Главная страница | Контакты | Случайная страница Автомобили Астрономия Биология География Дом и сад Другие языки Другое Информатика История Культура Литература Логика Математика Медицина Металлургия Механика Образование Охрана труда Педагогика Политика Право Психология Религия Риторика Социология Спорт Строительство Технология Туризм Физика Философия Финансы Химия Черчение Экология Экономика Электроника

Американська модель

Превалюючим джерелом для фінансування іпотечних кредитів є фондовий ринок, на якому шляхом випуску іпотечних облігацій мобілізуються необхідні кредитні ресурси (формується близько 52% ресурсів, що спрямовуються на іпотечне кредитування).

Американська модель складніша, ніж німецька. Сьогодні вона представляє собою цілу систему іпотечних банків, ощадних та кредитних асоціацій, страхових компаній та пенсійних фондів.

Функціонування багатьох учасників ринку іпотеки дало поштовх формування і розвитку вторинного іпотечного ринку та використанню фондових механізмів фінансування іпотечних кредитів.

У різні роки в США було створено спеціалізовані іпотечні організації:

- Федеральну національну іпотечну асоціацію;

- Корпорацію житлового кредитування;

- Урядову національну іпотечну асоціацію.

Сьогодні з Федерації іпотечної асоціації утворено 2 окремі компанії:

1) повністю приватну компанію, акції якої котируються на фондовому ринку;

2) асоціацію, яка зберегла державний статус та отримала назву “Державна національна іпотечні асоціація” (GNMA – Governmental National Mortgage Association). Сфера її діяльності – фінансування і підтримка іпотечних програм, які не можуть повністю фінансуватися на комерційній основі.

Однією з особливостей американської моделі іпотечного кредитування є те, що практично всі учасники ринку іпотеки можуть випускати боргові зобов’язання для залучення капіталу на фінансовому ринку. Протягом останніх років ринок іпотечних цінних паперів, зокрема іпотечних облігацій, випущених у США, є одним з найбільш динамічних і масштабних за розмірами капіталу. Так, на початку 90-х років його обсяг становив $ 3,5 трлн., а у 2002 році – вже $ 4,3 трлн. У даний час ринок іпотечних облігацій становить 22% загального обсягу випущених у США облігацій.

Випуск іпотечних облігацій стає популярним і в країнах Європи, де традиційно використовувалась німецька модель іпотечного кредитування.

Рис. 3.5. Американська модель іпотечного кредитування

Механізм іпотечного кредитування в Україні більш-менш активно почав розвиватись у 2000 р., сьогодні інтерес до іпотечного кредитування відчутний в основному з боку банків. У них склалася своєрідна програма-модель співпраці з ріелтерськими компаніями.

Фахівці говорять про те, що в Україні є позитивні передумови формування цивілізованого механізму іпотеки, а саме:

1) сформований ринок житла зі стабільними цінами, але вони мають тенденцію до зростання;

2) наявність банків, що мають досвід роботи в галузі іпотечного кредитування і зацікавлені у зростанні цього сегмента;

3) наявність попиту на іпотечні кредити серед населення;

4) можливість залучення в іпотечні схеми коштів населення, що перебувають поза банківською системою.

Однак існує ще досить багато проблем. Це недосконале законодавче поле, що не сприяє нормальному та цивілізованому функціонуванню всіх інструментів іпотечного кредитування. А також необхідне прийняття закону „Про іпотечні цінні папери”, що дозволить використовувати сучасні ринкові механізми формування фінансових ресурсів для іпотечного кредитування, змінить ситуацію на фондовому ринку. У цьому випадку страхові компанії та недержавні пенсійні фонди можуть розраховувати на попит, забезпечений ліквідною заставою.

Рис. 3.6. Система цільового інвестування ХК “Київміськбуд”

Та попри все перспектива розвитку іпотеки в Україні все-таки є і багато в чому залежить від:

1) удосконалення фінансово-кредитної системи України шляхом ліквідації бар’єрів:

- високих процентних ставок;

- нестачі банківського капіталу;

- труднощів впровадження кредитних продуктів, здатних діяти в умовах високої інфляції;

- відсутність належних інструментів з управління ринками іпотечного капіталу;

2) розвитку ринку нерухомості.

Як підсумок, слід зазначити, що іпотечна позичка, як правило, має бути довго­строковою – від 5 до 30 років; заставне майно залишається у позичальника; процентна ставка по кредиту є відносно низькою; сума кредиту не перевищує 60% вартості нерухо­мості; застава нерухомості (цінних паперів) постійно продається на вторинному ринку, тобто відбувається рефінансування іпотечних кредитів, що дає змогу іпотечним банкам надавати нові кредити; зобов’язання щодо іпотеки переходять до будь-якого власника заставленої нерухомості; відкритий характер іпотеки передбачає її реєстрацію у відповідних органах; існує можливість повторної застави нерухомості, якщо її вартість не вичерпана попередньою заставою.

Таким чином, власник навіть малоефективної нерухомості може одержати потріб­ні кошти для розширення виробництва чи поліпшення свого матеріального і житлового становища. Іпотечне кредитування сприятиме вирішенню й інших завдань, які постали перед нашою державою. За нинішніх умов важливими є впровадження зарубіжного досвіду іпотечного кредитування, а також розширення масштабів застосування вже відпрацьованих в Україні фінансово-кредитних механізмів житлового будівництва. Щодо зарубіжного досвіду, то в Україні доцільно використовувати як американську схему іпотечного кредитування, що дозволяє створювати дворівневий іпотечний ринок житла, так і традиційну європейську схему, котра дозволяє кожній людині з середніми доходами отримати в банку чи в іншій фінансово-кредитній установі кредит, купити за нього квартиру, при цьому використовуючи її як заставу. Слід також розширювати банківське іпотечне кредитування, започатковувати створення будівельно-ощадних кас, які добре зарекомендували себе у багатьох країнах Європи та у США. Своє місце у системі іпотечного кредитування мають зайняти кредитні спілки, інвестиційні фонди та інші інститути, які акумулюватимуть кошти населення. Необхідно створити правову базу для обігу іпотечних цінних паперів – іпотечних облігацій як первинного іпотечного ринку, так і вторинного, на якому облігації випускаються його операторами на базі пулів іпотек. Остання форма цінних паперів є особливо розвинутою у США. Там випу­щено іпотечних облігацій на суму понад 5 трлн. дол. [4, 11].