Студопедия  
Главная страница | Контакты | Случайная страница

АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатика
ИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханика
ОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторика
СоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансы
ХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника

Методы оценки земли

Читайте также:
  1. Amp;Сравнительная характеристика различных методов оценки стоимости
  2. C) Методы стимулирования поведения деятельности
  3. II. Методы и источники изучения истории; понятие и классификация исторического источника.
  4. II. Методы исследования
  5. II. Методы исследования
  6. II. МЕТОДЫ, ПОДХОДЫ И ПРОЦЕДУРЫ ДИАГНОСТИКИ И ЛЕЧЕНИЯ
  7. II. МЕТОДЫ, ПОДХОДЫ И ПРОЦЕДУРЫ ДИАГНОСТИКИ И ЛЕЧЕНИЯ
  8. III. Критерии оценки РЕЗУЛЬТАТОВ практики
  9. III. Латентная преступность: понятие и методы выявления.
  10. III. Методы развития речи учащихся

Види покарань та їх строки визначені в статтях 51-64 КК. Суд, керуючись цими нормами закону, в кожному конкретному випадку призначає за вчинений злочин певний вид і розмір покарання. Виконання призначеного судом покарання вимагає точного обчислення строку такого покарання. Строки покарання відповідно до ст. 73 КК обчислюються у роках, місяцях та годинах. При заміні або складанні покарань, а також у разі зарахування попереднього ув'язнення допускається обчислення строків покарання у днях.

Наприклад, за першим вироком суду за вчинення умисного легкого тілесного ушкодження (ч. 2 ст. 125) винному було призначено покарання у вигляді арешту строком на 2 місяці. Під час відбування покарання (відбув 25 днів) засуджений вчинив новий злочин - умисне нанесення побоїв, які мали характер мордування (ч. 2 ст. 126), і за другим вироком йому було призначено покарання у вигляді позбавлення волі строком на один рік і шість місяців. Суд, керуючись ч. 2 ст. 71 КК, до покарання, призначеного за новим вироком, повністю приєднав невідбуту частину покарання (35 днів) за попереднім вироком і призначив остаточне покарання за сукупністю вироків у вигляді позбавлення волі строком на один рік вісім місяців і п'ять днів.

Призначення строку покарання у роках передбачає закінчення строку покарання в останній день року, обчислюваного з дня призначення покарання. Якщо строк покарання було призначено в місяцях, то його закінчення припадає на відповідний день місяця, враховуючи початок строку покарання і його закінчення.

 

Инфразвуками

Хвойные

20000Гн=ультразвуками

2=20,9%

М

Аднтк=пыль, дым, туман

А-пмукос=зонирование территории населенного пункта

Бвэ=вещество, образованное из живых организмов

Бдн=атмосферу, гидросферу, литосферу

Бсиск=продуценты, консументы, редуценты

Буппкокбооутис-эву=экологический менеджмент

Вврзн=канцерогенными

Вкапогоппзсуиг?=электрофильтр

Вкгбпдвснпкур?=1992 г.

ВкгбпЭкРК=в 2007 г.

Вкгоизвя=автотранспорт

Вкгпигмосистм?=1971 г.

Вкдсс=выбросами в атмосферу диоксида серы и оксидов азота

Вкдчсачвкксз?=от 16 до 20000 Гц

Вкенуш?=децибелах

Вкспрэнпс?=если развитие экосистемы происходит на местах изначально лишенных жизни

Влмпк=нарушению кислородного режима

Вокссжо=биогенное вещество

Всрос=фреоны или хлорфторуглеводороды

Вссскпунрс-зздпк=1000 м

Всчэсгя=зеленые насаждения

Вчнскб=антропогенное

ГксЛт=сернистый газ

Гпмонзпбво=косное вещество

Гэпввпо=высокими темпами прогресса

Длнжсвгс-зз(СЗЗ)?=не допускается

Досвоактиидфс=Экологическая пластичность (экологическая валентность)

Досп-срэ=гомеостаз

Еип-дк=мг/м3

Ешфс=20-30 дБ

Еэосбспо=утилизация

Зовлтп=глобальное

Зосооирв=на биосферу в целом

Зосооирввцн=биосферу

Зпсжовучрзн=биологическим

Зсдкспогвпк?=сил гравитации

Зскппэв?=повышения биопродуктивности водоемов в результате накопления в воде биогенных веществ (азота, фосфора)

Зскспучпвц?=центробежной

Зссврзввпдч=антропогенное

Иовппвэн=автогенными

Иссорвиасвсзиузпясчплиэбебн=биогеоценозом

Иэовпин=аллогенными

Кбпзоээ?=1997 г.

КбпМпозврос?=в 1987 г.

Кбруоэ?=А.Тенсли

Кввпсо=чрезвычайно опасные, высокоопасные, умеренно опасные, малоопасные

Квнзввкв?=азот, фосфор, углерод

Квопдов?=все перечисленные оборудования

Кдознп?=10%

Киафлржвононлржнс?=свет и кислород

Кивмоко?=специальные устройства для отвода выбросов в атмосферу

Кизаяно?=радиоактивное

Кипвнинвио?=канцерогенное вещество

Кипопгов?=консументы

Киппрокн?=воздух, космические, климатические

Кипфокази?=автотранспорт

Кипфокаф?=давление, температура воздуха

Кипфокбф?=конкуренция

Кипянкэ=поток энергии

Киснокаис(АИС)?=информационно-поисковая система

Ккпрвзоии?=производственные, научные, здравоохранительные и др.

Ккпрвзопкокпс?земельные, водные, энергетические

Кмосвоксэфэ?=физико-химическим

Кнзвврдч?=антропогенные

Кнзвнвио=канцерогенными

КнзовЯвор?=минамата

Кнзпоэкд?=экотон

Кнзфкнбвнсжо?=зона оптимума

Кнзфкувнсжо?=зона пессимума

КнмкономспосспсЗ=глобальный (биосферный)

Кнмовваппижр?=абсорбция

Кнмовваппптав?=адсорбция

Кнмовваппррхсп?=хемосорбция

Кннпсвпкзп?=тропосфера

Кномпвб?=экологической нишей

КнпдРк?=Пределы роста

Кнпсиоововпоб?=популяция экологическая

Кнпссоч=рождение на свет большого количества недоношенных детей

Кнствввднв?= ≤ 1

Кокоп(КОП)?=КОП =

Конэ?=организмы, способные жить при различных условиях среды

Котввз=от их дисперсности

Кпрокн?=солнечная энергия, ветровая энергия, приливы

Кпяодриуб?=круговорот веществ и энергии

Крннвпинцнз=рекультивация

Ксисэ?=человек–среда его обитания

Ксуон?=В.И Вернадский

Ктпиипипвпнннин?=Р (региональный)

Кувлрп?=

Кушспбо?=110-120 дБ

Кф=среднее число детей рожденных женщиной за ее репродуктивный период

Кфилоппвнос=закону оптимума

Кфовносз?=запыленность атмосферы

Кхсв?=кислород – 21%, азот – 78%, углекислый газ – 0,03%

Кчмпзввсдидннн?=к землетрясению

КчоовукзПДКвврзнп=0,1 мг/м3

Кэ=организмы, питающиеся готовой продукцией

Кэфо=абиотические, биотические, антропогенные

Мисэояиппиуи=моделирование

Млбупбсээ?=нет

Монсмидспмоинсисвн=биологическим

Мпикиимвпкэ=рациональное использование ресурсов

М-рПДКвкнов=в течение 20 минут

Нисгвкдя=тепловые электростанции

Нквзбпн=предприятия химической и угольной промышленности

Ноипнвнд(00)твбсн=нейтрализм

Ноипрвз?=запрещено любое хозяйственное использование природных ресурсов

Нп-ассиа-соирнес=урбоэкосистема

Нпвввпо=загрязнением водоемов

Нскодвввзосвночснд?=4

Нсчб=атмосфера, гидросфера, литосфера

Н-тдвдоипприетвносэ=экологический паспорт

О(з)зээ=закон об экологических сукцессиях

ОБУВобувиузПДКввврз=в10 раз

О-гкпговн=консументами

Ожуижоз=озоновый слой

ОЗнжон=биосферой

ОЗнжон=биосферой

ОзуфбпзЮ.Л?=фактора, который имеется в минимальном количестве с точки зрения потребностей организма

Оквпжроодмвн=редуцентами

Окисэпжмн=продуцентами

Омосвя=механическая, физико-химическая, биологическая

ОпкднваЗ=сернистого газа

Опсн=геобионтами

Орос=предохранять земную поверхность от действия жесткого ультрафиолетового излучения

Орпнкпиввцввтвсжн=ареалом

Осввса=является защитным экраном от ультрафиолетового излучения

Отсоус(овугитииф)=стенобионт

Очапвпвр=деятельности азотофиксирующих бактерий и сине-зеленых водорослей

Очзктс(А)увррвв?=от места расположения источника загрязнения

Очонкитудэ=пирамида чисел

Пвиэвэсспого=трофические уровни

Пвсгспдн=эстетическим загрязнением

Пвсиввннонхднв=загрязнение

Пдочов=нарушение функций кроветворения

Пжпзсн=биотопом

Пимрпэсиэиуоо=рециклинг

Пинпок=невозобновляемым природным ресурсам

Писбм=сукцессия

Пквап=растениями

ПкрНвсщ=рН>7

Пкуквбсуневвпнвоэс=

ПкурНвсн?=рН = 7

ПкурНсск=рН <7

Пкфооэ(с)огоп?=

Пкфоэрп?=

Пм=поглощают шум

Поипзожрдзноввфп=санитарно-защитная зона

Покпкое=КОП ≥ 106

Понв=происходит наложение факелов выбросов наиболее мощных источников загрязнения

Посв=не происходит рассеивания загрязняющих веществ от организованных выбросов

Прзппнупипнкнмпивпрв=до 2 м

Прллводзи=ртути

Прэдкэ=экологический аудит

Пэ=группа организмов одного вида, занимающая определенное пространство и функционирующая как часть биотического сообщества

Пэвврнва=углекислого газа

Пэсснваугсидтч=вызовет повышение температуры и приведет к неблагоприятным изменениям в биосфере

Пэупп=улавливание с эффектом более 95%

Риргудгнпрг=урбанизация

Риспсзн=эрозией

Ркнпрозпвопс?=ПДВ (предельно-допустимые выбросы), ПДС (предельно-допустимые сбросы)

Ркснвивмчииичвопв=невозобновимые

Росвкуз=кожи

Рпп=деятельность, направленную на научно обоснованное использование, воспроизводство и охрану природных ресурсов;

Рпсавпд(т)изп=парниковый эффект

Рфивтскн=очень высокая эффективность улавливания пыли

Сапктввпснуавсвн=температурной инверсией

Сдикн=летальными

Сднзсосиппвэибн=мониторингом

СдЮНЕСКОпООН=культура, наука и образование

Сжоисиосецноувмэжинпн=экосистемой

Сжон=биоценоз

Скэкссавп=атомной

Совиужн=толерантность

Сорэсн=климаксом

Сосорввсфсофкецн=экосистемой

Спкомэисиэсмоипэ=малоотходная технология

Спмркпф=антропогенного

СпоопсЗзпип?=45%

СппндпвиоквнЗ?=2,5%

Спсосжисдсдвн=биоценозом

Спфву=6СО2 +6Н2О солнечная энергия С6 Н12 О6 + 6О2

Спэебя=лес, болото

Србкр(поВ)чдсг(о)фрннпн=ноосферой

Срзкввруэоя=сердечно-сосудистые и онкологические заболевания

Срн=фитоценоз

Ссапв=всех перечисленных факторов

Сэ=организмы, приспособленные к определенным факторам среды

Тгсснвзк=энергии техногенных токсикантов

Тмввсооз=свинец, кадмий, ртуть

Тмукос=замена топлива

Тэсо=выдерживать изменения условий жизни

Удфно=зона пессимума

УкздвнвнтРК=9

Упнибп=устойчивое развитие

Упсаввсв=78,09%

УСЗЗппсф=L = L0

Утогэфс=абиотические, биотические, антропогенные

Фо=О3

Хспчврис=ксенобиотики

Чиа?=изучает влияние экологических факторов на организмы и их ответную реакцию

Чид?=популяции

Чнзипсквппатввэфнзч=экологическая экспертиза

Чнс?=последовательная смена одного биоценоза (экосистемы) другим

Чоказг?=шум, вибрация

ЧоПДВ?=предельно-допустимые выбросы

Чопп?=количество гумуса

Чппн?=это область взаимодействия живых организмов между собой, в переделах которой разумная человеческая деятельность становится главным определяющим фактором

Чтп?=все зеленые растения, осуществляющие фотосинтез

Чтфс?=пелена едких газов и аэрозолей повышенной концентрации, образуемая в результате действия солнечной энергии

Швидфвносп=акустическое загрязнение

Шс-ззс=от50м до 1000м

Эв=сточными водами

Эвппп(яс)всхпчх=убивают как вредных для хозяйства членов агроценоза, так и полезных

Эичвхц=агроценоз

Эни=закономерности взаимоотношения и взаимосвязи организмов с окружающей средой обитания

Эпэ=безотходное производство

Методы оценки земли

Нормативный метод заключается в определении нормативной цены земли. Используется при передаче, выкупе земли в собственность, установлении общей совместной (долевой) собственности сверх бесплатной нормы, передаче по наследству или дарении, получении кредита под залог, изъятии для государственных или общественных нужд.

Земли городов оцениваются с учетом плотности застройки, престижности района, характера окружающего землепользования, экологического состояния, инженерно-транспортного обустройства и др. Земли разделяют на зоны, дифференцированные по базовым ставкам земельного налога и нормативной цене земли (Закон РФ «О плате за землю»). Нормативная цена земли фиксируется в Земельном кадастре.

Основа определения нормативной цены земли: ставки земельного налога и повышающие коэффициенты, льготы по земельному налогу не учитываются.

Часто необходимо оценить объект, состоящий из здания и земельного участка, когда на последний имеются только права аренды. В этом случае в качестве стоимости земли можно учесть затраты на отвод земельного участка под строительство.

В рыночных условиях при наличии необходимой информации целесообразно применять методы, основанные на анализе рыночных данных. Распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод капитализации земельной ренты, метод распределения, метод остатка, метод разбивки на участки.

Метод сравнения продаж является наиболее простым и эффективным методом оценки, может использоваться для оценки и фактически свободной, и предположительно вакантной земли; позволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Общепринятые элементы сравнения для земельных участков: права собственности, условия финансирования, особые условия продажи, рыночные условия (изменяются во времени), месторасположение (расстояние от города и дорог, характеристика окружения), условия зонирования, физические характеристики (размер, форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф), доступные коммунальные услуги, экономические характеристики, наилучшее и наиболее эффективное использование. При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости. Особую категорию представляют собой городские земли, на их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы.

Метод дает достаточно точные результаты только на развитом информационно-открытом конкурентном рынке. Российский земельный рынок не отвечает этим требованиям, стоимость земельного участка невозможно определить исходя из информации о сделках продаж участков-аналогов. Поэтому для оценки должна собираться вся доступная информация для применения всех методов оценки участков.

Метод капитализации земельной ренты основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может капитализироваться в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый из анализа рынка. Исходные данные для капитализации получают из сравнения продаж арендованной земли и величин арендной платы.

На основе полученной арендной ставки рыночная стоимость участка определяется по доходному подходу обычно с применением метода прямой капитализации. Формула расчета стоимости земельного участка имеет вид

,

где VL – стоимость земельного участка,

IL – доход цт владения землей,

RL: – ставка капитализации для земли.

Ставка капитализации определяется делением величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи или увеличением безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвеcтированием капитала в оцениваемый земельный участок.

Основные факторы, влияющие на величину арендной ставки земельного участка: характеристики местоположения, размер, форма, окружающий тип землепользования, транспортная доступность, инженерное оборудование.

Однако в России в аренду, главным образом, сдаются земли государственного и муниципального фонда, и величина арендной платы рассчитывается в соответствии с нормативной ценой земли, не эквивалентной ее рыночной стоимости. В настоящее время предпринимаются попытки аренды земель по ее рыночной стоимости, но еще рано говорить об объективности результатов практического применения метода капитализации земельной ренты.

Метод распределения (метод соотношения, соотнесения, allocation) – определение составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе. Метод основан на принципе вклада и утверждении того, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и построек. Наиболее достоверно это соотношение для новых построек, они близки к варианту лучшего и наиболее эффективного использования. Чем больше возраст зданий, тем больше величина отношения стоимости земли к общей стоимости собственности.

Для применения метода требуются достоверные статистические данные о соотношении стоимостей земли и всей собственности конкретного типа недвижимости на заданном рынке. Однако метод редко применяется даже на развитых рынках, так как обладает низкой достоверностью. Применение метода оправдано в условиях недостаточности информации о продажах земельных участков. Получаемые значения считаются ориентировочными.

Метод выделения (извлечения) применяется для оценки застроенных земельных участков, если есть информация о ценах сделок аналогичными объектами недвижимости. Улучшения земельного участка соответствуют его наиболее эффективному использованию. Метод предполагает следующую последовательность действий:

– определение элементов сравнения объектов;
– определение отличий каждого аналога от объекта оценки;
– расчет и внесение корректировок по каждому из элементов сравнения;
– расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
– расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;
– расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Метод выделения применяется, когда вклад улучшений в общую цену участка невелик, рекомендуется для оценки загородных участков (для которых вклад улучшений мал и достаточно легко определяется), применяется при отсутствии данных о продажах земельного участка в окрестности.

Метод является наиболее эффективным в условиях пассивного рынка (отсутствуют данные о продаже свободных земельных участков) с учетом особенностей исходной информации и модели получения искомой стоимости. Стоимость земельного участка в общем виде определяется по формуле

,

где Сз, – стоимость земельного участка,

С – стоимость объекта,

Су – стоимость улучшений.

Метод остатка основан на технике инвестиционной группы для физических составляющих. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Стоимость земли определяют в результате капитализации части дохода, относящегося к земле.

Для определения стоимости земельного участка необходимо знать стоимость здания, чистый операционный доход всей собственности, коэффициенты капитализации для земли и для зданий.

Основные этапы метода остатка для земли:

1) определяется чистый операционный доход всей собственности на основе рыночной ренты и предполагаемых операционных расходов;

2) определяется чистый операционный доход, относящийся к строению (зданию);

3) чистый операционный доход, относимый к земельному участку, капитализируется в показатель стоимости через норму капитализации для земли.

Сложно прогнозировать доход в условиях недостаточной стабильности экономики.

Метод разбивки на участки (подход с точки зрения развития) используется при оценке земли, пригодной для разделения на индивидуальные участки. Состоит из следующих этапов:

– определение размеров и количества индивидуальных участков;
– расчет стоимости освоенных участков с помощью метода сравнения сопоставимых продаж;
– расчет затрат и графика освоения, предполагаемого периода продажи и разумной предпринимательской прибыли;
– вычет всех затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой суммарной цены продажи участков для определения чистой выручки от продажи недвижимости после завершения освоения и продажи индивидуальных участков;
– выбор ставки дисконта, отражающей риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи.

Затраты на освоение земельного массива обычно включают:

– расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;
– расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;
– налоги, страховку, гонорары ИТР;
– расходы на маркетинг;
– прибыль и накладные расходы подрядчика и т.д.

В целом, моделирование рыночной стоимости земельных участков проводится в рамках предположения о достижении динамического равновесия в конкуренции различных «рациональных» землепользователей за право занять определенный участок. При балансе платежеспособного спроса и предложения на имитируемом земельном рынке при ограниченности предложения решается вопрос о наиболее эффективном использовании участка как свободного и с учетом существующей застройки. Моделирование потенциального рентного дохода для различных типов землепользования базируется на закономерностях формирования рентных эффектов местоположения и сложившихся цен (продажи и аренды). Учитывая существенную разницу в стоимостных показателях для участков, расположенных по фронту улично-дорожной сети города и расположенных на внутриквартальных территориях, эти участки подлежат обязательному разделению при оценке. Реализация принципа наиболее эффективного использования происходит в условиях конкуренции за пользование недвижимостью между различными функциональными сегментами рынка с учетом реальных ограничений на объемы спроса и возможной многофункциональности территории, в результате чего на каждом участке образуется набор землепользователей.

 

  1. Земельный контроль за использованием и охраной земель.

 




Дата добавления: 2014-12-15; просмотров: 26 | Поможем написать вашу работу | Нарушение авторских прав




lektsii.net - Лекции.Нет - 2014-2024 год. (0.026 сек.) Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав