Читайте также:
|
В современных условиях, неуклонно возрастает роль экономического анализа – изучения экономических явлений и процессов, происходящих на уровне как мировой, национальной экономики, отдельных ее отраслей и сегментов, так и на уровне отдельных субъектов хозяйствования. Отдельными субъектами хозяйствования, в определенной мере, можно обозначить и регионы страны. Так, по данным Федеральной службы государственной статистики на 1 января 2011 года, в составе Российской Федерации находится 83 равноправных субъекта федерации, в том числе 21 республика, 9 краёв, 46 областей, 2 города федерального значения, 1 автономная область, 4 автономных округа.[1] И здесь важно заметить, что Россия, обладающая огромной территорией, является страной с крайне неравномерным экономическим развитием регионов. Этому способствуют как объективные, так и субъективные факторы. К объективным можно отнести различия в географическом и природно-климатическом положении, разную степень обеспеченности сырьевыми ресурсами, различия в инфраструктурных предпосылках экономического развития, которые во многом сформировались еще при советской экономике в условиях жесткого планирования по территориальному принципу. К субъективным факторам можно отнести политику региональных властей, которая определяет качество управления экономическими процессами и финансово-бюджетной сферой.
Анализ и учет специфики экономического развития региона, выявление влияния основных показателей его развития, является крайне необходимым при формировании стратегических основ бизнеса, составлении бизнес-планов, прогнозов, создании инвестиционных проектов и оценке их эффективности, а также является обязательным условием при проведении профессиональной оценки объектов недвижимости.
В соответствии с Федеральным стандартом оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), одним из первых обязательных этапов проведения оценки является сбор и анализ информации, заключающийся в том, что «оценщик собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки…, в том числе об экономических, социальных и прочих факторах…»[2]
В соответствии с Федеральным стандартом оценки № 3 «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3), обязательным требованием к содержанию отчета об оценке, является наличие в одном из разделов отчета «анализа рынка объекта оценки, а также анализа других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость»[3].
Подобные обязательства анализа и использования сведений общего характера, являющихся внешними по отношению к оцениваемому объекту и узкому сегменту рынка недвижимости, объясняются необходимостью их учета в процессе проведения оценки объектов в качестве факторов, формирующих экономический климат, в котором совершаются сделки с недвижимостью.
Таким образом, целью анализа экономической ситуации в регионе в ходе проведения оценки объектов недвижимости, можно назвать выявление и использование экономических факторов, показателей и процессов, влияние которых, по мнению оценщика, отразится на стоимости объекта оценки.
Как известно, цель любого анализа определяет задачи, которые он должен решать. Задачами анализа экономической ситуации в регионе в ходе проведения оценки недвижимости являются:
- формирование информационной базы, внешнего массива информации и исследование общего состояния экономики региона;
- исследование экономических показателей по региону, выявление закономерностей экономических явлений и тенденций развития, исходя из условий конкретного региона;
- установление и обоснование значений основных ценообразующих факторов на рынке недвижимости региона, которые в дальнейшем и будут использоваться при определении стоимости объекта оценки.
И здесь необходимо сказать, что в процессе проведения оценки стоимости объектов недвижимости и дальнейшего составления отчета, оценщик осуществляет сбор информации не только об экономическом развитии конкретного региона, но и использует более широкий массив сведений, характеризующих государственные, экономические, социальные, общественные и экологические факторы, влияющие на процесс оценки и, в частности, определяющие состояние рынка недвижимости.
Совокупный массив внешней информации можно условно разделить на следующие блоки:
- тенденции экономического развития;
- местные особенности;
- демографическая ситуация;
- законодательная и налоговая политика государства;
- покупательная способность населения;
- динамика цен;
- программа капитального строительства;
- динамика затрат на строительную продукцию;
- организация кредитования недвижимости.
При этом, вся информация анализируются оценщиками от общего к частному: мировой, национальный, региональный и городской уровень.
Так, растущие процессы интеграции российской и мировой экономики, специфика движения российского капитала требуют анализа и учета тенденций развития мировой экономики и степени их влияния на национальные процессы. К факторам, заслуживающим анализа, относятся изменение базовых национальных и международных показателей, таких, как внешнеторговый баланс, валютный курс, уровень цен на импортируемые товары, уровень промышленного производства и объем розничной торговли. Текущее состояние и перспективы развития национальной экономики оказывают существенное влияние на процесс оценки недвижимости. Состояние национальной экономики характеризуется уровнем и динамикой таких показателей, как валовой национальный продукт, валовой внутренний продукт, национальный доход, состояние платежного баланса страны, индексы цен, темпы инфляции, процентные ставки, занятость трудоспособного населения, уровень доходов населения, реализация строительных программ в жилищном и производственном секторе и т. д.
Однакообщие тенденции развития мировой, национальной экономики, влияющие на стоимость недвижимости, могут не совпадать с процессом развития региона, в котором находится объект оценки. Поэтому, оценщику и следует наиболее тщательно изучить особенности конкретного региона, связанные с экономической и социальной политикой местных органов власти, возрастным и профессиональным составом населения, экологией, степенью зависимости от соседних территорий, транспорта и т.д. Таким образом, параллельный анализ макроэкономических процессов сферы недвижимости с микроэкономическими исследованиями факторов, влияющих на рыночную стоимость конкретного участка земли и объекта недвижимости, позволит оценщику принять наиболее обоснованное решение.
Например, наметившаяся тенденция спроса на «тихий деревенский отдых» обусловила инвестирование капитала в строительство комфортабельных отелей в отдаленных и природно-привлекательных районах средней полосы России. Однако данный процесс коснется не всей глубинки, так как первостепенными факторами будут экологическое состояние местности, наличие чистых природных водоемов, красота пейзажа и прочее. Таким образом, с данной точки зрения, не все регионы страны будут являться инвестиционно - привлекательными и рассматриваться в инвесторами в подобных строительных проектах.
Дата добавления: 2014-12-19; просмотров: 35 | Поможем написать вашу работу | Нарушение авторских прав |