Главная страница | Контакты | Случайная страница Автомобили Астрономия Биология География Дом и сад Другие языки Другое Информатика История Культура Литература Логика Математика Медицина Металлургия Механика Образование Охрана труда Педагогика Политика Право Психология Религия Риторика Социология Спорт Строительство Технология Туризм Физика Философия Финансы Химия Черчение Экология Экономика Электроника

Оформление прав на земельные участки

В формирующемся правовом государстве для возникно­вения и осуществления прав и обязанностей землепользова­телей важны не только соблюдение надлежащих процедур и порядка возникновения, получения прав на земельные участки, но и фиксация, регистрация этих прав, т.е. оформ­ление в соответствии с законом.

Значение государственной регистрации прав на зе­мельный участок. Права на земельные участки удостоверя­ются документами в соответствии с Законом о госрегистрации. Договоры аренды, субаренды, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее года, государственной регистрации не подлежат.

ООО «Посейдон» обратилось с иском к государствен­ному учреждению «Фонд имущества Санкт-Петербурга» о признании права общей долевой собственности ООО «Посейдон» на земельный участок общей площадью 619 кв. м, площадь доли — 140 кв. м. Решением суда в иске отказано. Постановлением апелляционной инстанции ре­шение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО «Посейдон» просит от­менить принятые по делу судебные акты и принять новое решение об удовлетворении исковых требований. Податель жалобы указывает на то, что судом применена не подлежа­щая применению норма материального права, а именно ст. 36 ЗК, которая регулирует отношения по приобретению прав на земельные участки, находящиеся в государствен­ной или муниципальной собственности. ООО «Посейдон» полагает, что применению в деле подлежит норма ст. 552 ГК, поскольку доля в общей собственности на земельный участок была ранее уже приватизирована и вместе с распо­ложенной на нем недвижимостью последовательно перехо­дила к покупателям нежилых помещений.

Как следует из материалов дела, нежилое помещение принадлежало на праве собственности ТОО «Севан», кото­рое являлось также собственником доли в размере 140 кв. м в праве общей собственности на земельный участок общей площадью 619 кв. м. Право собственности на спорное по­мещение перешло к ОАО «Энергомашбанк» и зарегистри­ровано за ним. ТОО «Севан» ликвидировано и исключено из Единого городского реестра юридических лиц и индиви­дуальных предпринимателей.

Спорное нежилое помещение истец приобрел у ОАО «Энергомашбанк» по договору купли-продажи. Право собственности истца на помещение зарегистриро­вано. ООО «Посейдон» обратилось с иском о признании права общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположено нежилое помещение, в размере зе­мельной доли 140 кв. м.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, полагая, что требование истца не соответствует ст. 36 ЗК, согласно которой в существующей застройке земельные участки, где находятся сооружения, входящие в состав кондоминиума, жилые здания и иные строения, предос­тавляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев; с заявлением о приобре­тении прав на земельный участок обращаются совместно граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении зда­ния, строения, сооружения, расположенные на земельном участке.

Апелляционная инстанция, оставляя решение в силе, указала на то, что земельный участок не принадлежит одно­му лицу, а является общей долевой собственностью, а также на то, что ОАО «Энергомашбанк» не зарегистрировал право собственности на спорную долю земельного участка площа­дью 140 кв. м.

В соответствии с п. 2 ст. 552 ГК в случае, если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю переда­ется право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использова­ния, если иное не предусмотрено законом. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупате­лю переходит право собственности на ту часть земельно­го участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Статьей 273 ГК установлено, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находит­ся, к приобретателю здания или сооружения переходит пра­во собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Указанные правовые нормы не дают оснований для вы­вода о том, что к ООО «Посейдон» перешло право собст­венности на долю в земельном участке. Право собственно­сти на помещения перешло к ОАО «Энергомашбанк» не по договору, а по иным правовым основаниям, при этом нель­зя говорить о переходе к нему и прав на долю в земельном участке, так как такое право не было зарегистрировано в ус­тановленном законом порядке. В соответствии с Законом о госрегистрации государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегист­рированного права.

Оформление права собственности на участок. Необхо­димой процедурой при оформлении участка является со­ставление и выдача землеобладателю плана участка.

Администрацией Ставропольского района Самарской области зарегистрировано сельскохозяйственное ЗАО «Россия». Истцу на основании постановления админист­рации г. Тольятти ответчиком было выдано свидетельство о праве собственности на землю общей площадью 2859 га для сельскохозяйственного производства.

Получение данного свидетельства под роспись гр-ном Т. подтверждается копией (выпиской) из журнала регистра­ции выдачи указанного документа, однако из названной выписки не усматривается, что вместе со свидетельством был выдан и план (чертеж) спорного земельного участка. Отсутствует запись о выдаче плана или чертежа земельного участка и на втором экземпляре свидетельства, оставшем­ся у ответчика. Не представлялся суду и второй экземпляр чертежа границ принадлежавшего истцу земельного участ­ка, на котором и должна быть подпись получившего первый

экземпляр лица.

Такими действиями ответчика были нарушен Порядок выдачи и регистрации свидетельств о праве собственности на землю. Указанным Порядком определена обязательность приложения к свидетельству чертежа границ земельного участка, а при его описании — обязательность указания ка­дастрового номера.

При невозможности выдачи чертежа границ земель­ного участка одновременно со свидетельством его грани­цы должны быть установлены в натуре в месячный срок, а собственнику должна быть выдана копия этого черте­жа. Установлена обязанность соответствующего Комитетапо земельным ресурсам и землеустройству в месячный срок после выдачи свидетельства произвести оформление границ земельного участка и выдать собственнику копию чертежа этих границ.

Истец как собственник земельного участка, чьи пра­ва никем не оспорены, с целью регистрации своего права в соответствии с п. 4 ст. 18 Закона о госрегистрации неод­нократно обращался к ответчику с запросами о выдаче ему чертежа (плана) спорного земельного участка. Ответчик, игнорируя свою обязанность, отказывал истцу, мотивируя отказ необходимостью завершения инвентаризации земель ЗАО «Россия». Однако подобного основания для отказа в выдаче кадастрового плана земельного участка не преду­смотрено ни в Законе о государственном кадастре недвижи­мости, ни в Законе о землеустройстве, ни в ЗК.

Более того, согласно п. 4 ст. 18 Закона о госрегистра­ции, даже если работы по кадастровому учету земельного участка не проводятся или не закончены (не присвоен ка­дастровый номер, не установлены границы, не определено местоположение объектов недвижимости), заявителю дол­жен быть выдан план участка, составленный на основании данных, имеющихся на момент государственной регистра­ции прав в органе кадастрового учета, в том числе натурно­го описания границ, а до присвоения объекту недвижимого имущества кадастрового номера может использоваться ус­ловный номер, позволяющий однозначно идентифициро­вать указанный объект.

В материалах дела имеются достоверные доказательства о наличии у ответчика достаточных сведений для составле­ния запрашиваемого истцом документа: акт об утверждении границ г. Тольятти, подписанный им лично; решение ма­лого Совета народных депутатов Ставропольского района Самарской области, свидетельство о праве собственности и др.

Поэтому доводы ответчика, касающиеся наименования запрашиваемого истцом документа и невозможности его выдачи в настоящий момент, рассматриваются как укло­нение от решения вопроса по существу и на требованиях законодательства не основаны, так как ответчиком не были выданы ни план, ни чертеж границ земельного участка. Кроме того, им не была обоснована необходимость инвен­таризации земель истца при том, что такой инвентаризации подлежали земли, не используемые в сельскохозяйствен­ном производстве.

Помимо свидетельства Т., факт невыдачи плана или ко­пии чертежа земельного участка истцу по делу подтвержден иными, а именно документальными доказательствами, пе­речисленными выше.

Как собственник спорного земельного участка истец вправе владеть, пользоваться и распоряжаться им по сво­ему усмотрению. Однако для этого в соответствии со ст. 25, 26 ЗК и п. 1 ст. 17 Закона о госрегистрации необходима ре­гистрация права на землю в учреждении юстиции с обяза­тельным наличием в пакете необходимых документов, плана земельного участка с указанием его кадастрового номера.

Невозможность в течение длительного времени офор­мить свое право на землю в соответствии с требованиями указанного Закона в связи с уклонением ответчика от вы­дачи названного документа является нарушением законных прав истца. Нарушение прав и законных интересов истца подтверждается и письмом главного архитектора г. Тольятти, из которого видно, что по причине неопределения границ территории земель истца участки, принадлежащие ему на праве собственности, сдаются в аренду органами испол­нительной власти города.

Предоставление участка только после его надлежаще­го оформления. В ст. 34 ЗК предусматриваются:

— подача гражданами заявлений о предоставлении или передаче земель в собственность или в аренду с определением целей использования участка;

— рассмотрение заявления в месячный срок органом местного самоуправления или по его поручению землеустроительной организацией с учетом зонирования территории;

— принятие в двухнедельный срок решения о предоставлении испрашиваемого участка.

Основанием для обращения в суд с иском послужило письмо администрации муниципального образования «Бейский район Республики Хакасия», которым было от­казано ООО «ХакИнвестСтройДом» в удовлетворении его заявления о передаче в собственность земельных участков. Решением исковые требования удовлетворены.

Суд первой инстанции признал письмо администрации не соответствующим ст. 36 ЗК и п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государ­ственного и муниципального имущества» и обязал адми­нистрацию муниципального образования «Бейский район Республики Хакасия» в десятидневный срок принять ре-шение о предоставлении земельных участков в собствен­ность и заключить с ООО «ХакИнвестСтройДом» договор купли-продажи на условиях проекта последнего. Согласно ст. 36 ЗК граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное пра­во на приватизацию земельных участков или приобретение права их аренды.

Выводы суда апелляционной инстанции о том, что зе­мельные участки, на которых расположены недвижимые объекты истца, не подлежат передаче в частную собствен­ность, поскольку на основании решения Совета народных депутатов муниципального образования «Бейский рай­он Республики Хакасия» от 10.01.2003 включены в со­став земель особо охраняемых природных территорий и в силу ст. 27 ЗК ограничены в обороте, сделаны без провер­ки названного решения на соответствие его Конституции и федеральным законам, устанавливающим полномочия и порядок резервирования земельных участков для государ­ственных или муниципальных нужд. Пункт «д» ч. 1 ст. 72 Конституции относит вопросы государственного управле­ния и государственного контроля в области организации и функционирования особо охраняемых природных терри­торий исключительно к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов.

В силу п. 5 ст. 95 ЗК и п. 4—6 ст. 2 Закона об особо ох­раняемых природных территориях решения о резервирова­нии земель для государственных или муниципальных нужд, которые предполагается объявить землями особо охраняе­мых природных территорий, с последующим изъятием та­ких земель, в том числе путем выкупа, и об ограничении на них хозяйственной деятельности вправе принимать ор­ганы государственной власти субъектов РФ на основании схем развития и размещения особо охраняемых природных территорий или территориальных схем охраны природы.

Органы местного самоуправления таких полномочий не имеют. Следовательно, решение Совета народных де­путатов муниципального образования «Бейский район Республики Хакасия» от 10.01.2003 издано органом местно­го самоуправления с превышением полномочий. При таких обстоятельствах его решение не подлежит применению.

Кроме того, основными документами, содержащими сведения о существующих и прекративших существование земельных участках, являются Реестр объектов недвижимости, кадастровые дела и дежурные кадастровые карты (планы). Моментом возникновения или моментом пре­кращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей запи­си в Реестр объектов недвижимости. В материалах дела имеются выписки, не содержащие сведений о переводе зе­мельных участков, на которых расположены недвижимые объекты истца, в категорию земель особо охраняемых при­родных территорий либо ограничений на них хозяйствен­ной деятельности.