоднішній стан

нашого національного багатства залежить від правильно проведеної політики

держави щодо їх охорони. Так, як реальна цінність землі формуєт

ься винятково

ринком, визначаються основні вартісні параметри: ціна землі, дохід із землі і

ставка капіталізації, крім того, будь

-

який вид вартості землі є похідним від

ринкової вартості. Ринкова вартість до Міжнародних стандартів оцінки, є

розрахункової в

еличиною, що дорівнює сумі грошей, за яку передбачається

перехід майна із рук в руки на дату оцінки в результаті комерційної угоди між

покупцем та продавцем, після адекватного маркетингу, при цьому мається на

увазі, що кожна із сторін діяла компетентно, ро

зсудливо та без примусу

[4].

В нормах Закону України “Про ринок земель”, повинні бути чітко

прописані вище зазначені елементи за допомогою яких можливо було б

здійснювати процедуру купівлю

-

продажу земель сільськогосподарського

призначення, та чітко вказані

механізми руху земельних ділянок, від одного

суб’єкт права власності до іншого.

Держава, економіка якої базується на

засадах ринкових відносин, зацікавлена в формуванні реальних цін на

найдорожчий ресурс

-

землю. Саме тому держава зобов’язана стимулювати

саме ринковий обіг земельних ділянок на правовій основі. Зауважимо, що

ринковий обіг земельних ділянок може відбуватися на основі двох важливих

видів цивільно

-

правових угод: договору купівлі

-

продажу земельних ділянок та

договору оренди земельних ділянок. Н

а основі договорів купівлі

-

продажу

відбувається перехід права власності на земельні ділянки, а на основі договорів

оренди землі

-

перехід права користування на земельні ділянки. Саме ці два

види цивільно

-

правових договорів забезпечують функціонування двох

відносно

самостійних сегментів земельного ринку: ринку земельних ділянок (для набуття

їх у власність) та ринку оренди земель (для набуття їх у тимчасове платне

користування).

Ще однією із проблем яка повинна бути вирішена із прийняттям вказаного

Закону є

мораторій на купівлю

-

продаж земель сільськогосподарського

призначення, тобто заборона фізичним і юридичним особам, які володіють

ділянками для ведення товарного сільгоспвиробництва, а також паями,

продавати землю (відчужувати в інший спосіб). Винятком є пе

редача землі у

спадок та вилучення для суспільних потреб.

Слід зауважити, що мораторій на відчуження земель

сільськогосподарського призначення мав діяти три роки

—

до 1 січня 2005

-

го.

За цей час повинні бути розробленні та прийнятті закони “Про державний

земельний кадастр” та “Про ринок землі”.

Отже, підсумовуючи вище зазначене, можемо сформулювати наступні

висновки, на сьогоднішній день назріла нагальна потреба у формуванні

відкритого ринка землі, так як земля є найнадійнішою нерухомістю та володіє

уніка

льною властивістю відтворювати заповнювані джерела енергії, органічні

речовини. При правильній експлуатації та економічних вкладеннях ця

властивість землі, неухильно зростає. Зазначимо також про доцільність:

удосконалення правового регулювання земельних в

ідносин шляхом

запровадження економіко

-

правових важелів, державне регулювання ринковими

методами цін на земельні ділянки, заохочення ринкового обороту землі з метою

оптимізації землекористування.