Главная страница | Контакты | Случайная страница Автомобили Астрономия Биология География Дом и сад Другие языки Другое Информатика История Культура Литература Логика Математика Медицина Металлургия Механика Образование Охрана труда Педагогика Политика Право Психология Религия Риторика Социология Спорт Строительство Технология Туризм Физика Философия Финансы Химия Черчение Экология Экономика Электроника

Процесс оценки недвижимости

Процесс оценки (процедура оценки) недвижимости состоит из последовательности этапов, выполняемых специалистом-оценщиком для определения ее стоимости (рис. 3.4).

На этапе «Определение проблемы» подробно описывается оцениваемый объект, устанавливаются оцениваемые права собственности, указываются цели оценки и вид стоимости, формулируются и согласовываются с заказчиком ряд ограничений. Стоимость недвижимости может существенно меняться со временем, поэтому устанавливается дата оценки – дата, по состоянию на которую производится оценка имущества. В конце первого этапа формулируются и согласовываются с заказчиком ограничивающие условия – заявления в отчете, описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества. Примеры ограничивающих условий:

– прогнозы, содержащиеся в отчете, основаны на текущих рыночных данных и могут оказаться неточными в будущем вследствие изменения экономической ситуации или стихийных бедствий;

Рис. 3.4. Основные этапы процесса оценки недвижимости

– специальная юридическая экспертиза документации на объект не проводилась;

– заказчик гарантирует, что результаты оценки будут использованы только согласно заданию на оценку;

– заключение оценщика без гарантий на дальнейшую реализацию, сохранность имущества, правильность данных бухгалтерского учета.

Этап «Предварительный осмотр и план оценки» считается организационным и заключается в определении типа требуемых данных и источников их получения, выборе персонала, составлении плана выполнения работ по оценке, подписании договора. В договор об оценке должны быть включены величина и порядок оплаты, полное описание объекта оценки и срок выполнения работ, право оценщика выступать от имени заказчика при сборе информации и другие условия. Сумма оплаты работ по оценке зависит от степени сложности оцениваемого объекта, репутации самого оценщика, но не от определяемой величины стоимости.

Этап «Сбор и проверка данных» включает сбор и проверку общих и специальных данных. Общие данные включают информацию об экономических, социальных, государственно-правовых и экологических факторах, значительно влияющих на стоимость объекта оценки. Информацию получают, как правило, из газет, финансово-экономических журналов, изданий по оценке недвижимости. К специальным данным относится информация непосредственно об оцениваемом объекте и его аналогах: сведения о правах на объекты, характеристики самих земельных участков и имеющихся на них строений, условия сделок.

На следующем этапе процесса оценки проводится анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, во-первых, предположительно вакантного земельного участка и, во-вторых, земельного участка с имеющимися строениями. Для анализа ННЭИ исследуются данные с точки зрения перспектив развития города, региона. С учетом проведенного анализа определяется стоимость земельного участка.

Этап «Применение подходов к оценке» включает определение стоимости объекта различными подходами к оценке:

– сравнительным подходом, который базируется на анализе продаж аналогов объекта оценки;

– затратным, когда объект оценивается путем определения стоимости издержек на его создание и изменение с учетом износа;

– доходным, основанным на преобразовании в текущую стоимость будущих доходов от использования объекта оценки.

В результате применения вышеперечисленных подходов получают три величины стоимости одного и того же объекта недвижимости. Совпадать они могут только в условиях совершенного рынка. Рынок недвижимости не является совершенным, поэтому три эти величины могут существенно различаться и для получения итоговой стоимости объекта необходимо провести согласование полученных величин.

Согласование – процесс определения итоговой стоимости объекта с учетом полученных результатов после анализа качества и количества используемой для их получения информации применимости каждого из подходов к конкретной ситуации. При согласовании не рассчитывают среднеарифметическое значение полученных результатов, а выбирают весовой коэффициент для каждого из них путем логического или логико-математического взвешивания. Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода для оценки объекта заданного типа в конкретной ситуации. После анализа типа объекта, объема и качества использованной информации, выбирается базовый подход и устанавливается относительная сила и слабость каждого из примененных подходов.

Окончательная величина стоимости объекта устанавливается после причинно-следственного анализа влияния полученных различных результатов на итоговую величину стоимости с учетом всех значимых параметров на базе экспертного мнения оценщика и соответственно зависит от его квалификации и опыта.

Однако не всегда возможно оценивать недвижимость на основе всех трех подходов, например в силу неразвитости рынка, специфичности объекта и недостаточного объема доступной информации, что должно быть обосновано и отражено в отчете об оценке. Отчет об оценке – документ, обосновывающий мнение оценщика о стоимости имущества.

Таким образом, для оценки недвижимости необходимо выполнить ряд этапов, объединенных в понятие «процесс оценки». Суждение о стоимости объекта формируется на основе анализа результатов применения различных подходов к оценке.