Читайте также:
|
|
Различают два основных вида девелопмента - fee-development и speculative development. Также к девелопменту относят строительство объекта недвижимости под себя (build-to-suit), однако такая деятельность не имеет прямой целью получение прибыли.
Fee-development: девелопер не берет на себя финансовые риски и работает на вознаграждение. Инвестор нанимает девелопера, чтобы тот на выбранном земельном участке построил здание "под ключ" и, возможно, заполнил его арендаторами. В таком проекте девелопер обычно не участвует в проекте своими деньгами. Он проводит проектирование за деньги заказчика, необходимые согласования с властями, строительство и сдачу площадей. На все необходимые работы он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые фирмы), но ответственность за весь проект в целом лежит на девелопере. Гонорар за руководство проектом может составлять 10% от стоимости проекта и больше.
Вторая разновидность – speculativedevelopment – более сложна, нежели fee-development. Девелопер создает коммерческую недвижимость, выступая единоличным организатором проекта. По сути девелопер выполняет все те же функции, что и в первой схеме, но кроме этого, еще и занимается построением финансовой схемы проекта. При этом девелопер вкладывает в проект собственные средства, которые и являются стержнем будущей финансовой схемы. Финансовая схема крупных девелоперских проектов обычно представляет собой сложную комбинацию собственных средств девелопера, привлеченных инвестиций, банковских кредитов и предарендных платежей от будущих арендаторов. Попытка положиться на один финансовый источник практически обречена на провал. При смешанном финансировании девелопер имеет долю в будущем доходном здании. Естественно, что высокая прибыльность операций speculative development объясняется высокими рисками неудачи проекта, которые несет на себе девелопер. В связи с этим, большинство специалистов сходится в том, что девелопмент такого рода является наиболее сложной из всех возможных операцией на рынке недвижимости, хотя бы потому что в одном проекте совмещены и риэлтерские, и строительные, и архитектурные, и сложные финансовые операции. Некоторые эксперты даже считают такой девелопмент искусством, основывающимся на исключительных личных качествах, опыте и удачливости девелопера.
В зависимости от того, какие принципы для девелопера являются первоочередными, девелопмент может быть доходноориентированным или стоимостноориентированным.
В зависимости от подхода к разделению процесса реализации проекта, различают девелопмент различных степеней стадийности:
1. 3х стадийный (развитие, контракт, выполнение).
2. 3х стадийный с подфазами (концепция проекта + подфазы, контрактная стадия, реализация проекта + подфазы).
3. 4х стадийный (концепция девелопмента, планирование, выполнение, завершение проекта).
4. 4х стадийный с вариацией фаз (предварительный этап, проектно-конструкторские работы, строительство, пусконаладочные работы).
Девелопмент можно разделить на следующие стадии развития:
• предпроектная стадия
— анализ рынка недвижимости;
— подбор объекта недвижимости;
— формирование стратегии проекта;
— инвестиционный анализ;
— оформление исходно3разрешительной документации;
— привлечение кредитных и инвестиционных средств.
• стадия проектирования
— разработка финансовой схемы, организация финансирования;
— формирование архитектурно3инженерной группы;
— привлечение для консультаций брокера, который будет реализовывать площади;
— руководство проектированием;
— проведение тендера на строительные работы.
• стадия строительства
— координация ведения строительных работ;
— контроль качества строительства и сметных расходов.
• стадия реализации
— маркетинг, реализация площадей;
— контроль за эксплуатацией здания и работой инженерных систем после окончания строительства.
В России девелопмент начал развиваться в последние годы после того, как появились заказчики, уделяющие внимание не только количественным показателям, но и качеству реализуемых проектов.
Ведь пока рынок недвижимости был не насыщен, а спрос высок, покупали все, не обращая особого внимания на качество выполнения проекта и его концептуальность. Однако активное строительство объектов коммерческой недвижимости, в первую очередь торговой, коренным образом изменило эту ситуацию.
Классическая схема девелопмента, как правило, отличается от классической западной схемы. В основе западной схемы лежит идея создания того или иного типа недвижимости, возникшая в результате маркетинговых исследований. В основе отечественной схемы девелопмента лежит наличие земельного участка, под который разрабатывается идея, концепция проекта, и с учетом всех недостатков земельного участка возникает объект коммерческой недвижимости, который будет наиболее эффективен в данном месте.
В целом понятие "девелопмент" практически малоизвестно в России. Однако темпы развития недвижимости и степень "европеизации" современного общества позволяет прогнозировать обширное использование этого термина. Также очевидно активное участие иностранных организаций в проектной и строительной деятельности в России.
Градостроительство фактически не настолько радикально меняет свое значение, однако принципы формирования пространств и требования к ним увеличиваются. В целом, данная сфера науки также претерпевает изменения в связи с активным участием здесь иностранным проектировщиков и идеологий.
Роль девелоперов как многопрофильных специалистов стремительно растет в связи с расширением границ рынка и увеличением требований к недвижимости. Большое значение также приобретает редевелопмент — комплексная реконструкция зданий и сооружений.
Территориальный аспект влияния девелопмента состоит в том, что развитие недвижимости ведет к качественному изменению не только самих объектов недвижимости, но и их окружения. При этом вариант развития недвижимости должен являться наилучшим из возможных. Только в этом случае и позитивное влияние девелопмента на развитие окружающих территорий является максимальным и максимально способствует повышению их ценности.
Влияние девелопмента на окружение может иметь как локальный характер (на микроуровне), так и иметь региональное и даже национальное значение, когда речь идет о крупномасштабных проектах.
Общественная организация женщин города Рыбинска Ярославской области.
В 2011 году общественной организации женщин города Рыбинска Ярославской области исполнится 25 лет. Организация является юридическим лицом, имеет свой расчетный счет в банке.
Копилка ее добрых дел пополняется с каждым годом, но сначала немного истории.
Далёкий 1986 год. Последние два десятилетия прошлого века были очень непростыми, трудными для нашего города и страны. Это заставило женщин определить своё место в происходящих процессах и событиях. По инициативе нашей землячки, Ярославны - Валентины Владимировны Терешковой началось возрождение женского движения. Активные, неравнодушные женщины города, поддерживая это начинание, взялись за создание женских организаций в Рыбинске. Собрали конференцию, на которой твёрдо решили: женсовету в Рыбинске быть!
Людмила Геннадьевна Меньшикова, Татьяна Ивановна Беспятова, Татьяна Николаевна Кантельянова, Елизавета Михайловна Ключникова, Нина Ивановна Силачева, Лидия Александровна Федулова, Алла Нестеровна Краснухина стояли в первых рядах этого общественного движения.
В городе были созданы первички почти на всех промышленных предприятиях, в медицинских учреждениях, в учебных заведениях, в сфере торговли, бытового обслуживания и по месту жительства. Началась повседневная заинтересованная работа. Однако грянула перестройка. Безусловно, она коснулась и развития женского движения. Многие первички прекратили работу вместе с предприятиями. Было сложно. Росла безработица. Но женщины не давались. Объективно оценив ситуацию, вновь собрали городскую конференцию женщин и вновь решили – городской общественной организации женщин быть!
Шло время, менялся состав актива женсовета, менялись председатели, но неизменным оставалась деятельность организации – во имя женщин, семьи, детей.
Листая пожелтевшие страницы городской газеты тех прошедших лет, узнаёшь, чем жили женсоветы предприятий, какие проблемы решались активистами женского движения. Охрана труда и психологическая нагрузка женщин, режим рабочего дня многодетных матерей, медицинское обслуживание матери и ребёнка, работа молочной кухни, защита интересов женщин на отдельных предприятиях, забота о семьях, где есть дети — инвалиды, о культурном досуге, об отсутствии библиотек, комнат школьников в некоторых районах города, об участии женщин в озеленении города и многое другое — это лишь маленькая толика того, что решали женские советы. Главное — понемногу появлялись положительные результаты в решении поднятых проблем. Авторитет первичек рос. Общественная организация женщин города набирала обороты, крепла, ширилась, всё больше вовлекая женщин в общественную работу, предлагая им разные формы общения и проведения досуга.
Журналисты городской газеты «Рыбинские Известия» Надежда Бородулина, Тамара Бельских, Елена Кукушкина постоянно в своих статьях освещали, как женская организация города шла в ногу с жизнью и изменяющимися требованиями времени, защищала интересы женщин, семьи, детей. Появлялись интересные зарисовки о работе первичек заводов машиностроения, приборостроения, полиграфических машин, спичечной фабрики «Маяк», завода «Призма» и др.
Большой популярностью пользовался Клуб деловых встреч с неизменным вопросом «Как живёшь, женсовет?».
Женщины всё критичнее, но и более конструктивно с деловой позиции смотрят на свою роль в обществе и проблемы, их окружающие. Отрадно, что в заседаниях клуба принимали участие, а не просто присутствовали, представители местной власти. А это значило, что многие поднятые вопросы решались конкретно и без проволочек, по-деловому.
Одно из направлений работы — это активное сотрудничество, взаимодействие городской организации женщин с комитетом матерей военнослужащих.
Свой гражданский долг там, где было по-настоящему жарко (Чечня, Афганистан) исполняли и наши рыбинские юноши. Матери не могли допустить, чтобы сыновья, проходившие военную службу в те годы в Чеченской республике, перестали чувствовать любовь и заботу родных, близких и родного города. Поэтому женсовет выступил инициатором сбора посылок для военнослужащих. Какое-то время потребовалось для сбора необходимых справок. Везти груз решили сами матери. Тамара Васильевна Беспалова и Людмила Александровна Басова сопровождали две с половиной тонны нефасованного груза и 65 именных посылок до Моздока. Об этом материнском подвиге можно сказать, что есть женщины в русской глубинке, готовые на всё ради своих детей.
Не все ребята вернулись из горячих точек. О матерях погибших солдат женсовет не забывает, устраивает с ними встречи.
Акция «Вдовы России» проходит ежегодно перед великим праздником Победы. Цель её — никого не оставить без внимания, дойти до каждого. Когда начинали это мероприятие, в Рыбинске проживали 521 вдова, а сегодня, к сожалению, их осталось всего лишь 83. Активисты посещают вдов воинов Великой Отечественной войны, оказывают им посильную адресную помощь и дарят тёплую задушевную беседу, в чём так нуждаются наши давно овдовевшие женщины.
Интересна программа «Бабушки и внуки». Внимание старшему поколению вполне объяснимо. Без прошлого нет настоящего и будущего. Старшее поколение — это наш прочный фундамент, на котором держится наше сегодняшнее общество. На Руси семья всегда держалась на бабушках, которые воспитывали внуков. И сегодня наше общество не может жить без них. Ведь свой опыт и житейскую мудрость они передают молодому поколению. На таких программах всегда звучат слова благодарности старшему поколению, а внуки дарят своим любимым бабушкам цветы, стихи и песни. Получается прекрасный вечер отдыха.
Особенно популярен у рыбинцев цикл вечеров-портретов о наших землячках «Я — женщина, а это значит...». Зал всегда бывает переполнен. И это объяснимо: такие встречи дают радость общения с интересными людьми. И ещё рыбинцы имеют возможность отдохнуть, послушать хорошую музыку и поэзию, посетить очередную выставку, встретиться с друзьями. Эта программа душевная и добрая, так как она построена по типу передачи «От всей души». Героинями таких вечеров было уже более 50 женщин разных профессий - врачи, учителя, инженеры, музыкальные работники, воспитатели детских садов, актриса, медицинские сёстры и т. д. У каждой из них своя неповторимая судьба. Но их объединяет одно — любовь к избранной профессии, любовь к семье, к детям и к своей малой родине.
В целях привлечения внимания к проблемам женщин в семье в современной жизни, возрождения духовных традиций Рыбинска организация женщин проводит конкурс «Женщина года». Участницами этого конкурса были женщины самых разных профессий — от рабочей до руководителя предприятия. Перед зрителями они выступали не только как профессионалы выбранного им дела, но и как любящие мамы, верные жёны, отличные хозяйки, творчеству и выдумкам которых не было предела. Такой конкурс — настоящий праздник для горожан.
Такие городские конференции, как «Женский взгляд на семью, материнство и детство», «Дети – наша забота» привлекают внимание Администрации городского округа г. Рыбинск.
На конференции в мае 2007 года обсуждались наиважнейшие вопросы. Решение конференции были направлены в структуры Администрации города, курирующие вопросы семьи, материнства и детства, учреждениям и организациям города, оказывающим различные виды социальной помощи. Были достигнуты некоторые результаты.
Красные даты календаря — это повод для мероприятий, посвящённых женщинам, семье, детям. И они успешно проходят на сценах всех культурных комплексов города Рыбинска.
Женсовет принимал участие в референдуме, когда населению России предстояло решить судьбу Союза, быть нам вместе или нет.
Не остался в стороне женсовет и от политического события местного масштаба, активно отстаивая городской статус Рыбинска...
Много можно говорить и о благотворительности. Вот некоторые примеры. Уже в течение нескольких лет женсовет курирует палату малышей-отказников в детской городской больнице и оказывает материальную помощь для их содержания. Для онкологической больницы на деньги, собранные женщинами, купили холодильник, водонагреватель, расходные материалы и др. Сбор денег и вещей для многодетных семей... И это не разовый порыв, а постоянная целенаправленная работа женщин-активисток.
В Международный День семьи за «круглым столом» встречаются многодетные семьи, а их в Рыбинске много. На полезной и интересной встрече решаются многие наболевшие проблемы, часть которых положительно решается на уровне Администрации города.
Поздравление «золотых» семейных пар, участие в торжественной регистрации новорождённых, при вручении денежных сертификатов молодым семьям.
Женщины города знают, что могут бесплатно получить консультацию юриста и других специалистов. И в приёмные дни они пользуются этой возможностью.
Успех Рыбинской организации, наверное, состоит в том, что у истоков возрождения женского движения всегда стояли неравнодушные люди, женщины с активной жизненной позицией, живущие по принципу «Если не я, то кто же».
В Правление женщин входит 35 человек, совет Правления состоит из 9 женщин. Все работают на общественных началах. Трудно перечислить всех активисток, назовём лишь несколько — Ирина Ивановна Ревякина, Наталья Владиславовна Гордиенко, Лариса Анатольевна Рыжова, Валентина Сергеевна Мичурина, Елизавета Михайловна Ключникова, Ирина Валентиновна Миролюбова, Елена Алексеевна Терентьева, Ирина Владимировна Белякова.
О Татьяне Ивановне Беспятовой, вот уже в течение 20 лет возглавляющей городскую общественную организацию женщин города Рыбинска, надо сказать отдельно. Под её руководством и непосредственном участии проводятся значимые мероприятия, направленные на защиту прав, интересов женщин, детей, повышение статуса женщин в обществе, возрождение нравственных и культурных традиций. Она умеет объединить вокруг себя единомышленников, заразить своим оптимизмом и фантазией. Её работа достойно отмечена. В 2001 году она награждена памятной медалью Союза женщин России за большой вклад в развитие женского движения Ярославской области. В 2004 году её имя внесено в книгу «Признание заслуг в женском движении России».
На достигнутом организация останавливаться не собирается. Планы у неё грандиозные. Главная мечта — как можно больше создать первичек женсовета на предприятиях, в организациях и по месту жительства, а также издать книгу очерков «Женщины Рыбинска».
Наша общественная организация своей деятельностью утверждает, что сегодня женщина — это огромная сила. И главное для нас — это построение общества, в основе которого должны быть доброта и милосердие, помощь простым людям, социальная защита, забота о каждом человеке, живущем в нашем общем доме.
Дата добавления: 2014-12-15; просмотров: 27 | Поможем написать вашу работу | Нарушение авторских прав |