Читайте также:
|
|
По завершению геологической практики мы получили предварительные знания о горных породах и геологических процессов на основе естественных наблюдении и ознакомлении с геологическим строением района.
Проводя маршрутные исследования, мы ознакомились с методикой полевых геологических исследований, приобрели навыки составления и использования геологических документов, применительно к задачам горного дела.
Мы изучили минералогический состав и физико-механические свойства горных пород, используемых в качестве строительных материалов. Практика следует закреплением изученного материала. На практике теоретические знания применяют к практическим исследованиям.
КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА
по дисциплине «Экономика недвижимости»
Тема: Физический и моральный износ недвижимости.
Методы его компенсации
Выполнила Васильева А. В.
Студент 4 курса, группа 943
№ зачетной книжки 094094
Вариант 94
Преподаватель Антонова В. Г.
Должность ассистент ЭКиТ
Подпись___________
Дата 22.11.2012
Санкт-Петербург
СОДЕРЖАНИЕ
Введение…………………………………………………………….…3
Теоретическая часть …………………………………………….…..4
Глава 1Типы износа……………………………………………….… 4
1.1Физический износ…………………………………………….…4
1.2Моральный износ…………………………………………….….6
Глава 2 Методы компенсации износа недвижимости………………9
2.1 Определение величины накопленного износа …………….....9
2.2 Определение стоимости воспроизводства объекта ………...11
Расчетная часть ……………………………………………………
Заключение………………………………………………………………
Список использованной литературы………………………………….
ВВЕДЕНИЕ
Долговечность - это время, в течение которого в зданиях и сооружениях эксплуатационные качества сохраняются на заданном проектном уровне в соответствии с нормативными сроками службы. При этом она не зависит от периодически проводимых текущих и капитальных ремонтов.
Тема в наше время актуальна из-за использования объектов недвижимости в любом производстве. Что приводит соответственно и к его износу. А значит каждый предприниматель, директор организации должны знать о существующих видах износа и методах его компенсации.
Цель исследования рассмотреть порядок, условия и существующие виды износа, а также рассмотреть порядок расчета физического и морального износа недвижимости.
Задачи исследования сформулировать определение и обосновать его содержательные элемент, а именно:
В первой главе рассмотреть типы износа (физический износ и моральный износ). А во второй главе – методы компенсации износа недвижимости, что включает в себя определение величины накопленного износа.
В нашем примере объектом исследования выступает моральный и физический износы недвижимости.
Предметом исследования является: рассмотрение методов компенсации износа недвижимости, при рассмотренных нами физическом и моральном износе.
Теоретическая часть
ГЛАВА 1
ТИПЫ ИЗНОСА
1.1 ФИЗИЧЕСКИЙ ИЗНОС
Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение (О).
В зависимости от причин выделяют следующие виды износа: физический и моральный. Сейчас мы остановимся на физическом износе.
Физический износ подразделяется на устранимый и неустранимый [4].
Физический износ – постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека. Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов).
Существуют три основных метода расчета физического износа:
Экспертный метод расчета физического износа основан на создании дефектной ведомости и определения процентов износа всех конструктивных элементов здания или сооружения. Экспертный метод является самым точным, но и наиболее трудоемким.
Данный метод предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера можно назвать ВСН 53-86, применяемые бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности. В указанных правилах даны характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.
Физический износ здания определяется следующим образом:
Fф – физический износ здания, (%);
Fi – физический износ i-го конструктивного элемента (%);
Li – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента (участка) в общей стоимости здания;
n – количество конструктивных элементов в здании
Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания, следует принимать по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденным в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей – по их сметной стоимости[5].
Итак, мы рассмотрели физический износ, который теряет свои качества под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.
1.2 МОРАЛЬНЫЙ ИЗНОС
Моральная долговечность определяется соответствием зданий и сооружений по геометрическим размерам, благоустройству, архитектуре, технологической оснащенности и т.д. своему функциональному назначению.
Существует также понятие оптимальной долговечности, а именно, срока службы зданий и сооружений, в течение которого экономически целесообразно поддерживать их в рабочем состоянии. После этого затраты на содержание становятся нецелесообразными, так как значительно превышают сметную стоимость нового строительства.
В ходе эксплуатации здания и сооружения подвергаются воздействию многочисленных природных и технологических факторов, учитываемых в рабочем проекте при выборе материалов, конструкций и т.п. Однако на практике соответствие фактических характеристик строительных материалов и конструкций может существенно отличаться от нормативных, в результате чего суммарное воздействие многих факторов может привести к ускоренному износу сооружений.
Моральный износ (старение) зданий и сооружений различают двух форм:
§ под моральным износом первой формы понимают обесценивание ранее построенных здании и сооружении. Он не имеет практического значения, ибо здания и сооружения не могут быть проданы на рынке и подлежат сносу или разборке;
§ моральный износ второй формы - это технологическое старение, требующее дополнительных капитальных вложений на модернизацию здании и сооружений в соответствии с современными технологиями. С данным видом старения наиболее часто приходится встречаться на практике. Определение морального старения второй формы очень сложный процесс и носит индивидуальный характер.
В то время, как моральный износ первой формы практически не связан с дополнительными затратами, моральный износ второй формы требует более 25% стоимости ремонтных работ. В настоящее время около 75% капитальных вложений расходуется на реконструкцию промышленных предприятий, ибо это более простой и экономичный путь получения продукции, чем при новом строительстве.
Моральный износ зданий первой формы М1 — это снижение стоимости сооружения в связи с научно-техническим прогрессом и удешевлением строительства, то есть обесценивание ранее построенных зданий, что имеет небольшое практическое значение, так как эти здания не подлежат продаже.
М1 = (1-φ)•Ссm = П1•Ссm,
где М1 абсолютная величина обесценивания в рублях.
П1 - показатель первой формы морального износа
Ссm - стоимость аналогичного старого сооружения
φ - отношение стоимости аналогичных, нового Сн и старого Ссm сооружений
Определение морального старения второй формы более сложно и индивидуально, поэтому еще нет официальной методики его расчета.
Моральный износ зданий второй формы М2 — это старение здания, его элементов или инженерных систем вследствие несоответствия существующим на момент оценки нормативным объемно-планировочным, конструктивным, санитарно-гигиеническим и другим требованиям. С устранением этого вида износа приходится все время встречаться на практике. Величину морального износа второй формы оценивают путем сравнения восстановительной (балансовой) стоимости старого здания и нового, построенного в соответствии с современными требованиями. С устранением этого вида износа приходится всё время встречаться на практике. Величину морального износа второй формы оценивают путём сравнивания восстановительной (балансовой) стоимости старого здания и нового, построенного в соответствии с современными требованиями, которое рассчитывается следующим математическим путём
М2 = П2•С=Км,
где С - первоначальная стоимость сооружения в рублях.
П2 - показатель второй формы морального износа сооружения
Км - капитальные вложения в реконструкцию, вызванные моральным старением, в руб.
В отличие от морального износа первой формы, не связанного с дополнительными затратами, устранение морального износа второй формы сопряжено с необходимостью проведения капитального ремонта, переоборудования и модернизации зданий, что поглощает почти треть стоимости капитального ремонта, а иногда и больше. Допустимая величина затрат на устранение морального износа существующего здания не должна превышать затрат на новое строительство здания, равного по площади, но отвечающего требованиям новой технологии и благоустройства [4].
Суммарная величина морального износа:
Мсум=М1+М2=П1•Ссm+П2•С
Заменяя П1- φ=l-C:C
получаем Мсум = (Ссm-С)+Км,
где (Ссm-С) - абсолютное обесценивание, вызванное научно-техническим прогрессом, Км - капитальное вложение, вызванное технологическим старением [6].
Таким образом моральный износ происходит скачкообразно по мере изменения требований к жилью. Так, если раньше требования к жилью не изменялись столетиями, то теперь они сохраняются не более десяти лет. Например, сегодня делается упор на замену газовых колонок централизованным горячим водоснабжением и т. п.
ГЛАВА 2
МЕТОДЫ КОМПЕНСАЦИИ
2.1 ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕЛИЧИНЫ НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА
Построенные объекты под действием различных природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Кроме этого, на рыночную стоимость объекта оказывает влияние внешнее экономическое воздействие со стороны непосредственного окружения и изменения рыночной среды. При этом различаются физический износ (потеря эксплуатационных качеств), функциональное старение (потеря технологического соответствия и стоимости в связи с научно-техническим прогрессом), внешний или экономический износ (изменение привлекательности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения и экономической ситуации в регионе). Все вместе эти виды износа составляют накопленный износ, который и будет составлять разницу между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью воспроизводства / замещения объекта.
Под физическим износом конструкций, элементов, системы инженерного оборудования, и объекта в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или объекта в целом, и их восстановительной стоимости.
Величина физического износа (Иф) определялась методом срока жизни. Данный метод основан на том факте, что эффективный возраст (ЭВ) так относится к типичному сроку экономической жизни (ТС), как накопленный физический износ к восстановительной стоимости, при чем под эффективным возрастом понимается время, которым оценивается продолжительность жизни здания, исходя из его физического состояния и других факторов, влияющих на его стоимость. Из этого соотношения вытекает следующая формула определения физического износа в процентах:
При определении накопленного физического износа здания, в котором находится оцениваемое помещение, срок жизни жилых зданий в зависимости от группы капитальности определяется в соответствии с ВСН 53-86 (р) "Правила оценки физического износа жилых зданий".
Функциональный износ, вызывается несоответствием объемно-планировочного и/или конструктивного решения сооружения современным стандартам.
Функциональный и физический износ делят на устранимый и неустранимый [7].
Таблица 1. Определение величины накопленного износа здания
Показатель | Значение |
Группа капитальности здания | I |
Срок жизни здания, г. | |
Эффективный возраст здания, г. | |
Физический износ, % | 1% |
Функциональный износ, % | 0% |
Внешний износ, % | 0% |
Подведем итог, внешний износ обусловлен местоположением объекта и сопровождается снижением дохода в случае коммерческого использования. Следствием является снижение продажной цены (потеря стоимости) объекта из-за изменений в рыночном окружении, настолько же изменится и привлекательность объекта в глазах потенциального покупателя.
Внешний износ принят равным нулю, в связи с отсутствием существенных изменений, которые могли бы возникнуть в результате действия внешних факторов и повлиять на стоимость недвижимости.
Дата добавления: 2014-12-18; просмотров: 67 | Поможем написать вашу работу | Нарушение авторских прав |