Студопедия  
Главная страница | Контакты | Случайная страница

АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатика
ИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханика
ОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторика
СоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансы
ХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника

ЕГРНИ И ЗАКОНЫ И ГОС. РЕГИСТРАЦИИ (ОБЪЕКТЫ, ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ, ПОРЯДОК, ДОКУМЕНТЫ И Т.Д.)

Читайте также:
  1. B.Подзаконы
  2. E) законы, указы, имеющие силу закона, указы, распоряжения.
  3. E) экономические законы и развитие экономических систем
  4. I. Нормативно-правовые документы, регламентирующие деятельность учителя информатики
  5. I. Нормативные документы, регламентирующие деятельность преподавателя – организатора ОБЖ
  6. II. Нормативно-правовые акты делятся на: законы и подзаконные акты.
  7. O законы;
  8. The Laws of Demand and Supply (Законы спроса и предложения)
  9. А) законы, указы, имеющие силу закона, распоряжения.
  10. а) федеральные законы и нормативные документы

 

Тема: Затратный метод оценки

Методы оценки:

- затратный

- сравнительный

- доходный

Затратный применяется при определении рыночной стоимости объектов специализированного назначения.

Специализированные объекты недвижимости – объекты, которые имеют специализированные назначение, имеет уникальность, сложно посчитать доход от этого объекта:

- здание котельной (отопительной) найти объекты-аналоги на рынке довольно сложно, т.к. для каждого комплекса зданий строится своя котельная

- теплицы (объекты, которая выставляются на рынок довольно редко, но есть необходимость определить их стоимость)

- пункт КПП (если административные и производственные здания продаются и сдаются в аренду, то можно и посчитать от них доход. А как тогда посчитать доход от КПП?

Комплекс параметров, по которым можно посчитать рыночную стоимость КПП:

- информация

- местоположение

- стоимость строительства (можно посчитать, какие затраты понёс собственник на его постройку)

- износ этого объекта

- прибыль предпринимателя и косвенные затраты

Порядок расчёта объектов затратным методом:

- определение рыночной стоимости земельного участка

- определение первоначальной стоимости объекта недвижимости или объекта-аналога

- определение стоимости восстановления объекта оценки или стоимости замещения объекта-аналога

- расчёт косвенных затрат

- определение прибыли предпринимателя

- определение внешнего удорожания

- определение накопленного износа объекта оценки

- определение стоимости объекта недвижимости на дату оценки

1) Определение рыночной стоимости земельного участка.

Vp = VЗ + VЗД + Приб + КЗ + ВУД + ИН

где: VЗ – Рыночная стоимость земли

VЗД – Рыночная стоимость здания

Приб – Прибыль предпринимателя

КЗ –Косвенные затраты

ВУД – Внешнее удорожание

ИН – Износ накопленный

Площадь условного земельного участка, который будет относиться к нашему зданию:

а) двойная площадь застройки

б) исходя из коэф-та использования территории

в) исходя из коэффициента плотности застройки

г) исходя из других требований, содержащихся в ТНК

Коэф-т использования территории:

КИСП = Площадь улучшений / Площадь участка

Если определяется стоимость объекта недвижимости, которая состоит из основного улучшения и вспомогательного улучшения либо нескольких основных улучшений и одного либо нескольких вспомогательных улучшений, то стоимость земельного участка распределяется пропорционально общей площади, объёму и стоимости восстановления либо замещения, если это не противоречит законодательству и предоставленным документам.

2) Определение первоначальной стоимости объекта недвижимости или объекта-аналога.

Информация о цене приобретения или о цене нового строительства (эта информация должна быть подтверждена документально)

Если объектом оценки являются улучшения, то исходной информацией для определения первоначальной стоимости объекта оценки может являться:

- инвентарная карточка учёта основных средств (указана первоначальная стоимость объекта на момент приобретения, но не всегда в ней содержатся точные данные, либо необъективные данные)

- другие типовые унифицированные формы первичной учётной документации по учёту основных средств, проектно-сметная документация объекта оценки либо акт приёмки в эксплуатацию

При определении первоначальной стоимости оценщик должен проанализировать след. информацию:

- дата ввода в эксплуатацию

- соответствие конструктивным и объёмно-планировочным показателям, отражённых в техническом паспорте, данным осмотра объекта и документа, подтверждающим стоимость

- уровень стоимости, отражённый в представленных документах

- другая информация, имеющая отношение к определению первоначальной стоимости объекта

Первоначальная стоимость может определяться:

- по проектно-сметной документации объекта оценки

- на основании сводного сметного расчёта стоимости строительства объекта в целом

- по объектным и локальным сметам, входящих в его состав

Капитализация расчётов зависит от:

- объекта оценки

- условий договора

3) Определение стоимости восстановления объекта оценки или стоимости замещения объекта-аналога производится для:

- законченных строительством объектов (первоначальная стоимость определяется на основании ТНПА и информации по ценообразованию в строительстве) сборники, откуда берётся информация: УПСС (укрупнённые показатели сметной стоимости), УСН, УПБС и другие. Также можно брать проектно-сметные документации по объектам по параметрическим зависимостям, а также на основании данных об уровнях цен на объектах-аналогах.

- незавершённых строительством объектов

Коэф-т СМР = Индекс СМР, действующий на дату оценки / Индекс СМР, в котором определена первоначальная стоимость

Индекс СМР – общие индексы, изменение стоимости строительно-монтажный работ с учётом стоимости материальных ресурсов по областям и городу Минску для работ, не освобождённых от НДС.




Дата добавления: 2014-12-18; просмотров: 31 | Поможем написать вашу работу | Нарушение авторских прав




lektsii.net - Лекции.Нет - 2014-2024 год. (0.009 сек.) Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав