Студопедия  
Главная страница | Контакты | Случайная страница

АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатика
ИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханика
ОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторика
СоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансы
ХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника

Методы оценки наиболее эффективного использования недвижимости

Читайте также:
  1. Amp;Сравнительная характеристика различных методов оценки стоимости
  2. C) Методы стимулирования поведения деятельности
  3. I период развития менеджмента - древний период. Наиболее длительным был первый период развития управления - начиная с 9-7 тыс. лет до н.э. примерно до XVIII в.
  4. I. Оценка недвижимости
  5. II. Методы и источники изучения истории; понятие и классификация исторического источника.
  6. II. Методы исследования
  7. II. Методы исследования
  8. II. МЕТОДЫ, ПОДХОДЫ И ПРОЦЕДУРЫ ДИАГНОСТИКИ И ЛЕЧЕНИЯ
  9. II. МЕТОДЫ, ПОДХОДЫ И ПРОЦЕДУРЫ ДИАГНОСТИКИ И ЛЕЧЕНИЯ
  10. II. Оценка эффективности использования основных средств

Определение наиболее эффективного варианта использования оцениваемой недвижимости предполагает последовательную реализацию следующих этапов.

1. Анализ всех возможных вариантов наиболее эффективного использования незастроенного участка или участка со строениями исходя из сложившейся на дату оценки рыночной ситуации и перспектив ее изменения.

2. Проверка юридической допустимости отобранных вариантов.

3. Проверка физической возможности отобранных вариантов.

4. Оценка финансовой состоятельности отобранных вариантов.

5. Выбор наиболее эффективного варианта использования недвижимости, обеспечивающего его максимальную продуктивность.

Оценка максимальной продуктивности зависит от приема определения наиболее эффективного использования недвижимости. Если земельный участок рассматривается как незастроенный, то в зависимости от оценки коэффициента капитализации можно применять три метода.

Первый метод предполагает, что земельный участок рассматривается как незастроенный; коэффициенты капитализации для земли и строений различны.

Для этого необходимо:

1) определить стоимость застройки условно свободного земельного участка зданиями и сооружениями определенного назначения с учетом рыночного спроса и предложения;

2) рассчитать потенциальный валовой доход;

3) внести поправки с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей;

4) определить возможность получения и величину прочих доходов;

5) оценить действительный валовой доход;

6) рассчитать эксплуатационные расходы;

7) рассчитать резервы затрат капитального характера;

8) рассчитать чистый операционный доход;

9) вычислить коэффициент капитализации для зданий;

10) оценить доход, приносимый построенными зданиями и сооружениями;

11) определить относимый к земле доход;

12) рассчитать коэффициент капитализации для земельного участка;

13) оценить стоимость земельного участка методом капитализации дохода, приносимого землей.

Второй метод характеризует земельный участок как незастроенный; коэффициенты капитализации для зданий и земли одинаковы.

Для этого необходимо:

1) определить стоимость застройки условно свободного земельного участка зданиями и сооружениями определенного назначения с учетом рыночного спроса и предложения;

2) рассчитать потенциальный валовой доход;

3) внести поправки с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей и величины прочих доходов;

4) оценить действительный валовой доход;

5) рассчитать эксплуатационные расходы и резерв затрат капитального характера;

6) рассчитать общий чистый операционный доход;

7) вычислить общий коэффициент капитализации для оцениваемой недвижимости;

8) оценить недвижимость методом капитализации чистого операционного дохода, приносимого недвижимостью;

9) оценить стоимость земельного участка как разницу между расчетной стоимостью недвижимости и затратами на улучшение.

Третий метод предполагает, что земельный участок рассматривается как незастроенный и известна рыночная цена продажи недвижимости предполагаемого назначения.

Для этого необходимо:

1) определить рыночную стоимость готового объекта недвижимости конкретного назначения, которую можно построить на анализируемом земельном участке;

2) рассчитать стоимость строительства, включая прибыль девелопера;

3) оценить стоимость земельного участка как разницу между ценой продажи объекта недвижимости и совокупными затратами.

Четвертый метод рассматривает земельный участок как застроенный; строения требуют проведения некоторых улучшений.

Для этого необходимо:

1) рассчитать чистый операционный доход, приносимый недвижимостью;

2) определить общий коэффициент капитализации;

3) оценить стоимость недвижимости методом капитализации чистого операционного дохода;

4) рассчитать затраты на усовершенствование объекта;

5) вычислить прирост стоимости недвижимости с учетом произведенных улучшений.

Пятый метод определяет земельный участок как застроенный, не требующий перестройки.

Для этого необходимо:

1) рассчитать чистый операционный доход, приносимый недвижимостью;

2) определить общий коэффициент капитализации;

3) оценить стоимость недвижимости методом капитализации чистого операционного дохода.

Применение рассмотренных выше методов выбора варианта использования оцениваемой недвижимости, обеспечивающего ее максимальную продуктивность, требует от оценщика больших трудозатрат и должно быть обеспечено достаточным массивом разносторонней достоверной и качественной информации. Современный уровень развития инфраструктурыоценочной деятельности не может предоставить российскому оценщику необходимых сведений, подготовленных специалистами различных областей экономических и технических знаний, с учетом изменения рыночной ситуации. Данное обстоятельство сдерживает применение традиционных методов анализа вариантов наиболее эффективного использования недвижимости в условиях российской практики. В таких ситуациях следует использовать метод качественного анализа возможных вариантов использования оцениваемой недвижимости. Данный метод базируется на качественной оценке, выраженной в баллах, параметров оцениваемой недвижимости с точки зрения их соответствия возможным вариантам использования объекта.

Метод качественного анализа вариантов использования включает:

1) анализ территориального рынка недвижимости для выявления конкурентных вариантов использования;

2) оценку параметров объекта с точки зрения их пригодности для каждого рассматриваемого варианта;

3) подготовку мотивированного заключения о наиболее эффективном варианте использования оцениваемой недвижимости.

Для каждого рассматриваемого варианта использования, отобранного по результатам анализа рыночной среды с учетом местоположения недвижимости, составляется таблица, позволяющая рассчитать суммарно набранный балл (табл. 7.1).

Вариант использования, набравший максимальный суммарный балл, признается наиболее эффективным.

 




Дата добавления: 2015-01-12; просмотров: 15 | Поможем написать вашу работу | Нарушение авторских прав




lektsii.net - Лекции.Нет - 2014-2024 год. (0.01 сек.) Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав