Главная страница | Контакты | Случайная страница Автомобили Астрономия Биология География Дом и сад Другие языки Другое Информатика История Культура Литература Логика Математика Медицина Металлургия Механика Образование Охрана труда Педагогика Политика Право Психология Религия Риторика Социология Спорт Строительство Технология Туризм Физика Философия Финансы Химия Черчение Экология Экономика Электроника

Особенности рынка недвижимости

Рынок недвижимости – это механизм, обеспечивающий взаимодействие физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость на деньги либо другие активы. Рынок недвижимости является составной частью рынка инвестиций и представляет его реальный сектор, функционирующий параллельно с сектором финансовых инвестиций. [6, с. 247]

Рынок недвижимости представляет собой совокупность следующих структурных элементов:

· объектов недвижимости;

· экономических субъектов, оперирующих на рынке;

· процессов функционирования рынка;

· инфраструктуры рынка

Слово «недвижимость» образовалось в русском языке из трех слов: «неподвижный», «имущество» («имение»), «собственность». Таким образом, в русском слове «недвижимость» язык закрепил следующие черты: неподвижность, принадлежность кому-либо, принадлежность на праве собственности.

Согласно ст. 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».

Согласно Градостроительному Кодексу РФ объекты недвижимости – объекты, в отношении которых осуществляется градостроительная деятельность. Градостроительная деятельность – деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства.

Кроме того, недвижимостью признаётся предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, которые возникают при расширенном производстве. Эти отношения появляются между строителями и инвесторами при купле – продаже недвижимости, ипотеке, аренде и т. д. Рынок недвижимости, является частью инвестиционного рынка, но, вместе с тем, имеет уникальные особенности.

По способу совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный. Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.Под вторичным рынком недвижимости — сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому. Первичный и вторичный рынки, выступая двумя частями единого рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга.

Рынок недвижимости, как сектор рыночной экономики, имеет большое значение, что подтверждается:

· колоссальной стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту – владельцам, доход – предпринимателям, налоговые и другие платежи – в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований;

· достигнутой уже сегодня высокой долей рынка недвижимости в валовом национальном продукте;

· достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли);

· высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней;

· большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости.

В отличие от других рынков, имеющих конкретное место за­ключения сделки (например, биржа), рынок недвижимости лока­лизованный, имеющий множество возможных мест для соверше­ния сделки, часто по месту расположения объекта недвижимости. Поскольку объекты недвижимы, то рынок недвижимости разделя­ется на множество локальных рынков.

Рынки недвижимости различных регионов могут существенно отличаться друг от друга. Эти отличия обусловлены природными и экономическими условиями, особенностями региональной право­вой базы, определяющей порядок совершения сделок с недвижи­мостью, который формируется решениями государственных и местных органов власти. Следовательно, это дифференцированный рынок. [1, с. 158]

Рынок недвижимости имеет ряд специфических особенностей:

1) локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды;

2) значительно меньшее число сделок купли-продажи;

3) владение недвижимостью и сделки с ней обычно предполагают четыре вида затрат: единовременные сравнительно крупные инвестиции; на поддержание объекта в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы); налог на недвижимое имущество; государственная пошлина и другие сборы на сделки;

4) сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий;

5) рынок недвижимости несовершенен.

Основные особенности российского рынка недвижимости

Различные пользователи обладают разными потребностями и разными ресурсами для их удовлетворения. Поэтому рынок недви­жимости сегментированный. К параметрам, определяющим потре­бительскую сегментацию, относятся:

- характер использования недвижимости (рынки собственности жилого, коммерческого, промышленного, сельскохозяйственного назначения);

- географическое положение (каждый район города может пред­ставлять собой отдельный рынок, в одной части – одни условия, в другой – отличные от первых);

- цена (покупатели домов стоимостью 1500-2000 тыс. руб. будут иными, чем покупатели домов в 5000-8000 млн. руб.);

- качество товара;

- инвестиционная мотивация (например, инвесторы могут быть заинтересованы в собственности, требующей минимум менедж­мента, не приносящей выгоды, однако с большим потенциалом прироста стоимости);

- тип прав собственности (для различных видов прав на недви­жимость существуют различные рынки). Эти права могут вклю­чать: неограниченные права собственности, права на недра, аренду собственности и т. д. [2, с. 355]

На некоторых сегментах рынка недвижимости зачастую насчи­тывают всего несколько покупателей или продавцов. Это особен­но характерно для специализированных или уникальных объек­тов. Следовательно, рынок недвижимости – это узкий рынок. [1, с. 97]

Сделки с недвижимостью по своей природе носят частный ха­рактер. При их оформлении на ход событий существенно влияют эмоции, недостаточная информированность отдельных участни­ков, слухи, неопределенные психологические потребности, на ос­новании которых покупатель или продавец выносит свои сужде­ния. Как результат, для рынка недвижимости характерен широкий диапазон цен продажи, предложенных условий и других аспектов сделок. Поэтому рынок недвижимости – это относительно закры­тый рынок. Сделки персонифицированы, носят частный характер, и часто информация не соответствует действительным условиям совершения сделок, а истинная цена не соответствует уплаченной в действительности. [3, с. 113]

Кроме того, в краткосрочной перспективе предложение на рынке недвижимости неэластично, т. e. это рынок ограничен­ный.

Если в течение длительного времени рынок находится в состо­янии равновесия и есть много хорошо информированных покупа­телей и продавцов, не испытывать ажиотажного желания купить или продать, иными словами, когда мы рассматриваем иде­альный рынок, тогда термины «рыночная стоимость», «рыночная цена» и «меновая стоимость» являются синонимами. Когда эти ус­ловия не соблюдаются (случай несовершенного рынка), цена и стоимость будут различны. [5, с. 45-68]

Итак, на рынке недвижимости, во-первых, каждый объект, на­пример земельный участок, уникален уже за счет своего местопо­ложения, во-вторых, действует относительно небольшое число покупателей и продавцов, которые, в-третьих, не располагают ин­формацией во всей ее полноте. Кроме того, для рынков недвижи­мости характерна высокая степень локализации и сегментации объектов по типам. Предложение земли на рынке относительно устойчиво, в то время как спрос на нее достаточно изменчив. Так­им образом, рынок недвижимости есть рынок несовершенный. По этим причинам фактическая цена продажи, которая является ре­альным фактом, и оценка, которая является ценой гипотетичес­кой, не могут быть одинаковы. То есть, равенство «затраты = сто­имость = цена», характерное для идеального, совершенного, рав­новесного рынка, для рынка недвижимости превращается в неравенство.

Поэтому фактическая цена продажи, которая является реальным историческим фактом, и оценка стоимости, которая является вели­чиной гипотетической, не могут быть одинаковы. В свою очередь, затраты могут не обладать полезностью, а значит, и стоимостью. [2, с. 428]

Недвижимость привязана к конкретному местоположению. На строительство уходит определенное время. Здания и сооружения относительно долговечны. Поэтому в краткосрочном плане все эти факторы обусловливают низкую эластичность предложения объектов недвижимости. Это значит, что если даже спрос возрас­тет, и цены пойдут вверх, очень трудно будет быстро увеличить количество пригодной к использованию недвижимости на данном рынке. [9, с. 54-59]

Хотя рынки недвижимости не являются рынками совершенной конкуренции, силы конкуренции оказывают боль­шое влияние на определение цены недвижимого имущества. Уча­стки земли, которые, возможно, и не полностью идентичны, часто представляют собой достаточно близкую замену друг для друга. Покупатель жилой недвижимости (жилого дома, квартиры) впол­не может предпочесть конкретное местоположение либо тот или иной тип дома, но он согласится на другое место или на другой тип дома, если цена объекта будет соответствующей. Покупатели коммерческой или промышленной недвижимости, возможно, не так привязаны к какому-то конкретному местоположению, а фир­мы, занимающиеся освоением недвижимости, равно как и строи­тельные фирмы, мигрируют с одного рынка на другой в поисках наиболее выгодных вариантов.

Любые отклонения от вышеприведенных условий снижают эффективность распределения ресурсов через ценовой механизм. Рассмотрим, в какой степени соответствуют характеристики рынка недвижимости условиям совершенного конкурентного рынка.

Так как рынок недвижимости не является централизованным, как, например, рынок ценных бумаг, сделки и цены сделок не становятся моментально доступными сразу всем участникам рынка. Одна из специфических особенностей рынка недвижимости состоит в дефицитности и адекватности рыночной информации, что обусловлено, главным образом, географическим разделением рынка с локализацией спроса и предложения, нерегулярным получением информации продавцами и покупателями по мере потребности в ней. Здесь трудно получить сведения о ценах фактически состоявшихся сделок, их содержании.[3, с. 204]

Сложность и многообразие прав в совокупности с уникальными физическими характеристиками каждого объекта являются одной из главных причин несовершенства рынка недвижимости. Некоторые ценообразующие характеристики объекта, такие как тип здания, возраст, размеры, общее состояние и условия аренды могут быть известны. Но детали конструктивных особенностей, особенности конкретных интересов и местоположения, которые, в конечном счете, и будут определять ценовой уровень, могут быть выявлены и проанализированы только профессиональным оценщиком. Недвижимость может обладать различными физическими потребительскими свойствами: материалом изготовления, степенью новизны, архитектурным стилем, внутренней планировкой, отделкой, сроком службы и др. Даже при совпадении внешних и эксплуатационных свойств недвижимость может различаться местоположением к подъездным путям, предприятиям инфраструктуры, экологической особенностью региона и т. д. Для жилой недвижимости важен вид из окна (во двор, на улицу, на соседний дом), близость к центру, месту работы и т. д.

Многообразие характеристик недвижимости, в особенности местоположение, в совокупности с отсутствием на местном рынке аналогичной недвижимости-заменителя дает отдельным продавцам элемент монопольного положения на рынке. Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объектов, объектов с выразительным художественным стилем. Пользуясь дефицитом информации о соответствующих ценах или арендных платах, продавец может достигнуть в сделке цены, которая существенно выше рыночного уровня. Ограничено и число покупателей недвижимости, так как последняя, в силу перечисленных потребительских свойств, имеет высокую цену. Ограниченность продавцов и покупателей приводит к формированию практически индивидуальных цен.

Низкие транзакционные издержки – издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости по заключению. Необходимость привлечения профессиональных консультантов, достаточно высокие комиссионные и существенные налоги и сборы в сумме составляют достаточно высокий процент по отношению к сумме сделки. Величина издержек при проведении сделок с жилой недвижимостью в настоящее время в странах с развитым рынком недвижимости составляет около 5-6% от цены объекта.

Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций:

Одна из главных функций рынка – установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений.

Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А.Смита, «невидимой рукой» перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, - к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов.

Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Функция санирования – это очищение экономики от неконкурентноспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных.

Информационная функция – это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющей продавцам и покупателям недвижимости свободно со знанием дела принять решение в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров.¹

Стимулирующая функция в конечном счете выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества.

Инвестиционная функция – рынок недвижимости привлекательный способ хранения и увеличения стоимости капитала, он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества.

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов.

Таким образом, из краткого рассмотрения характеристик рынка недвижимости можно сделать вывод об их существенном несоответствии критериям совершенного рынка. В силу объективных обстоятельств, посредством только ценового механизма нельзя решить задачу оптимального распределения недвижимости, как ресурса общества. Цены на рынке недвижимости более стабильны и практически не реагируют на краткосрочные изменения рыночной конъюнктуры. [1, с. 132]