Главная страница | Контакты | Случайная страница Автомобили Астрономия Биология География Дом и сад Другие языки Другое Информатика История Культура Литература Логика Математика Медицина Металлургия Механика Образование Охрана труда Педагогика Политика Право Психология Религия Риторика Социология Спорт Строительство Технология Туризм Физика Философия Финансы Химия Черчение Экология Экономика Электроника

Подготовительные работы

Подготовительные работы заключаются в предварительном ознакомлении с объектом оценки, сборе и анализе исходных документальных материалов, подготовке рабочих материалов для обследования.

При предварительном ознакомлении производится первичный осмотр объекта в натуре и устанавливается примерный объем имеющейся у заказчика оценки документации или информации о строительстве и эксплуатации объекта.

Предварительный осмотр объекта

В результате предварительного осмотра объекта следует определить:

• ориентировочные размеры, характеристики формы и состояния участка;

• состав улучшений;

• типы улучшений по основным классификационным признакам;

• текущее состояние улучшений (незавершенное строительство, новое строительство, строения с видимыми внешними при- знаками разрушений строительных конструкций).

В качестве характеристик состояния участка выступают степень удобства использования застроенных участков и пригодность незастроенных участков к застройке, исходя из вида рельефа поверхности и гидрогеологических условий.

В состав улучшений при оценке недвижимости включаются:

• основные здания и сооружения;

• вспомогательные здания и сооружения — пристройки, насосные, трансформаторные, дымовые трубы, котельные, эстакады для конвейеров, и т. д.;

• машины и оборудование, относящиеся к обеспечению функционального назначения зданий и сооружений — грузовые и пассажирские лифты и подъемники, эскалаторы, конвейеры, холодильные станции и т. п.;

• внутренние инженерные сети и системы, относящиеся к обеспечению функционального назначения зданий и сооружений — электроснабжения и освещения, водоснабжения и канализации, отопления и охлаждения, вентиляции и кондиционирования, газоснабжения, пожаротушения и сигнализации;

• внутриплощадочные инженерные сети, элементы инфраструктуры и благоустройства — кабельные сети и трубопроводы, дренажные системы, проезды автомобильного и рельсового транспорта, пешеходные проходы и тротуары, ограждения, пожарные водоемы, постоянные элементы благоустройства и т. д.

В перечень машин и оборудования при оценке недвижимости не должны включаться позиции, которые относятся к обрабатывающему и производственному оборудованию, установленному исключительно в связи с производственной или коммерческой деятельностью предприятия.

Основными признаками, позволяющими классифицировать здания и сооружения, являются:

• функциональное назначение;

• тип объемно-планировочного решения;

• тип конструктивного решения;

• время постройки;

• степень капитальности. По функциональному назначению здания и сооружения могут быть разделены на три основные группы: жилые, общественные и промышленные.

Степень капитальности зданий и сооружений определяется в зависимости от типов применяемых конструкций для устройства основных частей строений: фундаментов, стен, каркасов, междуэтажных перекрытий.

7.2.2. Сбор и анализ документации

Основными документами, которые следует собрать и изучить на данном этапе, являются:

• справочные материалы о природно-климатических и экологических условиях в районе объекта;

• карта района расположения объекта;

• документы, подтверждающие границы землеотвода;

• регистрационные документы о правах собственности;

• нормативная документация для проектирования и строительства объектов функциональных назначений, к которым от- носится оцениваемый объект или которые рассматривают-

ся как варианты наилучшего и наиболее эффективного использования;

• проектная документация по строительству (строительные чертежи планов и разрезов, ведомости основных строительных конструкций, сметы);

• исполнительная документация по строительству (журналы работ, акты приемки скрытых работ, протоколы согласования изменений к проекту, исполнительные схемы);

• документы инвентарного дела, включающего акт технического обследования и технический паспорт;

• эксплуатационная документация, содержащая сведения об изменениях физического состояния объекта, объемах и сроках вы- полненных ремонтных работ, о реконструкции и модернизации;

• справочные данные об истории объекта.

Анализ справочной и нормативной документации. Справочная и нормативная документация анализируется с позиции определения факторов, которые могут оказать влияние на величину стоимости объекта и на принятие решения о характере возможного использования объекта при выполнении анализа наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости. Эти факторы условно можно разделить на внешние и внутренние.

Внешние факторы определяют характеристику окружающей объект недвижимости местности и застройки. Обсуждение внешних факторов, характеризующих местоположение, выполнено ранее в главе б.

Внутренние факторы содержат нормативные требования к объекту данного типа в соответствии с его назначением. К внутренним факторам относятся:

• требования норм проектирования к устройству зданий и сооружений в зависимости от функционального назначения;

• противопожарные требования к зданиям и сооружениям;

• законодательные требования по характеру использования не- движимости.

Анализ нормативных требований к устройству зданий и сооружений в зависимости от функционального назначения предполагает определение требуемых количественных характеристик условий обитаемости или выполнения основных производственных процессов, которые должны быть обеспечены конструктивным и планировочным решениями строения. К таким характеристикам относят:

• естественное освещение помещений;

• теплоизоляцию внутреннего объема;

• звукоизоляцию;

• виброизоляцию;

• вентиляцию и др. Результаты подобного анализа являются, в том числе, основой для выявления позиций, вызывающих уменьшение стоимости за счет не- соответствия современным рыночным стандартам.

Анализ противопожарных требований к зданиям и сооружениям также может иметь существенное значение как при определении позиций, вызывающих уменьшение стоимости (например, из-за отсутствия элементов, обеспечивающих пожаробезопасность, или из-за несоответствия конструктивных решений требованиям норм пожаробезопасности); так и при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости.

Здания, в зависимости от вида конструкционных материалов, классифицируются по степеням огнестойкости, которые могут ограничивать проектируемые варианты их функционального использования.

Анализ законодательных требований подразумевает изучение местных, региональных и федеральных законодательных актов, определяющих:

• статус объектов, отнесенных к памятникам истории и архитектуры;

• правила землепользования;

• ограничения по использованию зданий различного функционального назначения.