Читайте также:
|
Вариант №2
В качестве сделок признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Цель любой сделки – приобретение права собственности или права пользования имуществом.
Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними.
Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражение воли одной стороны.
Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двухсторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).
Сделки с недвижимостью подлежат нотариальному удостоверению и государственной регистрации.
К основным видам сделок с недвижимостью относятся:
1. купля-продажа;
2. мена и обмен;
3. дарение;
4. наследование;
5. рента;
6. ипотека;
7. аренда;
8. лизинг;
9. доверительное управление (траст);
10. взнос в уставный капитал ОАО, ЗАО, ООО;
11. постоянное пользование;
12. полное хозяйственное ведение и оперативное управление;
13. приватизация.
По договору купли-продажи продавец обязуется передать имущество в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму. Договор должен быть нотариально удостоверен, если хотя бы одной из сторон является гражданин, и зарегистрирован в государственных органах. Поскольку здания, сооружения и т.п. объекты находятся на земле, покупателю такой недвижимости передаются права на пользование земельным участком, на котором они располагаются и без которого пользование недвижимостью невозможно.
При продаже предприятия как имущественного комплекса продаются не только здания и оборудование, но также права и обязанности продавца. На основе независимого аудиторского заключения составляется акт инвентаризации имущества, передается бухгалтерский баланс, определяется перечень всех обязательств продаваемого предприятия. При этом требуется согласие кредиторов на продажу, а если долги были переведены на покупателя предприятия без согласия кредиторов, то покупатель и продавец в соответствии с законом несут солидарную ответственность перед кредиторами по долгам предприятия.
По договору мены между сторонами производится обмен одного имущества на другое. При этом каждый из участвующих в договоре мены считается продавцом имущества, которое он дает, и покупателем имущества, которое он получает. Право собственности в этой сделке переходит к сторонам одновременно после исполнения обеими сторонами обязательств передать объекты недвижимости.
Наниматель или арендатор жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов имеет право с согласия проживающих с ним совершеннолетних членов семьи произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или арендатором, в том числе с проживающим в другом населенном пункте.
Дарение – безвозмездная передача недвижимости собственником другому лицу, к которому переходит право собственности. Дарение оформляется в виде юридического документа – дарственной.
Для сделки дарения есть ограничения. Если объект недвижимости находится в общей совместной собственности, то дарение возможно только с согласия всех его участников. Для юридических лиц, если объект недвижимости принадлежит им на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, дарение возможно только с согласия собственника недвижимости. В сделке дарения одаряемый вправе в любое время до передачи ему объекта недвижимости отказаться от него.
Наследование осуществляется по закону и по завещанию. В случае оформления завещания, последнее должно быть составлено письменно с указанием места и времени его составления, собственноручно подписано завещателем и нотариально удостоверено.
Наследование по закону имеет место, когда это не определено завещанием. Если нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследователей не принял наследства, либо все наследники лишены завещателем наследства, то имущество умершего по праву наследования переходит к государству.
Рента – вид сделки, в которой получатель ренты (собственник объекта недвижимости) передает объект в собственность плательщику ренты, а он, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. Причем получатель ренты лишается права собственности на объект недвижимости и приобретает право его залога.
Ипотека – получение кредита под залог недвижимого имущества. Институт ипотеки предполагает регистрацию отношений кредитора и заемщика в специальных документах, имеющих юридическую силу, а также удостоверение прав собственности заемщика на закладываемую недвижимость. Договор об ипотеке нотариально заверяется. Ипотека регистрируется в поземельной книге по месту нахождения объекта недвижимости.
Действительность сделок с недвижимостью определяется через совокупность следующих условий:
• законность содержания;
• правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку;
• соответствие воли и волеизъявления участников сделки;
• соблюдение формы сделки.
Если хотя бы одно из вышеперечисленных условий не будет соблюдено, то сделка считается недействительной.
Сделка считается недействительной, если:
• совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности;
• волеизъявление не соответствует подлинной воле;
• нарушены форма сделки и требования о ее государственной регистрации;
• сторона сделки недееспособна, т.е. неспособна понимать значение своих действий;
• сделка юридического лица выходит за пределы его правоспособности.
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
2.2. Какая из перечисленных ниже стоимостей определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего полезность, эквивалентную оцениваемому, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов:
• обоснованная рыночная стоимость;
• замещения;
• ликвидационная;
Дата добавления: 2015-02-16; просмотров: 46 | Поможем написать вашу работу | Нарушение авторских прав |