Главная страница | Контакты | Случайная страница Автомобили Астрономия Биология География Дом и сад Другие языки Другое Информатика История Культура Литература Логика Математика Медицина Металлургия Механика Образование Охрана труда Педагогика Политика Право Психология Религия Риторика Социология Спорт Строительство Технология Туризм Физика Философия Финансы Химия Черчение Экология Экономика Электроника

Метод дисконтирования денежных потоков.

Данный метод основан на предположении, что стоимость объекта оценки определяется будущим денежным потоком, который можно увлечь (получить) из оцениваемого объекта в течение срока владения. Этот будущий денежный поток приводится (дисконтируется) на дату оценки стоимости с помощью подходящей ставки дисконта (ставки дохода). В этом случае стоимость оцениваемого объекта – это текущая стоимость будущего денежного потока, ожидаемого от этого объекта оценки.

Алгоритм расчета метода ДДП: 1.Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП

При применении метода ДДП стоимость объекта недвижимости рассчитывается по формуле:

С =

T - расчетный период, i-ставка дисконтирования, P – реверсия.

2. Типичный для России прогнозный период составляет 3-5 лет. Это реальный срок, за который можно сделать обоснованный прогноз.

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта: 1) потенциальный валовой доход; 2) действительный валовой доход; 3) чистый операционный доход; 4) денежный поток до уплаты налогов; 5) денежный поток после уплаты налогов.

3. Расчет стоимости реверсии.

Реверсия – это остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов. Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью: 1) назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта; 2) принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения; 3) капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

4. Определение ставки дисконтирования.

Ставка дисконта – ставка процента, используемая для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем. Ставка дисконтирования отражает взаимосвязь риск – доход, а также различные виды риска, присущие этой недвижимости. Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. Однако, на наш взгляд данное определение дает понимание математической сущности данного показателя. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора.