Студопедия  
Главная страница | Контакты | Случайная страница

АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатика
ИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханика
ОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторика
СоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансы
ХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника

I. Оценка недвижимости

Читайте также:
  1. a. Общая итоговая оценка воздействия
  2. I. Оценка обеспеченности предприятия основными средствами
  3. II. Оценка эффективности использования основных средств
  4. IV. ОЦЕНКА САМОСТОЯТЕЛЬНЫХ ПИСЬМЕННЫХ И КОНТРОЛЬНЫХ РАБОТ
  5. V. РЕЗУЛЬТАТЫ ДОПОЛНИТЕЛЬНЫХ ИССЛЕДОВАНИЙ И ИХ КЛИНИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА.
  6. VII. РЕЗУЛЬТАТЫ РЕАЛИЗАЦИИ ОСНОВ 
И ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ
  7. VII. РЕЗУЛЬТАТЫ РЕАЛИЗАЦИИ ОСНОВ И ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ
  8. VIII. Оценка качества освоения основных образовательных программ бакалавриата
  9. VIII. РЕЗУЛЬТАТЫ РЕАЛИЗАЦИИ ОСНОВ И ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ

Кк. = Rск. х Wск + Rи.к. х Wи.к.

Rск.- ставка доходности на собственный капитал;

Rи.к - процентная ставка по ипотечному кредиту;

Wск- удельный вес собственного капитала;

Wи.к. – удельный вес ипотечного кредита.

 

Метод, учитывающий различия в способе расчета нормы возврата капитала для различных составляющих объекта недвижимости:

• K =Rн + Wi x Hвк +… + Wi х Hвк

• К – коэффициент капитализации;

• Rн – ставка дохода на вложенный капитал;

• Hвк – норма возврата капитала каждого компонента;

• Wi –удельный вес каждого компонента

 

Метод, учитывающий способ финансирования сделки с недвижимостью:

• К к = R ск х W ск + R ик х W ик

• R ск – ставка доходности на собственный капитал;

• R ик – процентная ставка по ипотечному кредиту;

• W ск – удельный вес собственного капитала;

• W ик – удельный вес ипотечного кредита.

 

4.Метод рыночной экстракции.

На основе базовой формулы по каждому аналогу определяется коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации для оцениваемого объекта равен среднему значению данного показателя по использованным аналогам.

 

• Техника остатка.

• Этапы:

• 1.Рассчитать коэффициент капитализации для известного по стоимости компонента с учетом характера возврата капитала:

• Ка = Rн. + Нв.к.

• Ка - коэффициент капитализации для известного по стоимости компонента;

• Rн. - ставка доходности на вложенный капитал;

• Нв.к. – норма возврата капитала каждого компонента;

 

2.Определяется величина дохода от известного компонента:

• Да. = Са. х Ка;

• Да. – доход от известного по стоимости компонента;

• Са.- стоимость известного компонента;

3.Рассчитывается величина дохода, приносимого неизвестным по стоимости компонентом:

• Дв. = ЧОД - Да,; Дв. – доход от неизвестного по стоимости компонента;

• ЧОД –общий чистый операционный доход от оцениваемой недвижимости.

 

4.Оценивается коэффициент капитализации для неизвестного по стоимости компонента:

• Кв. = Rн + Нв.к.

• Кв. – коэффициент капитализации для неизвестного по стоимости компонента;

• 5. Оценивается стоимость неизвестного компонента методом капитализации остаточного дохода:

• Св. = ЧОДв./ Кв., где

• Св. – стоимость неизвестного компонента.

• 6.Рассчитывается стоимость недвижимости в целом:

• Сн. = Са. + Св.

 

I. Оценка недвижимости

В случае вовлечения в сделку федерального государственного, муниципального имущества является обязательным проведение оценки такого имущества в соответствии с Федеральным законом от29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в том числе:

· при приватизации, передаче в доверительное управление либо передаче в аренду;

· при использовании имущества в качестве предмета залога;

· при продаже или ином отчуждении имущества;

· при переуступке долговых обязательств, связанных с имуществом;

· при передаче имущества в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц,

 

а также при возникновении спора о стоимости имущества, в том числе:

· при национализации имущества;

· при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;

· при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

· при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;

· в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

 

В соответствии с законом не является обязательным установление рыночной стоимости имущества в следующих случаях:

- при реорганизации государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений;

- в случаях, установленных Федеральным законом "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта" и Федеральным законом "Об особенностях управления и распоряжения имуществом и акциями организаций, осуществляющих деятельность в области использования атомной энергии, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";

- в связи с передачей находящихся в федеральной собственности земельных участков, в том числе с расположенными на них объектами недвижимого имущества, для формирования имущества Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства";

Загрузка...

- в связи с передачей находящихся в федеральной собственности автомобильных дорог общего пользования федерального значения и земельных участков Государственной компании "Российские автомобильные дороги" в соответствии с Федеральным законом "О Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

 

В отношении государственного или муниципального имущества, передаваемого по концессионному соглашению концедентом концессионеру, установление рыночной стоимости такого имущества не является обязательным, если иное не установлено федеральным законом.

 

Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

Рыночная стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

1) одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

2) стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

3) объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

4) цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

5) платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Кадастровая стоимость - стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя:

- принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;

- формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;

- отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки;

- определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;

- экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости;

- утверждение результатов определения кадастровой стоимости;

- опубликование утвержденных результатов определения кадастровой стоимости;

- внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не реже чем один раз в пять лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости.

Государственная кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости. Перечень объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки формируется уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости.

 

В случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, либо использованы такие термины как "действительная стоимость", "разумная стоимость", "эквивалентная стоимость", "реальная стоимость" и других, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.

 

Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями закона (оценщики).

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом.

 

К объектам оценки относятся:

· отдельные материальные объекты (вещи);

· совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

· право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

· права требования, обязательства (долги);

· работы, услуги, информация;

· иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством установлена возможность их участия в гражданском обороте.

 

Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор.

 

Результаты работы, проведенной оценщиком по определению стоимости объекта оценки оформляются в виде Отчета об оценке объекта оценки.

 


Дата добавления: 2014-12-19; просмотров: 16 | Нарушение авторских прав




lektsii.net - Лекции.Нет - 2014-2019 год. (0.022 сек.) Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав