Студопедия  
Главная страница | Контакты | Случайная страница

АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатика
ИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханика
ОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторика
СоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансы
ХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника

Преимущества и недостатки

Читайте также:
  1. II) Недостатки биометрических систем распознавания личности
  2. Бюрократии. Недостатки организаций.
  3. Виды и формы расчетов осуществляемых предприятием. Преимущества и недостатки разных форм расчетов.
  4. Возможности и преимущества применения метода.
  5. Вопрос 1.3.1. Какие три стратегии формулирует М. Портер для получения преимущества в отрасли?
  6. Вопрос 2. Бюрократии. Недостатки оганизаций.
  7. Газеты имеют такие преимущества перед другими средствами
  8. Глава 2. Экологический анализ Юга России: преимущества и проблемы региона.
  9. Гравитационное осаждение. Преимущества. Недостатки. Условия реализации процесса осаждения.
  10. Дистанционное обучение. Достоинства и недостатки

Наиболее надежные результаты на основе использования сравнительного подхода получают при оценке небольших коммерческих объектов и объектов недвижимости, которые часто покупаются-продаются и не используется для получения дохода. Чем более похожи объекты сравнения и чем больше их используется для анализа, тем более точным будет получаемый результат оценки. Следовательно, СП наиболее надежен при оценке жилья, так как рынок жилья – наиболее развитый сегмент рынка недвижимости и имеется достаточное количество сопоставимых продаж объектов (квартир). К тому же этот рынок насыщен информацией: периодическая печать, телевизионная информация и собственные базы данных риэлтерских фирм.

Преимущества сравнительного подхода:

– позволяет отразить мнение типичных продавцов и покупателей в итоговой оценке;

– в ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция;

– статистически обоснован;

– позволяет вносить корректировки на отличия сравниваемых объектов;

– при наличии достаточного количества данных для анализа, подход достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Однако существует ряд проблем, связанных с применением этого подхода. Основные из них представлены в таблице.

 

Таблица 4.1

Основные проблемы, связанные с применением сравнительного подхода к оценке недвижимости

 

Проблема Влияние на точность получаемого результата
Различия продаж Подход основан на анализе сопоставимых продаж, а абсолютно идентичных продаж не бывает, совпадение наблюдается лишь по ряду параметров. Продажи могут отличаются не только набором характеристик, присущих самому объекту, но и условиями сделки. Чем больше различий между сопоставимыми продажами, тем больше вероятность получения недостаточно точного результата оценки  

 

 

Проблема Влияние на точность получаемого результата
Сложность сбора информации о фактических ценах продаж Точность оценки зависит не только от обширности, но и от достоверности используемой для анализа информации. На сегодняшний день в России фактические цены продаж нередко скрываются в целях уклонения от уплаты существующих государственных налогов и сборов, проверка достоверности информации существенно затруднена
Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки Процесс проверки специфических условий совершения сделки (действовали ли стороны экономически рационально, типична ли была мотивация продавца и покупателя и т.п.) сложен. При наличии подобных обстоятельств цена продажи конкретного объекта может существенно отличаться от типичной для данного рынка. Использование информации о таких продажах может негативно отразиться на результатах анализа
Зависимость от активности рынка Подход основывается на анализе рыночных данных, поэтому точность результата оценки зависит от активности и насыщенности рынка данными о сделках с аналогами оцениваемого объекта. Оценка на малоактивных рынках проблематична
Зависимость от стабильности рынка Если рынок подвержен быстрым изменениям, то получение точного результата оценки затруднено: за время с момента совершения даже недавней сделки до даты оценки рыночные условия могут существенно измениться. Процесс приведения цен продаж к единому моменту времени (дате оценки) требует знаний и затрат времени для тщательного анализа возможных произошедших изменений на рынке
Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах Согласование скорректированных цен очень похожих продаж основывается на простейших статистических методах. Если сделок купли-продажи сопоставимых объектов было мало или информация о подобных сделках за последнее время отсутствует, требуется согласование данных о значительно отличающихся друг от друга продажах, что может снизить точность результата оценки

 

Итак, определение стоимости недвижимости сравнительным подходом основано на анализе рыночных данных о продажах аналогичных объектов, в которые вносятся соответствующие корректировки, сглаживающие существующие различия между сравниваемыми объектами. Рыночные данные используется во всех трех базовых подходах к оценке недвижимости, но точность результата оценки наиболее зависима от рыночных данных при расчетах на основе сравнительного подхода.

 

Задача 1. Используя парный анализ продаж, определите стоимость квартиры.

 

Отличия объектов сравнения Оцениваемая квартира Данные о недавно проданных квартирах
кв. 1 кв. 2 кв. 3
Балкон - + +
Этаж / этажность 3/5 5/5 5/5 3/5
Цена продажи, тыс. руб. ?      

Задача 2. Определите стоимость не имеющего улучшений земельного участка размером 15 соток, расположенного на ул. «С», если известна следующая информация об аналогичных участках:

Параметры Участок № 1 Участок № 2 Участок № 3 Участок № 4
Цена и условия сделки Обмен с доплатой 200 тыс. руб. на комнату 44 тыс. руб. наличными Обмен на легковой автомобиль 1980 г. выпуска 50 тыс. руб. наличными
Улучшения нет нет фундамент 10*10 фундамент 10*10
Размер участка, соток        
Местоположение ул. А ул. С ул. В ул. Солнечная

 

стоимость земли на ул. «С» выше в среднем на 5 %, чем на ул. «А», и ниже на 20 %, чем на ул. «В»;

рыночная стоимость автомобиля 1980 г. выпуска – 55 тыс. руб.

стоимость комнаты – 245 тыс. руб.

затраты на возведение фундамента 10*10 м = 15 тыс. руб.




Дата добавления: 2014-12-18; просмотров: 42 | Поможем написать вашу работу | Нарушение авторских прав




lektsii.net - Лекции.Нет - 2014-2024 год. (0.007 сек.) Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав