Читайте также:
|
На практике более реален переход МКД в управление другой УК в случае организации ТСЖ. При такой ситуации у собственников появляется юридическое лицо, которое вправе реализовывать и отстаивать решения и интересы большинства, и МКД не напрямую переходит в новую УК, а уходит от УК в управление ТСЖ. Товарищество вправе как самостоятельно управлять МКД, так и заключить с момента регистрации договор управления со специализированной УК.
Пример. Группа инициативных собственников МКД, где ТСЖ не создано, провела общее собрание по выбору новой УК. Не успела вновь выбранная УК приступить к управлению, другая группа собственников при поддержке действовавшей УК тут же провела новое собрание по переизбранию "старой" УК. И так несколько собраний в течение нескольких лет, в ходе которых разрастался конфликт и терялись добрососедские отношения.
Таким образом, эффективнее сменить УК через создание ТСЖ. Можно в повестке одного общего собрания поставить на голосование вопросы создания ТСЖ и заключения договора управления между ТСЖ и новой УК по городским ставкам. Несмотря на то что согласно п. 4 ст. 148 ЖК РФ правление товарищества вправе самостоятельно принять решение о заключении договора управления с УК, целесообразнее данный вопрос поставить на голосование общего собрания членов ТСЖ или общего собрания собственников. Тогда не будут возникать вопросы легитимности выбора и деятельности новой УК.
ЭТАПЫ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ МКД И СОПРОВОЖДАЮЩИЕ ИХ ДОКУМЕНТЫ
Протокол встречи или соглашение о намерении по смене УК. Когда собственники находят новую УК (по Интернету, отзывам жителей близлежащих МКД, органов власти и др.), первым шагом становятся переговоры между инициативными собственниками МКД и руководством УК. По итогам встречи достигается предварительная договоренность о готовности новой УК принять МКД в управление на определенных условиях (срок действия договора управления, городские ставки по ЖКУ, отчетность УК и др.). Со своей стороны сотрудники УК предварительно делают оценку привлекательности объекта (его территориальное расположение, год постройки и техническое состояние, рентабельность МКД, зависящая от его площади, и др.). Если по предварительным параметрам есть предпосылки для сотрудничества, то планируется дата проведения собрания по выбору новой УК и утверждению условий договора управления с ней.
Непосредственное управление МКД
Самый примитивный способ управления - непосредственное управление. В этом случае плата за потреблённые коммунальные услуги (водоснабжение и канализация, электроэнергия, отопление) взимаются поставщиками с каждого жителя персонально, а общедомовые интересы отстаивает в суде или в муниципальной организации председатель ТСЖ или т.н. "старший по дому" - наиболее авторитетный и компетентный жилец.
Непосредственное управление имеет свои преимущества и недостатки. Для того, чтобы управлять общедомовым имуществом, не нужно создавать ТСЖ, однако нередки случаи, когда дом управляется непосредственно, но ТСЖ есть! В этом случае председателю недосуг вникать в нужды жильцов, отстаивать их интересы в суде и т.д., то есть структура ТСЖ представляет собой обыкновенную синекуру.
Непосредственное управление возникает тогда, когда жильцы мало знакомы друг с другом, не доверяют друг другу и сторонним организациям и мало платёжеспособны, то есть согласны оплачивать содержание дома по минимуму. Но этот способ всё равно требует создания юридического лица и соответствующего счёта, на котором должны будут накапливаться средства на капитальный ремонт дома или на крупные разовые общедомовые расходы.
Проблема должников. Многие люди задерживают или просто игнорируют оплату потреблённых коммунальных услуг. В случае непосредственного управления каждый должник имеет дело напрямую с поставщиками ресурсов. То есть, по судебному иску он будет отвечать непосредственно перед юристом организации, продающей воду, энергию и т.д. В случае управления ТСЖ судиться с должником будут члены правления ТСЖ, то есть будут обязательно возникать претензии личного характера. Многие жильцы считают себя вправе не платить за коммунальные услуги, т.к. у них нет денег, недостаточно субсидий и т.д., при этом забывая, что они перекладывают бремя их содержания на плечи других добросовестных плательщиков. Как правило, арбитражные суды решают вопросы о взыскании оплаты в пользу поставщиков, но в этом случае если и будут отрицательные эмоции по поводу "несправедливого" решения суда, то они будут направлены на юристов соответствующих организаций, а не на членов правления ТСЖ, то есть своих соседей.
Непосредственное управление проигрывает управлению профессиональными организациями потому, что в управляющих компаниях есть стойкие, опытные профессионалы в области ЖКХ, есть необходимая техника для рытья земли, продувки батарей, сварки и т.д., есть свои подрядчики в деле оказания ремонтных и строительных услуг. Однако высокий уровень коррупции в государственных и частных структурах приводит к резкому завышению цен на услуги, что вызывает недовольство плательщиков. Возникает дилемма, которую решить можно только одним способом - наймом ремонтных или обслуживающих организаций. У жильцов, как правило, нет ни материальной базы, ни необходимых навыков в деле ремонта и обновления коммуникаций или конструкций дома. Поэтому непосредственное управление, как правило, может решить только небольшие задачи по содержанию общедомового имущества - установка новых почтовых ящиков, новой металлической двери с домофоном, косметический ремонт стеновых панелей или потолков.
Если жильцы совершенно пассивны в вопросах содержания своего дома, то администрация города, как правило, решает вопрос управления домом волюнтаристски - назначением той или иной управляющей компании. В этом случае право жильцов решать вопросы управления общедомовым имуществом чисто номинально. Как правило, неконкурентный выбор управляющей организации ведёт только к тому, что она взимает плату за содержание жилья, а своими обязанностями манкирует. Такие дома выглядят просто ужасно, как снаружи, так и изнутри.
Таким образом, жильцам многоквартирного дома всё-таки стоит задуматься над судьбой их общего имущества. Хотя права владения таким имуществом чисто иллюзорны - его нельзя отчуждать, выделять свою долю, сдавать в аренду, продавать и т.д. - реалии говорят о том, что рано или поздно бремя по содержанию общедомового имущества на себя всё-таки взять придётся. Износ домов увеличивается автоматически, из года в год, а при признании дома аварийным (и изъятии соответствующего земельного участка) жильцы будут расселены с предоставлением жилья по минимальным социальным нормам, скорее всего, за черту города. Поэтому будущее закладывается сегодня.
Таким образом, непосредственное управление рекомендовано только для переходного периода формирования ТСЖ, оформления земельного участка придомовой территории и передачи дома на баланс ТСЖ. Сделав первый шаг, нужно делать и второй - охотно приватизировав муниципальное жильё, граждане должны теперь приватизировать и свой многоквартирный дом целиком. Необходимо быстро выращивать свои управленческие кадры и искать добросовестных поставщиков услуг по содержанию и ремонту жилья!
th century
Edo period advertising flyer from 1806 for a traditional medicine called Kinseitan
Thomas J. Barratt from London has been called "the father of modern advertising". Working for the Pears Soap company, Barratt created an effective advertising campaign for the company products, which involved the use of targeted slogans, images and phrases. One of his slogans, ""Good morning. Have you used Pears' soap?" was famous in its day and into the 20th century. Under Barratt's guidance, Pears Soap became the world's first legally registered brand.
An advertising tactic that he used was to associate the Pears brand with high culture and quality. Most famously, he used the painting Bubbles by John Everett Millais as an advertisement by adding a bar of Pears soap into the foreground. (Millais protested at this alteration of his work, but in vain as Barrat had bought the copyright.) Barratt continued this theme with a series of adverts of well groomed middle-class children, associating Pears with domestic comfort and aspirations of high society.
Barrat established Pears Annual in 1891 as a spin-off magazine which promoted contemporary illustration and colour printing and in 1897 added the Pears Cyclopedia a one-volume encyclopedia. From the early 20th century Pears was famous for the annual "Miss Pears" competition in which parents entered their children into the high-profile hunt for a young brand ambassador to be used on packaging and in consumer promotions. He recruited scientists and the celebrities of the day to publicly endorse the product. Lillie Langtry, a British music hallsinger and stage actress with a famous ivory complexion, received income as the first woman to endorse a commercial product, advertising Pears Soap.
Barratt introduced many of the crucial ideas that lie behind successful advertising and these were widely circulated in his day. He constantly stressed the importance of a strong and exclusive brand image for Pears and of emphasizing the product's availability through saturation campaigns. He also understood the importance of constantly reevaluating the market for changing tastes and mores, stating in 1907 that "tastes change, fashions change, and the advertiser has to change with them. An idea that was effective a generation ago would fall flat, stale, and unprofitable if presented to the public today. Not that the idea of today is always better than the older idea, but it is different – it hits the present taste."
As the economy expanded across the world during the 19th century, advertising grew alongside. In the United States, the success of this advertising format eventually led to the growth of mail-order advertising.
In June 1836, French newspaper La Presse was the first to include paid advertising in its pages, allowing it to lower its price, extend its readership and increase its profitability and the formula was soon copied by all titles. Around 1840, Volney B. Palmer established the roots of the modern day advertising agency in Philadelphia. In 1842 Palmer bought large amounts of space in various newspapers at a discounted rate then resold the space at higher rates to advertisers. The actual ad – the copy, layout, and artwork – was still prepared by the company wishing to advertise; in effect, Palmer was a space broker. The situation changed in the late 19th century when the advertising agency of N.W. Ayer & Son was founded. Ayer and Son offered to plan, create, and execute complete advertising campaigns for its customers. By 1900 the advertising agency had become the focal point of creative planning, and advertising was firmly established as a profession. Around the same time, in France, Charles-Louis Havas extended the services of his news agency, Havas to include advertisement brokerage, making it the first French group to organize. At first, agencies were brokers for advertisement space in newspapers. N. W. Ayer & Son was the first full-service agency to assume responsibility for advertising content. N.W. Ayer opened in 1869, and was located in Philadelphia.
Дата добавления: 2014-12-20; просмотров: 108 | Поможем написать вашу работу | Нарушение авторских прав |