Главная страница | Контакты | Случайная страница Автомобили Астрономия Биология География Дом и сад Другие языки Другое Информатика История Культура Литература Логика Математика Медицина Металлургия Механика Образование Охрана труда Педагогика Политика Право Психология Религия Риторика Социология Спорт Строительство Технология Туризм Физика Философия Финансы Химия Черчение Экология Экономика Электроника

Определение чистого дохода.

Чистый доход - это рассчитанная устойчивая величина годового чистого дохода, полученная от использования оцениваемого объекта после вычитания из действительной выручки всех расходов по эксплуатации объекта (кроме амортизационных отчислений). Расчёт чистого дохода начинается с определения валовой выручки от использования имущества.

Потенциальная валовая выручка представляет собой ожидаемую суммарную величину от основного вида деятельности и дополнительных услуг, которые сопутствуют основному виду деятельности, базирующемуся на оцениваемом объекте недвижимости.

Например, если домовладелец сдаёт в аренду квартиру, то арендная плата является валовой выручкой от основного вида деятельности, а выручка от пользования стиральными машинами, сушилками, гаражом и т.д. является дополнительной выручкой. В сумме валовая и дополнительная выручки представляют собой потенциальную валовую выручку.

Причём для оценки рассчитывается валовая и дополнительная выручки за первый после даты оценки год, т.е. предполагается, что на дату оценки рассматриваемое имущество свободно от использования.

При определении потенциальной валовой выручки необходимо точно определить нормативные удельные стоимости по использованию оцениваемого объекта, например, месячную арендную плату за 1м² жилой площади, а также удельные стоимости дополнительных услуг (плата за 1 место стоянки автомашины в данном месте). Для этого необходимо знать рынок арендного жилья и учитывать его особенности. Особенности данного сектора рынка используются для внесения поправок в удельные стоимости использования объекта.

Например, известно, что месячная арендная плата двухкомнатной квартиры с балконом в данном местоположении составляет $15 за 1м² общей площади, а оценщику необходимо определить месячную арендную плату двухкомнатной квартиры без балкона в данном регионе. Для этого эксперту-оценщику требуется внести поправку на отсутствие балкона в известную удельную стоимость месячной арендной платы 1м² общей площади.

Далее в процессе оценки объекта определяется поправка на недоиспользование объекта в полную мощность. Например, если до 1991г. степень заполнения номеров в гостиницах в Москве составляла 95%, то после 1991г. (в 1992-1994гг.) - около 60%. Это обстоятельство было обусловлено в основном 3 факторами:

1) резким ростом платы за проживание в гостиницах;

2) снижением платёжеспособности населения и предприятий России;

3) значительным ростом тарифов на воздушный и железнодорожный транспорт, что резко уменьшило количество командированных специалистов.

Итак, если мы оцениваем методом капитализации дохода гостиницу в Москве и устанавливаем, что степень её использования составляет 60%, то, уменьшая величину потенциальной валовой выручки от её использования на 40%, получаем действительную валовую выручку. Далее из действительной валовой выручки вычитаются расходы по эксплуатации объекта недвижимости.