Студопедия  
Главная страница | Контакты | Случайная страница

АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатика
ИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханика
ОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторика
СоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансы
ХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника

Расчет ст-ти недв-ти методом остатка.

Читайте также:
  1. I. Выбор электродвигателя и кинематический расчет
  2. II. Расчет выбросов загрязняющих веществ автотранспортом
  3. II. Расчет зубчатых колес редуктора
  4. II. Расчет интенсивности теплового излучения для случая пожара
  5. II.1. Расчет выбросов движущегося автотранспорта
  6. II.2. Расчет выбросов автотранспорта в районе регулируемого перекрестка
  7. III. Предварительный расчет валов редуктора
  8. IX. Уточненный расчет валов
  9. АВТОМАТИЗАЦИЯ ХИМИКО-ТЕХНОЛОГИЧЕСКИХ РАСЧЕТОВ
  10. Активы предприятия и их расчет

Метод применяют для застроенных и незастроенных земельных участков.

Условия применения метода: возможность застройки земельных участков, объектами, приносящими доход.

При данном методе производят следующие расчеты:

1) определяют стоимость воспроизводства, замещения улучшений соответствующих наиболее эффективному использованию (НЭИ) ЗУ;

2) расчет чистого операционного дохода (ЧОД) от ЕОН за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

3) расчет ЧОД, приходящегося на улучшения за определенный период времени как произведение стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;

4)расчет величины земельной ренты, как разности ЧОД от ЕОН за определенный период времени и ЧОД, приходящегося на улучшение за соответствующий период;

5. расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Второй алгоритм (последовательность):

1) рассчитываем стоимость воспроизводства, замещения улучшений соответствующих наиболее эффективному использованию (НЭИ) ЗУ;

2) расчет чистого операционного дохода (ЧОД) от ЕОН за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

3) расчет рыночной стоимости ЕОН путем капитализации чистог7о дохода за определенный период времени;

4) расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости ЕО, стоимости воспроизводства или замещения.

ЧОД равен разности действительного валового дохода и операционных расходов (в которой как правила несет арендодатель, т.е. собственник).

ЧОД = ДВД – ОР

ДВД = ПВД – П

ЧОД – чистый операционный доход;

ДВД – действительный валовый доход;

ПВД – потенциальный валовый доход;

ОР – операционные расходы;

П – потери.

ПВД можно получить от сдачи всей площади ЕОН в аренду при отсутствии потерь от неплатежей и от недозагрузки площадей.

При оценке земельных участков арендные ставки за пользованием ЕОН рассчитывают на базе рыночных ставок арендной платы, т.е. наиболее вероятных ставок по которым объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей информацией о величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Для пустующих и используемых собственников помещений также применяют рыночные ставки арендной платы. В потенциальный доход включают и другие получаемые за счет неотъемлемых улучшений недвижимости доходы, не вошедшие в арендную плату.

Величину операционных расходов (ОР) определяют исходя из рыночных условий сдачи в аренду ЕОН.

Операционные расходы ОР делятся на:

1) постоянные, которые не зависят от уровня заполняемости ЕОН;

2) переменные, зависящие от уровня заполняемости;


Дата добавления: 2014-12-19; просмотров: 10 | Нарушение авторских прав




lektsii.net - Лекции.Нет - 2014-2019 год. (0.009 сек.) Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав