Читайте также:
|
|
Тема: Затратный метод оценки
Методы оценки:
- затратный
- сравнительный
- доходный
Затратный применяется при определении рыночной стоимости объектов специализированного назначения.
Специализированные объекты недвижимости – объекты, которые имеют специализированные назначение, имеет уникальность, сложно посчитать доход от этого объекта:
- здание котельной (отопительной) найти объекты-аналоги на рынке довольно сложно, т.к. для каждого комплекса зданий строится своя котельная
- теплицы (объекты, которая выставляются на рынок довольно редко, но есть необходимость определить их стоимость)
- пункт КПП (если административные и производственные здания продаются и сдаются в аренду, то можно и посчитать от них доход. А как тогда посчитать доход от КПП?
Комплекс параметров, по которым можно посчитать рыночную стоимость КПП:
- информация
- местоположение
- стоимость строительства (можно посчитать, какие затраты понёс собственник на его постройку)
- износ этого объекта
- прибыль предпринимателя и косвенные затраты
Порядок расчёта объектов затратным методом:
- определение рыночной стоимости земельного участка
- определение первоначальной стоимости объекта недвижимости или объекта-аналога
- определение стоимости восстановления объекта оценки или стоимости замещения объекта-аналога
- расчёт косвенных затрат
- определение прибыли предпринимателя
- определение внешнего удорожания
- определение накопленного износа объекта оценки
- определение стоимости объекта недвижимости на дату оценки
1) Определение рыночной стоимости земельного участка.
Vp = VЗ + VЗД + Приб + КЗ + ВУД + ИН
где: VЗ – Рыночная стоимость земли
VЗД – Рыночная стоимость здания
Приб – Прибыль предпринимателя
КЗ –Косвенные затраты
ВУД – Внешнее удорожание
ИН – Износ накопленный
Площадь условного земельного участка, который будет относиться к нашему зданию:
а) двойная площадь застройки
б) исходя из коэф-та использования территории
в) исходя из коэффициента плотности застройки
г) исходя из других требований, содержащихся в ТНК
Коэф-т использования территории:
КИСП = Площадь улучшений / Площадь участка
Если определяется стоимость объекта недвижимости, которая состоит из основного улучшения и вспомогательного улучшения либо нескольких основных улучшений и одного либо нескольких вспомогательных улучшений, то стоимость земельного участка распределяется пропорционально общей площади, объёму и стоимости восстановления либо замещения, если это не противоречит законодательству и предоставленным документам.
2) Определение первоначальной стоимости объекта недвижимости или объекта-аналога.
Информация о цене приобретения или о цене нового строительства (эта информация должна быть подтверждена документально)
Если объектом оценки являются улучшения, то исходной информацией для определения первоначальной стоимости объекта оценки может являться:
- инвентарная карточка учёта основных средств (указана первоначальная стоимость объекта на момент приобретения, но не всегда в ней содержатся точные данные, либо необъективные данные)
- другие типовые унифицированные формы первичной учётной документации по учёту основных средств, проектно-сметная документация объекта оценки либо акт приёмки в эксплуатацию
При определении первоначальной стоимости оценщик должен проанализировать след. информацию:
- дата ввода в эксплуатацию
- соответствие конструктивным и объёмно-планировочным показателям, отражённых в техническом паспорте, данным осмотра объекта и документа, подтверждающим стоимость
- уровень стоимости, отражённый в представленных документах
- другая информация, имеющая отношение к определению первоначальной стоимости объекта
Первоначальная стоимость может определяться:
- по проектно-сметной документации объекта оценки
- на основании сводного сметного расчёта стоимости строительства объекта в целом
- по объектным и локальным сметам, входящих в его состав
Капитализация расчётов зависит от:
- объекта оценки
- условий договора
3) Определение стоимости восстановления объекта оценки или стоимости замещения объекта-аналога производится для:
- законченных строительством объектов (первоначальная стоимость определяется на основании ТНПА и информации по ценообразованию в строительстве) сборники, откуда берётся информация: УПСС (укрупнённые показатели сметной стоимости), УСН, УПБС и другие. Также можно брать проектно-сметные документации по объектам по параметрическим зависимостям, а также на основании данных об уровнях цен на объектах-аналогах.
- незавершённых строительством объектов
Коэф-т СМР = Индекс СМР, действующий на дату оценки / Индекс СМР, в котором определена первоначальная стоимость
Индекс СМР – общие индексы, изменение стоимости строительно-монтажный работ с учётом стоимости материальных ресурсов по областям и городу Минску для работ, не освобождённых от НДС.
Дата добавления: 2014-12-18; просмотров: 33 | Поможем написать вашу работу | Нарушение авторских прав |