Читайте также:
|
|
Практическое применение ипотечных кредитов, должно обеспечивать выполнение следующих условий:
ü Достижение прибыльности и возвратности средств.
ü Защита от рисков.
ü Доступность заемщику условий предоставления кредита.
Методы ипотечного кредитования.
1)Постоянный ипотечный кредит – данный вид кредита носит так же название аннуитетный.
Кредит с фиксированной процентной ставкой, по которому предусмотрены равные периодические (как правило, ежемесячные) платежи. Периодический включает выплату в счет погашения долга и уплату процентов по кредиту. Данный вид кредита характерен для стран с низкой инфляцией и длительными сроками кредитования. При расчете платежей по ипотечному кредиту, учитываются три фактора:
1) Основная сумма кредита.
2) Срок (остаточный) погашения кредита.
3) Процентная ставка
Пример: Рассмотрим порядок расчета величины выплат по кредиту, если известно, что основная сумма кредита составляет 900 тыс. рублей, срок кредитования 5 лет, ежемесячная ставка процента 24% в год(2% в месяц). Ежемесячные платежи должны составлять более 2% и быть более 18 тыс. Рассчитаем ежемесячный платеж фонда возмещения, учитывая, что в 5 годах-60 месяцев, ставка процента равна 2% в месяц.
SFF – ежемесячный фактор фонда возмещения.
I – ставка процента
n – период выплаты
Ежемесячные платежи для погашения кредита и выплаты % в течение 5 лет:
900 (0,02+0.0088768)=25,9 тыс. рублей, т.е. достаточными для покрытия основной суммы и выплаты % по кредиту будет 25,9 тыс. рублей. При этом первый месяц 18 тыс. руб. будет направленно на выплату % в фонд возмещения – на погашение основной суммы кредита, через месяц остаток кредита составит 892,1 тыс. руб.,% во второй месяц составит 2% от 892,1 тыс. или 17,8 тыс. На погашение основной суммы в этом месяце будет направленно 25,9-17,8=8,1 тыс. рублей и так далее. Таким образом, при последующих платежах сумма направленная на погашение основной суммы будет увеличиваться, за 5 лет ежемесячными платежами в 25,9 тыс. руб. кредит будет полностью погашен. Такой тип ипотечного кредитования позволяет равномерно распределить нагрузку по возврату заемных средств.
2)Кредит с шаровым платежом.
В этом случае предусматриваются выплаты большей части в конце срока кредитования. Разновидности методов кредитования с шаровым платежом:
1) Отсутствие % выплат до конца срока кредита, по окончании срока кредита выплачивается вся сумма кредита и начисленный сложный %.
2) Выплата в течение кредитного периода только процентов, в конце срока погашение задолженности шаровым платежом.
Схема кредитования с шаровым платежом применяются при финансировании нового строительства и проектов по освоению земли.
3) Пружинный кредит.
С фиксированной выплатой основной суммы. Особенности:
Ø Периодические фиксированные платежи счет, погашения основной суммы долга.
Ø Выплата % на оставшуюся част долга.
4)Кредит с участием, представляет собой схему финансирования, при которой получает и платежи по кредиту, и определенную часть регулярного дохода.
Ипотечные кредиты с участием привлекательны для кредитора по следующим причинам:
§ Такие схемы финансирования позволяют защитить интересы кредитора в условиях высоких темпов инфляции.
§ Уменьшение процентной ставки приводит к уменьшению периодических платежей по кредиту, что снижает риск невыполнения обязательств заемщику.
Привлекательность ипотечного кредита с участием для заемщика
· Платежи по кредиту с участием меньше, чем платежи по другим типам кредитов.
· Меньшие периодические платежи являются стимулом для реализации заемщиком инвестиционного проекта требующего больших затрат.
5)Кредит с нарастающими платежами. Он применяется для заемщиков рассчитывающихся на рост доходов.
Особенности:
1) Минимальный первый взнос, затем взносы увеличиваются с постоянным темпом.
2) На определенном этапе начинаются равные платежи(это удобно для нового бизнеса)
6)Кредит с обратным аннуитетом.
Предполагает снижение выплат в конце срока или вообще их прекращение.
7)Кредит с переменной % ставкой.
1) Кредитная ставка меняется в соответствии ситуации на финансовом рынке.
2) Может быть установлен максимальный и минимальный уровень процентной ставки выплачиваемой заемщиком.
3) Может быть установлен придельный уровень изменения % ставки.
Основные виды ипотечного кредита с переменной % ставкой
a) Кредиты с корректируемой % ставкой
b) Кредиты с пересматриваемой % ставкой
c) Кредиты с индексируемыми платежами(такие кредиты отличаются тем, что ставка процента фиксируется на весь срок кредитования, однако остаток кредита и ежемесячные платежи корректируются в соответствии с инфляцией в стране)
8)Канадский ролловер.
Данный вид ипотеки характеризуется переменными ставками %, через заранее оговоренные промежутки времени 3-5 лет. Разновидность это кредита – кредит с переговорной ставкой, когда кроме периодов изменения ставки % оговариваются предельные ставки.
9)Кредит с перезакладываемым залогом
(завершающая ипотека)этот метод основан на схемах финансирования, которые предусматривают возможность продажи недвижимости являющимся залоговым обеспечением кредита, еще не погашенного на момент продажи собственности.
10)Кредит с добавленной % ставкой.
Такой вид кредита предусматривает отнесение % на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для определения величины платежа.
Жилищный фонд как объект недвижимости.
Жилищный фонд – это совокупность всех жилых помещений не зависимо от форм собственности пригодных для проживания.
В жилой фонд не включаются помещения сезонного и временного проживания.
Виды жилого фонда:
1) Частный – построенный или приобретённый за счет своих средств и находящийся в собственности:
· Граждан
· Юридических лиц
2) Государственный – в том числе состоящий в гос. Собственности РФ
· Ведомственный
3) Муниципальный
· Находящийся в собственности муниципальных образований
· Ведомственный
4) Общественный
· Находящийся в собственности общественных объединений
5) Коллективная собственность, находящаяся в общей долевой собственности различных субъектов РФ:
· Частных объединений
· Гос-ых объединений
· Муниципальных объединений
· Общественных объединений
Конституционное право на жилище реализуется в следующих формах:
1. По договорам социального найма по очереди.
2. Вступление в жилищно-строительные и жилищные кооперативы.
3. Приобретения жилья в частную собственность различными способами
4. Предоставление:
· Служебной жилой площади
· Жилых помещений в общежитии
К отношениям жилой недвижимости относятся:
1) Социальные связи:
· По управлению жилищным фондом.
· По учету граждан нуждающихся в улучшении жилищных условий.
· Предоставление жилых помещений.
· Эксплуатации и ремонт жилых помещений
2) Экономические отношения по поводу жилой недвижимости выражаются в том, что ее собственник: ею владеет, пользуется и распоряжается. Он может сдавать в аренду, продавать, обменивать, отдать в залог, при этом не должны нарушаться жилищные права других граждан и общественные интересы.
Частная собственность на недвижимость в жилищной сфере в РФ не ограничивается по кол-ву, размерам, стоимости.
§ Подлежит регистрации.
§ Обеспечивается права неприкосновенности.
Основные реформы ЖКХ в РФ.
1) Создание условий проживания, отвечающим общемировым стандартным качества.
2) Снижение сдержек производителей услуг и соответственно тарифов при поддержании стандартов качества предоставляемых услуг.
3) Переход от бюджетного дотирования предприятий ЖКХ к оплате ремонтных и коммунальных расходов населением-потребителем в полном объеме.
При этом должны обеспечиваться:
Ø Социальная защита малообеспеченных семей.
Ø Экономическое стимулирование, повышение качества, обслуживание коммунальными услугами.
Основные способы достижения указанных целей.
1) Совершенствование системы управления жилищно-коммунального хозяйства.
2) Предоставление потребителям возможности влиять на объем и качество потребляемых услуг: развитие конкурентной среды, переход на договорные отношения с жилищно-коммунальными организациями.
3) Совершенствование социальной защиты населения: упорядоченная система льгот, усиление адресной направленности выделяемых на эти цели средств.
Дата добавления: 2014-12-19; просмотров: 103 | Поможем написать вашу работу | Нарушение авторских прав |