Студопедия  
Главная страница | Контакты | Случайная страница

АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатика
ИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханика
ОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторика
СоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансы
ХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника

Классификация и характеристика факторов, влияющих на стоимость земельного участка

Читайте также:
  1. A) эту функцию выполняет только товар, обладающий собственной стоимостью;
  2. Amp;Сравнительная характеристика различных методов оценки стоимости
  3. CASE-средства. Общая характеристика и классификация
  4. CIP - CARRIAGE AND INSURANCE PAID TO / СТОИМОСТЬ И СТРАХОВАНИЕ ОПЛАЧЕНЫ ДО
  5. D) стоимость отечественных продуктов в текущих ценах, которые желают приобрести домохозяйства, фирмы и государство.
  6. G. Рассчитать остаточную стоимость.
  7. I. Доказывание, понятие и общая характеристика
  8. I. Понятие МПЗ, классификация и оценка материалов.
  9. II Классификация хромосом человека
  10. II Классификация.

АНАЛИЗ РЫНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В ГОРОДЕ ВУЛКАНЕШТЫ

Объектом любых сделок (купля-продажа, залог и др.) выступает недвижимость – товар, удовлетворяющий различные потребности, определенные качественные и количественные характеристики. К недвижимому имуществу относят земельные участки, обособленные объекты, т. е. то, что тесно связано с землей. Недвижимость обладает рядом свойств: полезность, фундаментальность, долговечность, стационарность, неповторимость. Земельный участок как товар обладает специфическими свойствами и характеристиками, которые присущи только ему (табл.2.1).

Таблица 2.1 Специфические свойства земли как товара.

Свойства Характеристика
Назначение Многофункциональное: экологическое, социальное и экономическое. Средство производства, предмет труда, пространственный базис любого бизнеса.
Форма функционирования в сфере предпринимательства Натурально-вещественная и стоимостная.
Происхождение Невоспроизводимая, естественная часть природы, базовый ресурс, существует не зависимо от воли людей.
Степень подвижности Нельзя физически переместить в более удобное место. Большая зависимость цены от местоположения.
Длительность хо-го кругооборота Бесконечное использование в общем и частном.
Состояние потребительской формы в использовании Сохраняется натуральная форма в течение всего периода использования и неиспользования.
Износ в процессе использования Не снашивается, не разрушается, не теряет своих полезных свойств, а улучшается при рациональном использовании.
Изменение стоимости во времени Потенциально стоимость не снижается, а повышается из-за растущего дефицита ее, инфляции и др. факторов.
Количество Постоянно не воспроизводится в натуре.
Качество Определяется местоположением и плодородием, восстанавливаемым естественным путем, рельефом и т.д.
Взаимозаменяемость Не может быть заменена никаким другим ресурсом
Оборото способность Отдельные виды земель ограничены или исключены из хозяйственного оборота
Возможность сервитута Право ограниченного пользования чужим земельным участком
Формирование потребительской стоимости Осуществляется естественными силами в течение тысячилетий, приложением труда и капитала
Особый способ распоряжения земель Землеустроительные действия

Источник: Разработано автором.

Классификация и характеристика факторов, влияющих на стоимость земельного участка

На стоимость объектов недвижимого имущества оказывают влияние различные факторы, которые можно подразделить на внешние и на внутренние.

Внешние факторы являются общими, оказывающими одинаковое влияние на стоимость всех видов объектов недвижимости. Все они в совокупности определяют стоимость любой недвижимости. Каждый из факторов воздействует на имущественные стоимости в сторону увеличения или понижения. Оценщику следует рассматривать факторы не в застывшем виде, а в динамике и ответить на вопросы о продолжительности, темпах и пределах будущих изменений под воздействием тех или иных факторов.

Существует четыре основные группы внешних факторов:

1.экономические факторы;

2.юридические, административные и политические факторы;

3.социальные факторы;

4.природные факторы, состояние окружающей среды.

Внешние факторы, воздействующие на рынок недвижимости, можно отразить в виде схемы:

Экономические факторы
Политические факторы
Социальные факторы
Природные факторы
Внешние факторы
Рынок недвижимости  


Рисунок 2.1: Разработано автором.

1.Экономические факторы зависят от общего состояния экономики в стране, регионе, от экономической ситуации на местном уровне. В эту группу включены факторы, влияющие на спрос и предложение объектов недвижимого имущества. Экономические факторы также существенно влияют на стоимость недвижимого имущества. Необходимо проанализировать сложившиеся в настоящий момент соотношение между спросом и предложением и сделать прогноз будущих изменений, а также покупательной способности населения для удовлетворения своих потребностей и запросов.

Изменение цен на недвижимое имущество прямо, но не обязательно пропорционально зависит от изменения величины спроса и предложения.

Основные закономерности:

• если спрос постоянен:

§ предложение увеличивается, цена уменьшается;

§ предложение уменьшается, цена увеличивается;

• если предложение постоянно:

Загрузка...

§ спрос растет, цены растут;

§ спрос уменьшается, цены уменьшаются.

К экономическим факторам, определяющим спрос, относятся:

· уровня занятости населения;

· величины заработной платы и доходов населения ( рост доходов населения, безусловно, влияет на уровень цен). Сопоставляя темпы роста цен и доходов, можно констатировать, что доходы, как правило, не поспевают за ценами;

· платежеспособности населения;

· изменение общей численности населения (прошлое, текущее и прогднозируемые тенденции). Во многие крупные города устремляются очень большое количество населения. Причин для переселения много. Это и наличие рабочих мест, и возможности для карьерного роста, и развитость науки, культуры, образования. Люди это понимают, поэтому изо всех регионов устремляются в столицу. Значительная часть этих людей либо обладают необходимыми для покупки квартир средствами, либо готовы покупать их с помощью кредитов. Естественно, что всё это -- мощные пружины, толкающие вверх цены.;

· изменение вкусов и предпочтений населения (изменения в предпочтениях и вкусах населенияпредставляют важный фактор спроса). Однако в рамках любого рынканедвижимости изменения в предпочтениях и в вкусах потребителей давольно трудно уловить. Многие профессионалы в сфере недвижимости полагают на собственный опыт и наблюдения и распознают их почти интуитивно, что позволяет им следовать за данными изменениями. Предпочтения и вкусы в высшей степени субъективны, поэтому их очень сложно количественно определить и спрогнозировать;

· уровня инфляции;

· наличие источников финансирования;

· ставки банковского процента и прочих подобных факторов;

· издержки связанные с оформлением продаж;

· изменения в соотношениях между различными слоями населения, то есть процентное соотношение между группами населения с различным уровнем образования, уровень миграции, количество браков и разводов;

· других факторов.

Под предложением понимается всё недвижимое имущество данного вида, выставленное на продажу или арендованное на данный момент времени. Необходимо отметить, что предложение земли в целом выступает как фиксированная величина, ограниченная самой природой, поскольку земля является свободно невоспроизводимым товаром. В то же время отмечается устойчивая структурная тенденция перераспределения земли по целевому назначению: увеличиваются земли поселений, промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения; сокращаются земли лесного фонда и запаса.

Предложение в отличие от спроса, неэластично, что вызывает большие колебания цен на объекты недвижимости.

На предложение объектов недвижимости влияют:

· наличие резерв пустующих, предназначенных для продажи объектов недвижимости в определенном сегменте рынка;

· объемы нового строительства и затраты на него, в том числе:

§ затраты на освоение земельного участка и выполнение строительно-монтажных работ;

§ налоги на недвижимое имущество;

§ затраты на ремонт и реконструкцию объектов недвижимости;

§ затраты на содержание объектов недвижимости, комунальные платежи и т.п.;

§ текущие и потенциальные изменения в строительной технологии и их возможное влияние на строительные затраты;

§ соотношение цен на строительство и цен продажи объектов недвижимости.

2.Юридические, административные и политические факторы - эти факторы могут оказывать на спрос и предложение как положительное, так и отрицательное влияние. К этой группе факторов относятся:

· политика правительства, направленная на стимулирование землепользования и освоение земельных участков (льготное налогооблажение, контроль ставок арендной платы и т.п.);

· условия, обеспечиваемые местными органами публичного управления (наличие дорог с твердым покрытием, школ, детских садов, общественного транспорта и т.п.);

· политическая стабильность, безопасность.

3. Социальные факторы или предпочтения покупателей. Эти факторы в основном представлены характеристиками населения. В условиях переходной экономики эти факторы постепенно становятся все более значимыми. К социальным факторам относятся:

· престиж (в какой-то момент времени определенные районы города или страны, определенные типы зданий становятся модными, престижными, стоимость их возрастает в несколько раз, несмотря на такие же, как и в других районах, затраты на строительство и освоение);

· возрастная структура населения;

· изменение соотношения между различными слоями населения, то есть процентное соотношение между группами населения с различным уровнем образования, уровень миграции, количество браков и разводов;

· криминогенная обстановка;

· чувство собственности.

· уровень бракосочетаний и разводов;

· демографический состав;

· среднее число детей и другие факторы.

4.Природные факторы, состояние окружающей среды. Эти факторы являются определяющими для стоимости объектов недвижимости в пределах города или какой-то территории. К этой группе факторов относятся:

· климат;

· уровень сейсмичности;

· близость грунтовых вод;

· нахождение объекта в зоне возможного затопления или в зоне, подверженной оползням;

· строительство на осадочных породах;

· наличие в регионе атомных электростанций, металлургических заводов, химических предприятий, очистных сооружений и т.п.;

· другие факторы.

Внутренние факторы характеризуют особенности того или иного объекта недвижимого имущества и являются определяющими при оценке стоимости недвижимости. Для различных видов объектов недвижимости существует определенный набор внутренних факторов, оказывающих наибольшее влияние на стоимость. Для всех объектов недвижимости самым важным внутренним фактором является местоположение.

Местоположение можно рассматривать в широком смысле, как расположение объекта недвижимости в определенном городе или регионе страны, имеющие свои отличительные характеристики (градостроительную ценность, транспортную доступность, привлекательный ландшафт и т.п.).

 

Местоположение в узком смысле предполагает учет особенностей локального местоположения. К этим особенностям относятся:

· размещение объекта недвижимости на территории населенного пункта;

· удаленность объекта от центра населенного пункта;

· расположение внутри квартала;

· расстояние до ближайшей остановки городского транспорта;

· этаж, на котором находится квартира, и т.п.

 

Кроме фактора расположения, на стоимость объекта недвижимого имущества влияют и физические характеристики оцениваемого объекта.

На стоимость земельного участка в той или иной степени оказывают влияние следующие внутренние факторы:

· площадь участка;

· топография;

· форма участка;

· наличие инженерно – технических коммуникаций (электричество, газ, вода, канализация);

· условия подъезда к участку (наличие дорог с твердым покрытием).

· местоположение;

· рыночный спрос;

· правовая обоснованность;

· ресурсное качество участка.

 

Основным фактором, влияющим на стоимость участка земли, является его местоположение. Для анализа этого фактора оценщик должен выехать на место и приступить к сбору информации, которая необходима для оценки.

Необходимо выявить факторы, которые повлияют на стоимость (экологические, экономические, ландшафтные, строительные и т. д.).

Анализ ресурсного качества участка включает определение того, насколько участок может быть использован физически для предполагаемого проекта и какие физические ограничения существуют на различные варианты застройки. Необходимо также выявить те близлежащие объекты, которые могут повлиять на планируемую застройку.

При анализе финансовой обоснованности определяется, обеспечит ли проект поступления денежных средств, достаточных для возмещения капитала и получения дохода в заданные сроки.

При учете физических характеристик необходимо учитывать поправки на размеры участка, неправильность формы и угловое расположение.

Известно, что чем крупнее участок, тем, как правило, меньше цена за единицу площади.

Известно также, что при одинаковой площади треугольный участок оценивается ниже прямоугольного из-за неудобства производства работ на нем. Для оценки участков треугольной формы оценщики часто используют «правило 65—35», которое гласит, что стоимость треугольного участка с основанием по фронту улицы будет составлять приблизительно 65% от стоимости участка прямоугольной формы..

Для оценки участков неправильной формы можно использовать прием, когда участок разбивается на прямоугольники, которые оцениваются отдельно, а общая стоимость складывается из стоимостей отдельных частей.

Влияние углового расположения определяется коммерческим назначением участка. Для магазинов и такое расположение дает определенные преимущества, и, следовательно, стоимость их будет выше. Для садовых же участков и коттеджного строительства угловое расположение уменьшает их стоимость.

При выполнении оценки необходимо отметить, что внутренних факторов много, и практически невозможно принять во внимание все, но оценщик должен выделить только самые важные из них, влияющие на стоимость, так как сбор данных об объекте недвижимости самая трудоемкая и дорогая процедура. Оценщики, обладающие большим практическим опытом, достаточно хорошо знают, какие факторы оказывают наибольшее влияние на стоимость того или иного вида объекта недвижимости и уделяют особое внимание сбору соответствующих показателей.


Дата добавления: 2015-01-30; просмотров: 65 | Нарушение авторских прав




lektsii.net - Лекции.Нет - 2014-2019 год. (0.018 сек.) Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав