Студопедия  
Главная страница | Контакты | Случайная страница

АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатика
ИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханика
ОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторика
СоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансы
ХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника

Затратный подход к оценке недвижимости

Читайте также:
  1. I. Оценка недвижимости
  2. II. МЕТОДЫ, ПОДХОДЫ И ПРОЦЕДУРЫ ДИАГНОСТИКИ И ЛЕЧЕНИЯ
  3. II. МЕТОДЫ, ПОДХОДЫ И ПРОЦЕДУРЫ ДИАГНОСТИКИ И ЛЕЧЕНИЯ
  4. II. Результаты учебной дисциплины, подлежащие оценке
  5. II. Формационный подход к типологии государства.
  6. III. Цивилизационный подход к типологии государства.
  7. IV. Концептуальные подходы образовательных стандартов по предмету
  8. U26. Я буду зачитывать Вам высказывания, а Вы для каждого высказывания назовите магазины, которым оно подходит. Вы можете назвать любое количество магазинов?
  9. а (дополнительная). Термодинамические подходы к сущности жизни. Второе начало термодинамики, энтропия и диссипативные структуры.
  10. А) Общие принципы и подходы к изучению истории отечественного государства и права.

По прошествии времени, становится явным второй этап плана нападении на Россию в 2010 году. Искусственно создав небывалую по продолжительную жару, наши противники создали идеальные условия для возникновения пожаров. Они решили сжечь всё то, что не удалось погубить засухой.

С середины июня резко ухудшилась ситуация с лесными пожарами, многие населённые пункты попали в кольцо огня и по данным МЧС России на 7 августа, без крова в России остались более 3,5 тысяч человек, а в 12 наиболее пострадавших от пожаров регионах сгорело 1940 домов.

Столицу заволокло дымом от пожаров в Подмосковье. Официальные органы, дабы избежать паники, скрывают реальные причины пожаров, списывая всё на неосторожное обращения с огнём. Но через Интернет начинает поступать правдивая информация о том, что на самом деле происходит. Поджог — вот причина бОльшего количества пожаров июля-августа 2010 года.

Горят не только леса и поля с ещё не собранным урожаем, но и важные стратегические объекты. 29 июля в результате пожара недалеко от города Коломны сгорела авиационно-техническая база Военно-морского флота РФ. Было уничтожено 200 единиц авиатехники общей стоимостью 20 миллиардов рублей.

В этот же день и в этом же районе произошёл пожар на центральной базе хранения воздушно-десантной техники ВДВ.

8 августа сгорели цеха конструкторского бюро (КБМ, г. Коломна), которое разработало ракетный комплекс «Искандер», превосходящий своих зарубежных аналогов по всем характеристикам. В этом же КБ была разработана и «Игла» — суперсовременное высокоточное средство борьбы с ВВС противника на ближних дистанциях.

А несколькими днями ранее, верховой пожар чуть было не сжёг воинскую часть центра предупреждения о ракетном нападении. Видно, что цели для поджогов выбирались тщательно, и если бы центр сгорел, страна понесла бы многомиллиардный ущерб, а противоракетная безопасность столицы была бы подорвана.

Пожары горят по всей России, но всей картины потерь мы не видим. В отличии от нас, обладая полной картиной событий, президент Дмитрий Медведев среагировал на сгоревшую базу ВМФ нехарактерно жёстко для его либерального стиля руководства.

Он уволил начальника тыла ВМФ Сергея Сергеева, начальника морской авиации ВМФ Николая Куклева, его заместителя Сергея Рассказова, врио замначальника морской авиации по тылу Сергея Манакова и Виктора Биронта — начальника базы, где произошёл пожар. Главкому ВМФ РФ Владимиру Высоцкому было вынесено предупреждение о неполном служебном соответствии.

Не раз огонь подходил к критически важным инфраструктурным объектам — атомным электростанциям в Сарове и Нововоронеже. Только мужество и героизм наших пожарных позволили спасти их от огня.

А в ночь на 4 августа на Московском нефтеперерабатывающем заводе в Капотне произошёл пожар. Загорелся насос одной из перегонных установок завода. Пожару был присвоен второй номер сложности. Подачу топлива в насос прекратили, а остававшаяся в нём нефть довольно быстро выгорела. Сообщается также, что высота пламени достигала двух метров. Из-за возгорания была приостановлена работа предприятия.[7]

Если бы огонь добрался до резервуаров с горючим, то в мегаполисе, в буквальном смысле слова, случилась бы очень серьёзная экологическая катастрофа. Даже если бы пожар с нефтеперерабатывающего завода и не перекинулся на близлежащие микрорайоны, то дым от горящего топлива смешался бы с дымом от горящих подмосковных торфяников и лесов.

Напомним, что в тот момент предельно допустимая концентрация угарного газа в воздухе Москвы была уже превышена в 4-5 раз!

Если бы взорвался завод в Капотне, то от отравления продуктами горения погибли бы миллионы жителей города. И это уже не шутки, власти скрывают информацию о поджогах, чтобы избежать паники, но на деле вознаграждение о поджигателях объявили главы администраций Московской и Брянской областей.

Причём, тактика умышленных поджогов одинакова, как для Европы, так и для России, с той лишь разницей, что в Европе не боятся говорить о причинах пожаров.

Так, например, лесные пожары бушуют в нескольких регионах Средиземноморского бассейна. Только в минувшие выходные в огне погибло восемь человек. Тысячи акров лесов уничтожены огнём в Испании, Франции, Греции, а также на итальянском острове Сардиния. Лесные пожары не утихают из-за жары и сильного ветра. Температура на юге Европы остаётся очень высокой.

Однако, помимо аномально жаркого лета, к возгораниям, по мнению властей, привели также умышленные поджоги. По подозрению в причастности к этим преступлениями в Испании арестованы более 15 человек.

Власти Франции не сомневаются, что причиной крупного пожара на юге острова Корсика стали умышленные поджоги, в результате которых пожарным не удается спасти уникальные леса «острова красоты». В регион переброшены около 70 процентов всех сил пожарно-спасательной службы Франции — сообщает Российская Газета.[8]

Подобная ситуация наблюдается и на юге Европы. Афины окутаны едким дымом, огонь угрожает домам и предприятиям, расположенным на окраинах города. Дорожные службы перекрыли участок магистрали, связывающей столицу Греции с международным аэропортом. И несмотря на жаркую погоду, спасатели уверены, что во многих случаях причиной пожаров становятся поджоги, сообщают «Вести.Ру».

Министр внутренних дел нашей соседки Украины Анатолий Могилёв считает, что массовые пожары в Днепропетровской области вызваны поджогами, поскольку очаги возгорания возникали в одном определённом месте. Об этом он заявил во время встречи с Президентом Украины Виктором Януковичем, сообщила пресс-служба Президента Украины.[9]

Удар против России и стран Европейского союза выполняется не только силами поджигателей, но и с помощью высокотехнологичного оружия. Бывший военный синоптик, капитан второго ранга в отставке Николай Караваев, в своём интервью ИД «Свободная Пресса», заявил:

«Мировые СМИ сообщили[10], что накануне нынешнего погодного катаклизма в космическое пространство выведен новый американский беспилотный космический корабль X-37B, способный нести мощное лазерное оружие.

Миссия X-37B считается строго засекреченной, продолжительность полёта тоже не сообщается. По некоторым данным, автоматический корабль проведёт в космосе не менее 270 дней, после чего самостоятельно приземлится на одной из баз ВВС США…»

Увы, опасения по поводу применения «мировым правительством» против России лазерного оружия космического базирования подтвердились. Об этом читайте в материале «Враги поджигают Россию».

Лазерная угроза вполне реальна, и о ней уже давно знали наши эксперты, поскольку ещё в 1972 году в СССР были проведены испытания боевого лазера. На его основе вначале 80-х была создана лазерная пушка, способная выводить из строя спутники противника. В это же время, лазер был установлен на самолёт, за основу взяли Ил-76, а в конце 80-х СССР испытал боевой лазер в космосе.

Но с началом перестройки, многие программы были лишены финансирования и свёрнуты. Есть основания полагать, что часть перспективных разработок и специалисты, как и в случае с метеорологическим оружием, была вывезена за рубеж. И главное, у США появилась фора почти в 20 лет для испытания и доработки собственных образцов, с учётом полученных данных.

Поэтому, то, что в США ведутся работы по созданию лазерного оружия космического базирования, предупреждали наши военные эксперты ещё в далёком 1998 году:

«В период с 2005 по 2008 год американцы планируют провести натурные испытания в космическом пространстве демонстрационного образца лазерной установки. В ходе этого эксперимента предполагается с помощью модифицированной ракеты-носителя “Титан-4” вывести на околоземную орбиту демонстрационный образец системы лазерного оружия массой 18-20 т.

Основная задача эксперимента будет состоять в отработке вопросов обнаружения и распознавания баллистических целей, наведения на них лазерного луча и в оценке его воздействия на эти цели. Стоимость эксперимента оценивается в 500-700 млн. долларов…»[11]

Так получилось, что эта статья дописывалась в годовщину пятидневной войны Грузии против южной Осетии 08.08.2008. Тогда, снабжённые вооружением и натасканные американо-израильскими инструкторами, войска Грузии напали на мирное население города Цхинвала.

Уже позже, в ходе следственных мероприятий удалось установить, что грузины — один из многих семитских народов — не просто хотели захватить город, они хотели убить всех осетин. Они планировали геноцид. Русская армия вмешалась и не позволила тогда осуществиться планам «мирового правительства».

Этой победы враги нам не забыли. Сегодня против России, против нас с вами, ведётся необъявленная война. Мы уже несём людские потери, и они гораздо значительнее, чем об этом говорится в официальных источниках.

Нас не собираются щадить, они хотят уничтожить нас всех. Пусть некоторые умрут раньше, а некоторые позже, но приговор славянам был вынесен «мировым правительством» уже давно. И приговор этот — смерть.

Если погибнет русский народ, за ним погибнут и другие малые народы нашей страны. Как это чуть не произошло с осетинами, азербайджанцами и теми же самыми неблагодарными грузинами.

Друзья, соратники! У нас с вами нет иного пути, как, либо осознать ситуацию и начать бороться, либо сдаться и умереть. Мы выбираем жизнь и борьбу! А ваш выбор — за вами.

* * *

Вот ещё появилась любопытная информация, пока шла работа над статьёй.

Стало известно, что иностранные посольства срочно эвакуируют своих сотрудников. Не только членов семей, сотрудников, что считается более-менее нормальным, а сотрудников, которых никогда не эвакуируют, пока нет войны. Ведь они все разведчики, все находятся на службе. А тут — срочная эвакуация сотрудников

«В Москве началось поспешная эвакуация сотрудников иностранных посольств, похожая на паническое бегство. Многие посольства стараются скрыть эвакуацию по политическим причинам. Сначала ночью 7 августа стало официально известно о массовой эвакуации сотрудников посольств Канады и Польши.

Западные СМИ, тем временем, сообщили, что канадское посольство в Москве закрылось. Голландское посольство срочно эвакуирует дипломатический персонал из России.

Высокий уровень загрязнённости воздуха (фото), как одно из последствий лесных пожаров, стал веским поводом для эвакуации сотрудников посольств этих стран и членов их семей.

Неофициально речь идёт также о чуме, но в первую очередь резко повышенном фоне радиации в городе, вызванным уничтожением пожарами атомных бомб на располагавшихся под Москвой складах ядерного оружия. По неофициальной информации, сгорели также склады химического и бактериологического оружия.

Окончательное решение о незамедлительной эвакуации иностранных дипломатов из России было принято после того, как главарь русской тербанды МЧС Шойгу заявил, что “в Брянской области из-за пожаров может повыситься уровень радиации” (там почва до сих пор очень сильно заражена от Чернобыля).

Искушённые дипломаты сразу поняли привычный для них эзоповский язык и бросились укладывать чемоданы, сообщают русские СМИ.

Рано утром 7 августа бегство иностранных дипломатов из России приняло повальный характер. Возможно, что дипломаты через разведывательные службы своих стран знают нечто, что пока ещё не известно широкой публике.

Германия официально закрыла посольство и эвакуирует из обречённой России весь без исключения персонал. Австрия, наряду с Польшей и Канадой, эвакуирует почти всех сотрудников из России. Иностранные посольства обратились к застрявшим в этой стране своим гражданам с предложением покинуть её как можно быстрее.

Гамбургская газета Die Welt, тем временем, утром 7 августа почти открытым тестом сообщила, что срочное бегство всех немецких дипломатов из России объясняется идущей на Москву радиацией. Радиация по информации газеты идёт от горящих в Сарове объектов по производству атомных бомб (400 км к востоку от Москвы). Выброс радиации в окружающую среду продолжается.

На территории “атомного исследовательского центра”, как благозвучно именуется этот завод, всё ещё полыхают два пожара, указывает газета. Такие факты русским скрыть невозможно, так как всё это прекрасно видно со спутников. Естественно, что эвакуация затронула все без исключения посольства в Москве, только они пока ещё об этом не сообщили по политическим причинам. Дело очень серьёзное и, безусловно, дело не в смоге и гари...» (http://povero.livejournal.com/83872.html).


Николай Горюшин, 10.08.2010 г.

«Советник» — путеводитель по хорошим книгам.

 


[1] http://www.expert.ru/articles/2010/08/02/august?esr=4

[2] Дополнительную информацию об этой системе см. в статье «Патологическая воинственность».

[3] http://svpressa.ru/society/article/28154/

[4] «Комсомольская правда», Москва, № 28, 12.02.2004.

[5] КП http://kp.ru/daily/23215/26591/

[6] http://ru-an.info/news_content.php?id=243

[7] http://www.gudok.ru/sociaty/proishestvia/news.php?ID=358482

[8] http://www.rg.ru/2009/07/27/podjogi-europe-site-anons.html

[9] http://www.rbc.ua/rus/top/show/a-mogilev-v-dnepropetrovskoy-obl-podzhogi-osushchestvlyayutsya-06082010192700

[10] http://www.cybersecurity.ru/armament/92251.html

[11] Зарубежное военное обозрение №7 1998.

Затратный подход к оценке недвижимости

При оценке недвижимости следует различать понятия цена, затраты, себестоимость.

Цена означает совершенное действие и представляет собой конкретную сумму, по которой конкретные стороны готовы совершить данную сделку в данных обстоятельствах, отражающих рыночные условия.

Затраты представляю денежное выражение величины ресурсов, которые предполагается использовать в конкретных целях.

Себестоимость связана с этапом создания строительной продукции, к которому она имеет отношение. Так, фактическая себестоимость строительства обычно включает:

- прямые затраты (оплата строительных рабочих, машин и материалов) подрядчика;

- косвенные затраты подрядчика.

Себестоимость девелопмента включает:

- себестоимость строительства ОН;

- стоимость земли;

- затраты, связанные с доведением ОН до эффективного эксплуатационного уровня;

- издержки девелопера за риск, связанный со строительством.

Расходы на строительство ОН имеют прямое отношение к ценам на товары и услуги на конкурентных рынках. Например, затраты на строительные материалы, разработку архитектурных планов, возведение лесов определяются взаимодействием спроса и предложения в конкретных сферах деятельности и зависят от экономических, социальных и политических факторов.

Термин стоимость отражает взаимодействие понятий цены, себестоимости и затрат. В рыночных условиях понятие стоимости недвижимости обычно отражает будущие выгоды, которые будут получены от недвижимости в будущем.

 

Затратный подход к оценке недвижимости предусматривает, что оценка стоимости объекта недвижимости включает:

1) все затраты на создание и ввод в эксплуатацию улучшений (Vзд);

2) стоимость земельного участка (Vизн);

3) стоимость износа улучшений (Vизн);

4) величину ожидаемой прибыли на капитал (Пр).

 

Vo = Vзд - Vизн + Vз.у.+ Пр, (2.1)

 

где Vзд – восстановительная стоимость здания, определяемая как стоимость воспроизводства или как стоимость замещения;

Vизн. – стоимость износа здания;

Vз.у. – стоимость земельного участка;

Пр – прибыль застройщика.

Таким образом, затратный подход к оценке недвижимости определяет ее стоимость как сумму остаточной стоимости зданий и земельного участка.

Подобно доходному и сравнительному подходам затратный подход основывается на сравнительном анализе, который в данном случае позволяет определять затраты, необходимые для воссоздания ОН, представляющегося собой:

· либо точную копию ОН;

· либо замещающего его по назначению

 

 

Затратный подход содержит элементы рыночной оценки, поскольку участники рынка соотносят стоимость приобретаемого объекта с потенциально необходимыми затратами на строительство нового здания. ы

Оценка стоимости объекта недвижимости при затратном подходе определяется по следующей схеме:

 

1. Восстановительная стоимость  
     
    минус    
     
2. Накопленный износ  
2.1. Физический  
  · устранимый  
  · неустранимый для элементов с коротким сроком жизни  
  · неустранимый для элементов с длительным сроком жизни  
2.2. Функциональный  
  · устранимый  
  · неустранимый  
2.3. Экономический  
     
          =          
     
3. Стоимость улучшений с учетом износа  
     
    +    
     
4. Стоимость земельного участка  
     
    +    
     
5. Прибыль инвестора (предпринимательская прибыль)  
     
    =    
     
6. Стоимость объекта недвижимости  
                         

 

 

Восстановительная стоимость может быть рассчитана как стоимость воспроизводства или как стоимость замещения.

Стоимость воспроизводства - это затраты на строительство точной копии оцениваемого здания (объекта недвижимости) с учетом всех его недостатков и избыточных элементов с использованием таких же строительных материалов, стандартов и проекта в текущих ценах на дату оценки.

Стоимость замещения - это затраты на строительство аналогичного объекта (объекта одинаковой полезности) с использованием современных материалов, проектов и архитектурных решений.

Предпочтительным является стоимость воспроизводства, так как иначе получим не ту стоимость - связь с функциональным износом.

Затратный подход требует, чтобы земля и здания оценивались раздельно, что позволяет отделить элементы, не подлежащие страхованию, при оценке в целях страхования.

Затратный подход определяет стоимость объекта с полным правом собственности. Поэтому, чтобы оценить Н, сданную в аренду, или на которую распространяются другие частичные права, необходимо сделать соответствующие корректировки.

Методология оценки недвижимости затратным подходом постоянно развивается, все большее распространение получают программные продукты, справочники, традиционная методология нуждается в адаптации к требованиям конкретного рынка Н и национальных особенностей организации капитального строительства.

Сфера применения и ограничения.

Оптимальной сферой применения затратного подхода к оценке Н, дающей наиболее объективные результаты, являются:

1) определение рыночной стоимости новых или относительно новых строений, имеющих незначительный износ и отвечающих ННЭИ участка;

2) определение рыночной стоимости старых ОН при наличии надежной информации для расчета износа;

3) определение рыночной стоимости строительных проектов;

4) определение рыночной стоимости объектов специального назначения;

5) определение рыночной стоимости объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки;

6) определение рыночной стоимости ОН, не поддающихся оценке методами доходного подхода.

Затратный подход также используется в следующих случаях:

1) как косвенный метод при оценке доходным и сравнительным подходом;

2) при определении экономической целесообразности строительства пристроек и реконструкции здания;

3) для определения оптимального числа строений и устранения неоправданной избыточности;

4) для ТЭО инвестиционных решений при анализе землепользования.

Затратный подход нецелесообразно использовать в следующих случаях:

1) для оценки старых зданий (сложно оценить износ);

2) если здание не представляет наиболее эффективный вид использования земельного участка как незастроенного;

3) если полностью отсутствуют или неоднородны данные для определения предпринимательской прибыли;

4) в целях инвестирования

 

 




Дата добавления: 2014-12-18; просмотров: 25 | Поможем написать вашу работу | Нарушение авторских прав




lektsii.net - Лекции.Нет - 2014-2024 год. (0.017 сек.) Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав