Читайте также:
|
|
Центральным звеном организационных арендных сделок, является обоснованный размер арендных платежей.
Арендная плата – это форма экономических отношений, равноправных партнеров (собственники и арендаторы). По распределению стоимости в процессе использования арендного имущества, она выполняет функции – возмещенная стоимость объекта недвижимости, накопления, стимулирования трудовой активности и выступ одной из экономических форм реализации права собственности.
Арендная плата по своей сути является своеобразной платой за кредит.
Выделяют 3 категории:
1) Состав платежей;
2) Размеры платежей;
3) Способы расчетов.
Одним из главных принципов определения арендной платы, является возвратность арендованных средств с приростом или арендным процентом.
Вложение средств в развитие производства, является активные операции, поэтому вполне закономерно, что арендный процент должен быть выше банковского и включать часть дохода, который может быть получен при организации, использования взятого в аренду имущества. Таким образом, в состав арендной платы входят четыре экономических элемента:
1) Амортизация отчисления.
2) Средства на капитальный ремонт объекта, в зависимости от доли участия собственника в его проведение.
3) Налог на имущество. (НИ)
4) Арендный процент (ПА)
Первые три элемента образуют в составе арендной платы возвратную стоимость
Свз=Ам+Сп+НИ
Ап=Свз+ПА
Наиболее сложным остается определение состава арендных платежей на землю, пока существует монополия на землю, как объект хозяйства, связанное с ограничением лучших по качеству и место расположению земель, арендаторы использующие относительно лучшие земли, получают дополнительный доход, который подлежит изъятию.
В с/х базу арендной ставки должен составлять чистый доход, который возникает в результате место расположения з.у. поэтому ставка арендных платежей, должна быть территория – дифферент.
Методы расчетов арендной платы за нежилые помещения, жилые помещения и з.у. При целом использовании аренды недвижимости арендатор должен иметь возможность получить доход для развития предпринимательской деятельности.
Поэтом следует, различать верхние и нижние границы арендной платы.
Верхние границы – это максимальная возможность уровня арендной платы, при котором достижимо простое воспроизведение при средней отраслевой норме прибыли у арендатора, т.е. арендная плата = возвратная стоимость + максимальная норма прибыли.
Нижние границы – это минимальная возможность уровня арендной платы, при котором достигает простое воспроизведение имущества, созданного в аренду, т.е. арендная плата равна возвратной стоимости.
Конкретная величина арендной платы, обычно предмет торга сторон, но она не должна выходить за предел обозначенных границ.
За нежилые помещения, государство и муниципальная собственность можно установить двумя способами:
1) На базе ставки арендой платы 1м2 помещения
Ап=Бап×Киз×Км×Кт ×Кд ×Кнж ×Кр ×S
Бап – базовая ставка арендной платы
Киз – коэффициент износа
Км – коэффициент качества строительного материала
Кт – коэффициент типа здания
Кд – коэффициент вида деятельности
Кнж – коэффициент качества нежилого помещения
Кнж = Рп + Сто + Ит + Вп
Рп – расположение
Сто – степень технического обустройства
Вп – высота потолка помещения
S - площадь
S = строение + подвалы + полуподвалы + наземная часть + чердак (мансарда)
Если Ап меньше Эр, то Эр=Ап
Эр – эксплуатационные расходы
При определении качества нежилого помещения по г.Москва применяется еще два параметра:
1) Коэффициент удобства коммерческого использования (УК), при расстоянии от метро до 200 метров он равняется 0,54, а свыше не учитывается.
2) Коэффициент выхода на общегородские магистрали при УК равняется 0,54, принимается равным 0,19, если УК = 0, то он делится на 0,45.
В расчете АП за нежилые помещения в Москве коэффициент территориальной зоны принимается в пределах 1, а в центре = 2.
Для учета вида деятельности при расчете АП за нежилые помещения по Москва с февраля 2001 установлена классификация видов деятельности.
По методике Рос строя годовая АП за нежилые помещения устанавливается для предприятий и организаций не ниже сложившегося уровня в предшествующем году и рассчитывается по формуле:
Ап = Сби*Из*Кк*Кист* Ккр*Ен*А*S*Аз*НДС*Иинф
Ап – годовая арендная плата за нежилое здание
Сби – балансовая стоимость здания с учетом износа на 1м2 общей площади включающий в себя площадь внутренних помещений здания без площадок, лестничных клеток, тех. Подвалов.
Из – индекс увеличения затрат на строительно-монтажные работы
Кк – коэффициент минимальной комфортабельности, принимается равный одному, а при размещении объекта в подвале он снижается на 0,25, а при отсутствии в здании водоснабжения, канализации, отопления, электроснабжения на 0,1 за каждый отсутствующий элемент.
Кист – коэффициент увеличения затрат в связи с проведением ремонтно-строительных работ в исторической части города.
Ккр – коэффициент превышения стоимости комплексного капитального ремонта
Ен – нормативный коэффициент эффективности капитала вложения (от 0,03 до 0,27) в зависимости от вида деятельности.
А – годовая амортизация в расчете на 1м2
Аз – арендная плата за землю
Инф – коэффициент инфляции
НДС – коэффициент, который учитывает налоги на добавленную стоимость.
Дата добавления: 2014-12-19; просмотров: 150 | Поможем написать вашу работу | Нарушение авторских прав |