Читайте также:
|
|
АНАЛИЗ ФАКТИЧЕСКИХ ХАРАКТЕРИСТИК ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ
Для получения данных о конструктивных решениях и фактическом составе зданий и сооружений, составляющих объект оценки, а также определения текущего состояния строительных конструкций и элементов, оценщик должен лично или с привлечением соответствующих специалистов выполнить их обследование. Результаты обследования являются основой для расчета стоимости затратным методом, служат основой для выводов относительно физически возможных вариантов использования недвижимости, а также текущего и перспективного позиционирования на рынке.
Формы и задачи проведения обследований
При эксплуатации объектов недвижимости неоднократно возникают ситуации, требующие сбора, обновления и анализа фактических данных о характеристиках земельных участков и улучшений, составляющих объект недвижимости. Процесс сбора и анализа фактических данных называется обследованием. Обследование может проводиться для решения различных задач, основными из которых являются:
• оценка пригодности земельных участков для строительства;
• оценка технического состояния и эксплуатационных качеств зданий и сооружений с точки зрения диагностики повреждений строительных конструкций;
• оценка технического состояния зданий и сооружений для обоснования решений по их реконструкции,модернизации или изменению функционального назначения;
• техническая инвентаризация и регистрация объектов недвижимости;
• оценка стоимости объектов недвижимости. В зависимости от вида решаемых задач, обследование объектов может проводиться в различных формах. Так, для решения задач об оценке пригодности участков и технического состояния зданий и сооружений наиболее приемлемой является форма технической экспертизы. Как правило, техническая экспертиза сопровождается исследованиями свойств и состояния грунтов, строительных материалов и конструкций, прогностическими расчетами характеристик фактической или остаточной прочности и несущей способности зданий и сооружений.
Обследование в целях инвентаризации проводится в форме паспортизации, то есть путем сбора данных по установленному перечню с целью создания стандартного пакета документации. В ходе технической инвентаризации объектов решаются следующие основные задачи:
• выявляется и определяется основное строение (главная вещь), образующая инвентарный объект;
• выявляются вспомогательные служебные строения и сооружения (принадлежности), входящие в состав инвентарного объекта;
• выявляется дата начала эксплуатации объекта;
• замеряется в натуре и графически фиксируется плановое положение основного строения, вспомогательного строения и передаточных устройств;
• замеряются в натуре и графически фиксируются конструктивные и функциональные части основного строения;
• определяются техническое состояние и физический износ инвентарного объекта и его частей;
• определяется восстановительная стоимость инвентарного объекта и его частей;
• уточняется первоначальная стоимость.
Обследование для целей оценки стоимости объектов недвижимости является синтетической формой, сочетающей в себе основные приемы технической экспертизы и паспортизации. По характеру применяемых для этого методов данная форма обследования относится к освидетельствованию объектов. По своему содержанию освидетельствование наиболее близко к паспортизации. При этом круг решаемых задач по сравнению с паспортизацией расширяется последующим позициям:
• выявляются ограничения по возможным формам использования объекта;
• определяются количественные эксплуатационные показатели;
• выявляются характеристики улучшений, вызывающие уменьшение стоимости из-за несоответствия современным рыночным стандартам.
При освидетельствовании данные об объектах формируются оценщиком в процессе анализа документации и по результатам натурных наблюдений визуальными методами.
Более сложные методы определения технического состояния строительных материалов и конструкций, такие как отборы проб и испытание образцов, неразрушающие методы контроля технического состояния с помощью специальных приборов и оборудования, использование геодезических приборов для измерений обычно при оценке стоимости недвижимости не применяются.
Освидетельствование для целей оценки стоимости недвижимости состоит из трех этапов:
• подготовительные работы;
• техническое обследование;
• анализ и оформление результатов освидетельствования.
Дата добавления: 2015-01-30; просмотров: 47 | Поможем написать вашу работу | Нарушение авторских прав |