Читайте также:
|
Этот метод применяется в том случае:
1) если объект недвижимости приносит нестабильные денежные потоки (доходы)
2) когда имеется в достаточном объеме данные, позволяющие обосновать будущие денежные потоки
3) когда доходы носят сезонный характер
4) когда оцениваемая недвижимость представляет собой крупный многофункциональный объект
5) когда объект недвижимости строится или только что построен и введен в эксплуатацию
Метод ДДП оценивает недвижимость по ткущей стоимости разновременных денежных потоков и остаточной стоимости самой недвижимости. Алгоритм действий, предусмотренных этим методом следующий:
1) определение прогнозного периода. Длительность этого периода определяется наличием достоверной исходной информацией. В международной практике этот метод предполагает длительность от 5 до 10 лет, в российской – 3-5 лет.
2) Прогнозирование величин денежных потоков, включаю реверсию. Прогнозирование денежных потоков осуществляется на основе ретроспективной информации, предоставленной заказчиком и на основе рыночной информации в том сегменте рынка, в котором функционирует эта недвижимость. При оценке недвижимости этим методом оценщик рассчитывает следующие величины доходов и денежных потоков:
1 потенциальный валовый доход
2 действительный валовый доход
3 чистый операционный доход
4 денежный поток до уплаты налогов
5 денежный поток после уплаты налогов
величинами доходов, на основании которых рассчитывается рыночная стоимость объекта недвижимости методом ДДП будут являться денежные потоки либо до уплаты налогов, либо после уплаты налогов. Наиболее правильным действием в этой ситуации является величина денежного потока за вычетом налогов.
Понятие денежный поток соотносят приток и отток денежных средств с учетом таких денежных статей как инвестиции или капиталовложение, так и долговые обязательства (КЗ и ДЗ). Принципиальная схема расчета денежного потока на какой либо год прогнозного периода выглядит следующим образом:
ДПt = ЧОДt – Инt +_ Дкр + Дзt – Кз
Инt – инвестиции соответствующего года
+_Дкрt – поступление или погашение кредита в каком то году
Дзt – поступление дебиторской задолженности
-Кз – гашение кредиторской задолженности
Особенности расчета денежного потока:
- имущественные налоги, как то налог на землю, на имущество вычитаются из действительного валового дохода
- амортизация как экономическая, так и налоговая в расчете денежного потока не участвует, т.к. она амортизация величина не денежная, а бухгалтерская
- капитальные вложения или инвестиции вычитаются из чистого операционного дохода
- движение денежных средств по кредитам банка либо вычитается, либо прибавляется к действительному операционному доходу
- ДЗ и КЗ или увеличивают или уменьшают чистый операционный доход
- предпринимательские расходы собственника недвижимости уменьшают действительный валовый доход, если они направлены на поддержание характеристик недвижимости или связаны с текущими производственными расходами вычитаются из действительного валового дохода. Во всех остальных случаях они вычитаются из чистого операционного дохода.
Оценщиком определяется или рассчитывается реверсия (- это стоимость недвижимости, остающимися у собственника недвижимости после прекращения поступления доходов, т.е. это стоимость материальных ценностей, из которых складывается недвижимость). На практике реверсия – это усредненный денежный поток, определенный на определенном прогнозном периоде.
3) Обоснование ставки дисконтирования (см. метод прямых капитализаций) + инфляционная составляющая, которая учитывает обесценение денег во времени из-за инфляции. В конечном итоге рыночная стоимость:
Ср= ДПt/(1+i)t+М*1/(1+i)t
М – величина реверсии
Дата добавления: 2015-01-29; просмотров: 25 | Поможем написать вашу работу | Нарушение авторских прав |