Читайте также:
|
|
Принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости и включают следующие четыре принципа:
1) принцип вклада – для оценки стоимости объекта недвижимости, необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов формирования полезности и стоимости объекта.
Доходность объекта недвижимости определяется комбинацией четырех факторов:
1) ст-ть земли со строениями или без строения;
2) оборудованием и технических средств;
3) рабочей силы;
4) менеджмента и управления.
Принцип вклада часто использ-ся д/опред-я излишних улучш-й ОН.
2)принцип остаточной продуктивности - опр-ся как остаток дохода отнесенный к объекту недвижимости после того как оплаченные затраты на труд, оборудования и технические средства, а также менеджмент.
Земля имеет остаточную стоимость и приносят доход только тогда, когда имеется остаток после оплаты расходов на вышеперечисл-е ф-ры.
3) принцип сбалансированности – он проявляется для каждого типа землепользования необходимые определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание, которые обеспечивает максимальную стоимость недвижимости.
Этот принцип действует не только в масштабе отдельного объекта, но и района, квартала, города.
4) принцип разделения элементов недвижимости и имущественных прав на них – он означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них могут соединять и разделять таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта.
Принцип наиболее эффективного использования (НЭИ) – обобщающий принцип и заключается он в следующем из возможных вариантов использования объекта недвижимости, выбирается тот при котором наиболее полно реализуется функциональные возможности земельных участков с улучшениями, именно этот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости.
Анализ НЭИ явл-ся обяз-м при оценке.
Принцип НЭИ определяется как использование недвижимости, которая:
1) является законодательно разрешенным (юридически возможным), т.е. соответствует всем юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории и архитектуры, благоустройству территории и тд.;
2) физически осуществима, т.е. размер и форма земельных участков, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования;
3) финансовая обоснованность с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала, т.е. использование обеспечивает доход превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства;
4) обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.
Дата добавления: 2014-12-19; просмотров: 27 | Поможем написать вашу работу | Нарушение авторских прав |