Главная страница | Контакты | Случайная страница Автомобили Астрономия Биология География Дом и сад Другие языки Другое Информатика История Культура Литература Логика Математика Медицина Металлургия Механика Образование Охрана труда Педагогика Политика Право Психология Религия Риторика Социология Спорт Строительство Технология Туризм Физика Философия Финансы Химия Черчение Экология Экономика Электроника

Недвижимость как товар

Недвижимость как товар характеризуется следующими особенностями:

ü Стационарность и материальность

ü Полезность

ü Долговечность

ü Износ

ü Разнородность

ü Уникальность

ü Неповторимость

ü Необходимость постоянного управления

ü Сезонный характер

ü Низкая ликвидность

Современный рынок совершенно необязательно должен быть связан с определенным географическим местом, например, рынок ценных бумаг при существующем уровне развития средств телекоммуникации не относятся к какой либо точке пространства, продавцы и покупатели могут находиться на разных континентах.

В результате появления в России объектов недвижимости находящихся в частной собственности стал формироваться и развиваться рынок недвижимости в основе которого лежит купля – продажа прав собственности на объекты недвижимости. Характеризуя современное состояние российского рынка недвижимости следует отметить, что он вступил во второй этап своего развития. Если на 1 этапе недвижимость приобреталась в основном для удовлетворения собственных потребностей (офисы, квартиры) и выгодной ее перепродажи, то на 2 этапе недвижимость рассматривается как объект вложения финансов для получения постоянного дохода, превышающего уровень депозитных ставок банка.

Особенности российского рынка недвижимости:

ü Различия рынков недвижимости по регионам

ü Несоответствие стоимости недвижимости финансовым возможностям большей части населения

ü Недостаточная информированность участников

ü Неравномерность развития сегментов рынка

ü Невозможность точных прогнозов тенденций развития

ü Несоответствие текущего использования основной части земли и строений наиболее эффективному

Развитие рынка недвижимости сдерживается многими факторами: несовершенство Российского законодательства, политической и экономической нестабильностью, низким средним уровнем дохода населения, отсутствием достаточного количества квалифицированных специалистов, участников рынка недвижимости. В частности в России в силу экономических причин схема ипотечного кредитования работает в единичных случаях в то время, как большинство сделок недвижимости в мировой практике происходит в привлечением заемного капитала. Говорить сегодня о выходе на российский рынок недвижимости массового покупателя преждевременно: средний слой в традиционном для западных стран понимании (основной по численности слой, являющийся главным потребителем товаров и услуг и опорой социально – экономического строя) в России практически отсутствует. Поэтому, несмотря, например, на хронический дефицит объектов жилой недвижимости, спрос на нее невысок.

Однако современное российское законодательство при всем своем несовершенстве позволяет развиваться широкому спектру отношений в области недвижимости:

ü Купли – продажи

ü Дарению

ü Наследованию

ü Аренде

ü Субаренде

ü Внесение в уставные капиталы фирм

ü Передачи в залог

Основные понятия рынка недвижимости

Качество недвижимости как товара определяется в виде ее полезности и ограниченности. Если бы объекты недвижимости не обладали полезностью – способность удовлетворять потребности владельца именно в данном месте и в течение соответствующего периода времени – они бы не пользовались спросом.

Спрос – это количество земельных участков, зданий и сооружений и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени.

Спрос на недвижимость может быть очень изменчивым по регионам, районам и микрорайонам.

Предложение – это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый период времени.

В любой текущий момент времени общее предложение складывается из 2 элементов: предложение уже существующей и новой недвижимости.

В то же время основной тенденцией является преобладание предложения существующей недвижимости, что связано с ее долговечностью.

Рыночная стоимость - это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка, здания, сооружения и т.п. на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно, со знанием дела и на сделку не влияют посторонние стимулы.

10.10.2012

Важнейший элемент и условия существования любого рынка, в том числе и недвижимого имущества – информационная инфраструктура – должна содержать достоверные сведения трех видов:

ü О существующих нормах и правилах работы на рынке недвижимости и их ожидаемых изменениях

ü О структуре спроса и предложения по различным объектам

ü Об уровне и динамике цен на объекты недвижимости по районам, микрорайонам и другим сегментам рынка

Основными источниками формирования базы данных служат:

ü Федеральные законы и нормативные положения, постановления правительства РФ и органов власти, субъектов РФ

ü Заявки потенциальных продавцов и покупателей, арендаторов, пользователей и владельцев, желающих произвести обмен или залог недвижимости

ü Рекламные объявления в газетах, журналах и других изданиях

ü Специальные исследования, опросы

В практике применяют информационные системы, формируемые каждой компанией для собственного использования, а также региональные кооперативные базы данных.

Тема: Функции рынка недвижимости

· Рынок обеспечивает с помощью механизма «невидимой руки» и государственного регулирования, передача прав на недвижимость от одного лица к другому;

· Установление равновесных цен на объекты недвижимости в регионах и местностях.

· Связь между собственниками и покупателями на основе их экономической заинтересованности и мотивации;

· Распределение пространства между конкурирующими вариантами использования земель и субъектами рынка.

Ценообразующая функция – одна из главных функций рынка, установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений.

В цене концентрируется большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства и т.д.

Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая, вероятно, совсем не входила в их намерения: к формированию эффективной структуры экономики и более полному удовлетворению общественных интересов. Задача распределения ограниченных ресурсов решается путем установления равновесной рыночной цены между требуемым ресурсом и желающими его получить в соответствии с имеющимися предпочтениями.

Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Функция санирования – это очищение экономики от неконкурентноспособных и слабых участников рынка, банкротства неэффективных.

Информационная функция – это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющей продавцам и покупателям недвижимости свободно и со знанием дела принимать решения в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых, экономически обособленных продавцов и покупателей, устанавливается связь между ними и возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынки недвижимости и профессиональные посредники – риэлторы, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.

Стимулирующая функция, в конечном счете, выступает в форме экономического поощрения прибылью в результате использования недвижимого имущества. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления недвижимостью.

Инвестиционная функция. Рынок недвижимости - привлекательный способ сохранения и увеличения капитала. Она ведет к сбережению и накоплению из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимости. При этом недвижимость служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.

Социальная функция – проявляется в увеличении трудовой активности всего населения, стремящегося стать собственниками квартир, земельных участков, и других капитальных и престижных объектов недвижимости. Из владельцев недвижимости, в общем, формируется средний социальный слой общества. В результате неоднократного перераспределения объектов недвижимости предприятий, земельных участков, зданий, сооружений, квартир и т.п., в конечном счете, управление недвижимостью переходит к эффективным стратегическим инвесторам, обеспечивающим высокопроизводительное её использование.