Студопедия  
Главная страница | Контакты | Случайная страница

АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатика
ИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханика
ОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторика
СоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансы
ХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника

Тема 11. Товарищества собственников жилья. Жилищные кооперативы

Читайте также:
  1. I. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
  2. II. ВЫБОР СПОСОБА УПРАВЛЕНИЯ И СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ МКД
  3. III. ПОРЯДОК ОРГАНИЗАЦИИ И ПРОВЕДЕНИЯ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ МКД
  4. VI. Проведение общего собрания собственников в очной форме.
  5. VII. Общее собрание собственников помещений в форме заочного голосования.
  6. Аудит расчетов по договору простого товарищества
  7. В капиталистическом обществе реализация духовной свободы и благоприятных условий для саморазвития индивидов происходит в основном в классе собственников.
  8. Вопрос 12. Потребительские кооперативы
  9. Вопрос 13. Товарищества собственников жилья
  10. ГАРАНТИИ ПРАВ СОБСТВЕННИКОВ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, ЗЕМЛЕВЛАДЕЛЬЦЕВ, ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАТЕЛЕЙ И АРЕНДАТОРОВ.

1. Товарищества собственников жилья:

а) понятие и порядок организации товарищества собственников жилья;

б) права и обязанности товарищества;

в) органы управления товариществом;

г) средства и имущество товарищества;

д) ТСЖ как способ управления многоквартирным домом.

2. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы:

а) понятие и порядок создания кооператива;

б) органы управления кооперативом;

в) права и обязанности членов кооператива;

г) порядок вступления и выхода из кооператива.

 

На занятии студент должен знать понятия товарищества собственников жилья, жилищного и жилищно-строительного кооператива, цели их создания, порядок организации товарищества и кооператива, права и обязанности членов ТСЖ и ЖК, органы управления, порядок регистрации.

При ответе на первый вопрос отвечающему необходимо прежде всего изучить положения ст.ст 110-152 ЖК РФ.

Ниже приводится общая информация о порядке создания и деятельности ТСЖ.

1. Членами ТСЖ (а значит, и его учредителями) могут быть как физические, так и юридические лица, муниципальные образования, Российская Федерация и ее субъекты, поскольку собственниками помещений могут быть как те, так и другие. Жилищный кодекс предоставляет такое право лицам, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах. Ими могут быть участники договоров долевого строительства жилья, а также застройщик, который обладает правом собственности навесь строящийся дом до заключения договоров о долевом строительстве и, как правило, сохраняет право собственности на некоторые помещения после завершения строительства дома. Застройщик единолично не может создать ТСЖ в строящемся доме— необходимо как минимум два будущих собственника (например, застройщик и участник по договору долевого строительства жилья).

2. В ТСЖ могут входить собственники как жилых, так и нежилых помещений, что важно в свете тенденции строительства многофункциональных административно-жилых зданий, жилых домов со встроенными нежилыми помещениями и гаражными комплексами.

3. ТСЖ— это добровольное, а необязательное объединение собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно п. 2 ст. 30 Конституции РФ никто не может быть принужден к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем.

4. ТСЖ— некоммерческая организация, поэтому логично предположить, что на него распространяется действие Федерального закона от 12.01.1996 N 7-ФЗ «О некоммерческих организациях». Однако совсем недавно (а именно с 15.12.2007) ТСЖ выведено из-под действия данного закона, что несколько упростило процедуру его регистрации.

В соответствии с Гражданским (ст. 51) и Жилищным (п. 3 ст. 136) кодексами ТСЖ является юридическим лицом, следовательно, подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ТСЖ осуществляется Федеральной налоговой службой в пятидневный срок с момента предоставления всех необходимых документов.

Органом управления ТСЖ является Правление, его полномочия урегулированы ст. 147 ЖК. В уставе ТСЖ должна определена компетенция правления и ее отличие от компетенции общего собрания (в том числе— от исключительной компетенции, установленной в ст. 145 ЖК). Правление избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года. Через каждые два года, таким образом, жилищное законодательство предполагает перевыборы правления ТСЖ. При этом не запрещено избрание в члены правления лиц, уже избиравшихся в него ранее. Правление— это исполнительный орган ТСЖ, подотчетный общему собранию. Его возглавляет председатель ТСЖ, избираемый из членов правления. Таким образом, избрание председателя ТСЖ не находится в компетенции общего собрания. В уставе ТСЖ должны быть определены сроки и периодичность созыва заседаний правления. Целесообразно созывать эти заседания раз в месяц. Ход заседания протоколируется, и эти протоколы должны храниться в архиве ТСЖ отдельно от протоколов общих собраний. Кворум, установленный для заседаний правления, имеется при наличии большинства его членов. В обязанности правления ТСЖ в соответствии со ст. 148 ЖК входит выполнение различных функций. В первую очередь, поскольку правление осуществляет текущее руководство деятельностью ТСЖ, оно должно отслеживать соблюдение товариществом законодательства и требований устава. Немаловажной обязанностью правления выступает контроль за своевременным внесением членами ТСЖ установленных обязательных платежей и взносов. При этом правление ТСЖ должно на практике обеспечивать регулярность этих поступлений, поскольку предполагается, что они— один из основных источников формирования имущества ТСЖ. На правление возлагается составление смет доходов и расходов ТСЖ и отчетов о финансовой деятельности, а также представление их общему собранию членов товарищества для утверждения. Одной из главных обязанностей правления выступает управление многоквартирный домом или заключение договоров на управление им. Таким образом, непосредственно отправления зависит «коммунальное благополучие» членов ТСЖ. Заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме требует отправления ТСЖ не только знания рынка этих услуг, но и базовых юридических знаний. В обязанности правления входит наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их. Правление ТСЖ ведет делопроизводство в ТСЖ, список его членов, а кроме того— бухгалтерский учет и бухгалтерскую отчетность.

Далее, направление ТСЖ возлагается такая обязанность, как созыв и проведение общего собрания членов товарищества. В связи с этим в делопроизводстве ТСЖ должны быть разработаны и использоваться такие документы, как:

- уведомление о проведении общего собрания членов ТСЖ;

- образец письменного решения члена ТСЖ (или собственника помещений в доме) по вопросам, выносимым на голосование;

- бланки протоколов заседаний правления;

- бланки протоколов общего собрания.

На правление ТСЖ может быть возложено выполнение иных обязанностей, вытекающих из устава ТСЖ, например тех, которые указаны в ст. 138 ЖК:

- обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;

- обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями вправе общей собственности на данное имущество;

- обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

- принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством в пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

- представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме (членов ТСЖ), в том числе в отношениях с третьими лицами.

При ответе на второй вопрос семинарского занятия необходимо изучить соответствующие положения ГК и ЖК РФ. Ниже приводится краткий обзор основных вопросов, содержание которых выносится на обсуждение во время семинарского занятия.

1. Основы правового статуса жилищно-строительных кооперативов

Как уже было отмечено, нормативную базу деятельности жилищно-строительных кооперативов составляют следующие нормы:

1) Статья 116 Гражданского кодекса РФ.

2) Раздел 5 Жилищного кодекса РФ.

В соответствии со статьей 110 Жилищного кодекса РФ жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Более общей является статья 116 Гражданского кодекса, дающее понятие потребительского кооператива: «добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов». Для того чтобы определиться с правовым статусом жилищно-строительных кооперативов, необходимо подвергнуть системному толкованию норму статьи 116 Гражданского кодекса РФ. Данная норма расположена в параграфе 5 главы 4 Гражданского кодекса РФ - «Некоммерческие организации.

Жилищные кооперативы вправе распределять полученную прибыль между своими членами (п. 5 ст. 116 Гражданского кодекса РФ, является lex specialis по отношению к п. 1 ст. 50 Гражданского кодекса РФ). Еще одной особенностью жилищно-строительных кооперативов является то, что к ним не применимы положения ФЗ «О некоммерческих организациях» от 12.01.1996 (п. 3 ст. 1 указанного закона). Таким образом, жилищные кооперативы занимают промежуточное положение между коммерческими и некоммерческими организациями. С одной стороны, они являются некоммерческими организациями и на них распростроняются соответствующие положения Гражданского кодекса РФ. С другой стороны, в отличие от других некоммерческих организаций (в том числе товариществ собственников жилья) они вправе распределять полученную прибыль между своими членами (это указывает на их коммерческий характер), кроме того, в отношении жилищно-строительных кооперативов не применяются положения ФЗ «О некоммерческих организациях».

2. Создание жилищно-строительных кооперативов

При создании жилищно-строительных кооперативов необходимо руководствоваться статьями 111 и 112 ЖК РФ, а также общими положениями Гражданского кодекса РФ о юридических лицах (параграф 1 главы 4).

В соответствии со статьей 112 ЖК РФ жилищный кооператив может быть создан лишь в том случае, если число его членов не менее пяти человек. При этом число членов жилищно-строительных кооперативов не должно превышать количество жилых помещений в кооперативном доме. Решение о создании жилищно-строительных кооперативов принимается собранием учредителей. Решение о создании жилищно-строительных кооперативов считается принятым, если за него проголосовали все лица, желающие вступить в кооператив. Решение о создании кооператива и принятии его устава должно быть оформлено протоколом. Отдельно стоит осветить вопрос о том, кто вправе вступить в жилищный кооператив. Статья 111 ЖК РФ устанавливает, что правом на вступление в жилищно-строительный кооператив обладают все граждане, достигшие 16 лет, а также юридические лица. Кооператив может быть создан либо исключительно гражданами, либо исключительно юридическими лицами, либо совместно гражданами и юридическим лицами.

Единственным учредительным документом жилищного кооператива является устав. Устав принимается одновременно с решением об организации жилищно-строительных кооперативов. С момента государственной регистрации кооператива устав является обязательным не только для тех, кто голосовал за его принятие, но и для всех остальных членов жилищно-строительных кооперативов, а также для самого кооператива. На основании устава жилищно-строительный кооператив будет выступать в коммерческом обороте, а участвовать в отношениях с государственными и муниципальными органами.

Государственная регистрация жилищно-строительного кооператива (как и других юридических лиц) осуществляется по его месту нахождения, под которым признается место нахождения постоянно действующего исполнительного органа (правления) жилищно-строительных кооперативов.

Государственную регистрацию в настоящее время осуществляют территориальные органы Федеральной налоговой службы РФ.

Регистрирующий орган обязан принять решение о регистрации или об отказе в ней в течение 5 рабочих дней со дня сдачи документов; а в течение 5 дней со дня государственной регистрации налоговый орган обязан выдать свидетельство о постановке на учет. Государственная регистрации считается состоявшейся в момент внесения записи о регистрации жилищно-строительного кооператива в Единый государственный реестр юридических лиц. С этого момента жилищно-строительный кооператив считается созданным и вправе осуществлять свою деятельность.

3. Управление деятельностью жилищно-строительных кооперативов

Жилищный кодекс РФ довольно жестко закрепляет структуру органов управления жилищно-строительных кооперативов:

1) Общее собрание членов жилищно-строительного кооператива.

2) Правление жилищно-строительного кооператива.

3) Председатель правления жилищно-строительного кооператива.

Жилищный кодекс РФ не регламентирует порядок созыва общего собрания, потому соответствующие положения также должны быть установлены уставом жилищно-строительного кооператива. Руководствоваться можно, к примеру, нормами жилищного кодекса, посвященными порядку созыва общего собрания товарищества собственников жилья (статья146 Жилищного кодекса РФ).

Статья 117 Жилищного кодекса РФ устанавливает, что общее собрание правомочно в том случае, если на него явилось более 50% членов жилищно-строительного кооператива. Решения принимаются простым большинством присутствующих, однако в уставе могут быть указаны вопросы, решения по которым принимаются квалифицированным большинством (3/4). Принятое на общем собрании решение оформляется протоколом и является обязательным для всех членов жилищно-строительного кооператива.

4. Правовое положение членов коопертива

1) Прием в члены жилищно-строительные кооперативы и прекращение членства в жилищно-строительные кооперативы.

Порядок приема лиц в члены уже созданного кооператива установлен статьей 121 Жилищного кодекса РФ и может быть дополнен соответствующими положениями устава жилищно-строительного кооператива.

2) Членство в жилищно-строительном кооперативе прекращается в следующих случаях:- добровольный выход- исключение- смерть гражданина-члена жилищно-строительного кооператива- ликвидация юридического лица-члена жилищно-строительного кооператива- ликвидация кооператива. Данный перечень является исчерпывающим и не может быть изменен уставом жилищно-строительного кооператива.

3) Права и обязанности членов жилищно-строительного кооператива.

К основным правам членов жилищно-строительных кооперативов можно отнести право на участие в общем собрании, право на предоставление жилого помещения в кооперативном доме, право на пай, право на вселение временных жильцов, право на сдачу жилого помещения в наем, право собственности на предоставленное жилое помещение с момента полной выплаты паевого взноса.

Ч. 3 ст. 124 Жилищного кодекса РФ устанавливает, что основанием владения, пользования и распоряжения жилым помещением в кооперативном доме является членство в кооперативе. С момента полной оплаты паевого взноса лицо приобретает право собственности на помещении и на него полностью распространяются правила главы 6 Жилищного кодекса РФ.

Паевой взнос представляет собой имущественный (денежный) взнос, соответствующий покупной стоимости жилого помещения, получаемого членом кооператива. Паевой взнос может быть внесен единовременно или в рассрочку, в зависимости от положений устава. До полной оплаты паевого взноса жилое помещение принадлежит жилищно-строительному кооперативу на праве собственности. Главная обязанность члена кооператива – внести паевой взнос в порядке и сроки, установленные уставом жилищно-строительного кооператива. Уставом могут быть установлены и иные обязанности членов кооператива. В соответствии с частью 4 статьи 130 Жилищного кодекса РФ член жилищно-строительного кооператива в случае грубого неисполнения своих обязанностей может быть исключен из кооператива по решению общего собрания. Такое лицо подлежит выселению из предоставленного ему жилого помещения на основании статьи 133 Жилищного кодекса РФ.




Дата добавления: 2015-01-30; просмотров: 19 | Поможем написать вашу работу | Нарушение авторских прав




lektsii.net - Лекции.Нет - 2014-2024 год. (0.01 сек.) Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав