Читайте также:
|
Затратный подход может применяться для оценки стоимости любого вида недвижимости.
Наиболее целесообразен при оценке объектов специального назначения (школ, церквей, вокзалов), то есть когда извлечение дохода не является основой для инвестиций; при освоении новой территории; в условиях пассивного рынка недвижимости (нежилых зданий и помещений). Собираемая информация должна включать данные о цене на землю, о стоимости материалов и оборудования, о прибыли и накладных расходах в строительстве на местном рынке.
Не подходит для определения стоимости уникальных зданий и сооружений, являющихся памятниками истории и архитектуры, а также здании со значительным физическим и моральным износом.
Доходный подход – наиболее приемлем при оценке недвижимости, приносящей доход. Определенные виды предприятий, как правило, оцениваются на основе их коммерческого потенциала (например, бензозаправочная станция или гостиница). Объем продаж бензина, количество постояльцев в отеле являются источниками дохода, который после сравнения со стоимостью операционных расходов позволяет определить доходность данного предприятия.
Метод анализа рыночных продаж (сравнительный) метод целесообразен в условиях же активного, развитого рынка недвижимости при оценке некоторых типичных объектов. Точность этого метода зависит от качества собранной информации о недавних продажах сопоставимых объектов: физические характеристики объекта, время продажи, местоположение, условия продажи и условия финансирования. Достоверность данного подхода снижается в условиях ограниченного числа сделок или при наличии только давних сделок, сведения по которым могут даже дезориентировать оценщика.
В тех случаях, когда полученной информации достаточно для применения всех трех существующих методов оценки, целесообразно произвести расчеты всеми методами и обосновать окончательный выбор.
Этап 3. Определение исходной информации и ее источников. Надежность выводов оценщика зависит от количества и качества данных, использованных им в работе. Неточные или недостоверные данные могут стать причиной необоснованного заключения об оценке.
Сбор начинается с таких общих данных, как: экономические, социальные, государственно-правовые и экологические факторы, а также особенности местоположения объекта оценки.
В процессе оценки могут использоваться следующие типы данных:
ž сведения о сегменте рынка, на котором функционирует объект (состояние и факторы, влияющие на спрос и предложение);
ž данные о других аналогичных объектах;
ž финансовые и технико-экономические показатели деятельности предприятия;
ž данные о факторах, влияющих на стоимость объекта и др.
Подходы к оценке основываются на исходных данных, собранных на рынке, но имеющих различные источники для получения информации:
ž затратный подход – сведения о рыночной стоимости материалов и рабочей силы;
ž метод сравнительного анализа рыночных продаж – открытые банки данных о сделках с недвижимостью;
ž метод на основе доходного подхода – владельцы оцениваемой собственности и публичные отчеты о деятельности аналогичных объектов.
База данных оценщика формируется на основе:
ž информации из газет и журналов экономического характера, из специальной справочной литературы, от коллег оценщика;
ž данных по региону расположения объекта, которые влияют на его стоимость, по городу и микрорайону с учетом информации по уровням цен и занятости населения, особенностям народонаселения и его предпочтениям по отношению к недвижимости;
ž специальных данных – документах на право владения имуществом (титул), о государственной регистрации прав собственности, описание физических параметров объектов недвижимости, техническая экспертиза.
Заказчик предоставляет заверенные руководителем данные, необходимые для проведения оценки:
ž договор купли-продажи;
ž свидетельство о праве собственности;
ž свидетельство о внесении в реестр собственности;
ž государственный акт пользования землей или договор аренды;
ž паспорт БТИ с поэтажным планом;
ž техническая документация;
ž смета;
ž инвентарные карточки;
ž сведения по балансу (полная и остаточная восстановительная стоимость за последние годы).
Дата добавления: 2014-12-19; просмотров: 36 | Поможем написать вашу работу | Нарушение авторских прав |