Студопедия  
Главная страница | Контакты | Случайная страница

АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатика
ИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханика
ОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторика
СоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансы
ХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника

Подготовительные работы

Читайте также:
  1. D. Требования к структуре и оформлению курсовой работы.
  2. E. Порядок защиты курсовой работы.
  3. I Анализ состояния и эффективности методической работы
  4. I ОРГАНИЗАЦИОННО-МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ ПО ВЫПОЛНЕНИЮ КУРСОВОЙ РАБОТЫ
  5. I Принцип работы клавиатур
  6. I. МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ ПО ВЫПОЛНЕНИЮ КОНТРОЛЬНОЙ РАБОТЫ
  7. I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ПО ВЫПОЛНЕНИЮ КОНТРОЛЬНОЙ РАБОТЫ
  8. I. Общие рекомендациик написанию курсовой работы
  9. I. Основные задачи и направления работы библиотеки
  10. I. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ. РУКОВОДСТВО ПОДГОТОВКОЙ И НАПИСАНИЕМ КУРСОВОЙ РАБОТЫ

Подготовительные работы заключаются в предварительном ознакомлении с объектом оценки, сборе и анализе исходных документальных материалов, подготовке рабочих материалов для обследования.

При предварительном ознакомлении производится первичный осмотр объекта в натуре и устанавливается примерный объем имеющейся у заказчика оценки документации или информации о строительстве и эксплуатации объекта.

Предварительный осмотр объекта

В результате предварительного осмотра объекта следует определить:

ориентировочные размеры, характеристики формы и состояния участка;

состав улучшений;

типы улучшений по основным классификационным признакам;

текущее состояние улучшений (незавершенное строительство, новое строительство, строения с видимыми внешними при- знаками разрушений строительных конструкций) .

В качестве характеристик состояния участка выступают степень удобства использования застроенных участков и пригодность незастроенных участков к застройке, исходя из вида рельефа поверхности и гидрогеологических условий.

В состав улучшений при оценке недвижимости включаются:

основные здания и сооружения;

вспомогательные здания и сооружения — пристройки, насосные, трансформаторные, дымовые трубы, котельные, эстакады для конвейеров, и т. д.;

машины и оборудование, относящиеся к обеспечению функционального назначения зданий и сооружений — грузовые и пассажирские лифты и подъемники, эскалаторы, конвейеры, холодильные станции и т. п.;

внутренние инженерные сети и системы, относящиеся к обеспечению функционального назначения зданий и сооружений — электроснабжения и освещения, водоснабжения и канализации, отопления и охлаждения, вентиляции и кондиционирования, газоснабжения, пожаротушения и сигнализации;

внутриплощадочные инженерные сети, элементы инфраструктуры и благоустройства — кабельные сети и трубопроводы, дренажные системы, проезды автомобильного и рельсового транспорта, пешеходные проходы и тротуары, ограждения, пожарные водоемы, постоянные элементы благоустройства и т. д.

В перечень машин и оборудования при оценке недвижимости не должны включаться позиции, которые относятся к обрабатывающему и производственному оборудованию, установленному исключительно в связи с производственной или коммерческой деятельностью предприятия.

Основными признаками, позволяющими классифицировать здания и сооружения, являются:

функциональное назначение;

тип объемно-планировочного решения;

тип конструктивного решения;

время постройки;

степень капитальности. По функциональному назначению здания и сооружения могут быть разделены на три основные группы: жилые, общественные и промышленные.

Степень капитальности зданий и сооружений определяется в зависимости от типов применяемых конструкций для устройства основных частей строений: фундаментов, стен, каркасов, междуэтажных перекрытий.

7.2.2. Сбор и анализ документации

Основными документами, которые следует собрать и изучить на данном этапе, являются:

справочные материалы о природно-климатических и экологических условиях в районе объекта;

карта района расположения объекта;

документы, подтверждающие границы землеотвода;

регистрационные документы о правах собственности;

нормативная документация для проектирования и строительства объектов функциональных назначений, к которым от- носится оцениваемый объект или которые рассматривают-

ся как варианты наилучшего и наиболее эффективного использования;

проектная документация по строительству (строительные чертежи планов и разрезов, ведомости основных строительных конструкций, сметы);

исполнительная документация по строительству (журналы работ, акты приемки скрытых работ, протоколы согласования изменений к проекту, исполнительные схемы);

документы инвентарного дела, включающего акт технического обследования и технический паспорт;

эксплуатационная документация, содержащая сведения об изменениях физического состояния объекта, объемах и сроках вы- полненных ремонтных работ, о реконструкции и модернизации;

справочные данные об истории объекта.

Анализ справочной и нормативной документации. Справочная и нормативная документация анализируется с позиции определения факторов, которые могут оказать влияние на величину стоимости объекта и на принятие решения о характере возможного использования объекта при выполнении анализа наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости. Эти факторы условно можно разделить на внешние и внутренние.

Внешние факторы определяют характеристику окружающей объект недвижимости местности и застройки. Обсуждение внешних факторов, характеризующих местоположение, выполнено ранее в главе б.

Внутренние факторы содержат нормативные требования к объекту данного типа в соответствии с его назначением. К внутренним факторам относятся:

требования норм проектирования к устройству зданий и сооружений в зависимости от функционального назначения;

противопожарные требования к зданиям и сооружениям;

законодательные требования по характеру использования не- движимости.

Анализ нормативных требований к устройству зданий и сооружений в зависимости от функционального назначения предполагает определение требуемых количественных характеристик условий обитаемости или выполнения основных производственных процессов, которые должны быть обеспечены конструктивным и планировочным решениями строения. К таким характеристикам относят:

естественное освещение помещений;

теплоизоляцию внутреннего объема;

звукоизоляцию;

виброизоляцию;

вентиляцию и др. Результаты подобного анализа являются, в том числе, основой для выявления позиций, вызывающих уменьшение стоимости за счет не- соответствия современным рыночным стандартам.

Анализ противопожарных требований к зданиям и сооружениям также может иметь существенное значение как при определении позиций, вызывающих уменьшение стоимости (например, из-за отсутствия элементов, обеспечивающих пожаробезопасность, или из-за несоответствия конструктивных решений требованиям норм пожаробезопасности); так и при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости.

Здания, в зависимости от вида конструкционных материалов, классифицируются по степеням огнестойкости, которые могут ограничивать проектируемые варианты их функционального использования.

Анализ законодательных требований подразумевает изучение местных, региональных и федеральных законодательных актов, определяющих:

статус объектов, отнесенных к памятникам истории и архитектуры;

правила землепользования;

ограничения по использованию зданий различного функционального назначения.


Дата добавления: 2015-01-30; просмотров: 4 | Нарушение авторских прав




lektsii.net - Лекции.Нет - 2014-2020 год. (0.009 сек.) Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав