Главная страница | Контакты | Случайная страница Автомобили Астрономия Биология География Дом и сад Другие языки Другое Информатика История Культура Литература Логика Математика Медицина Металлургия Механика Образование Охрана труда Педагогика Политика Право Психология Религия Риторика Социология Спорт Строительство Технология Туризм Физика Философия Финансы Химия Черчение Экология Экономика Электроника

Расчет износа

Сооружения под действием различных природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Кроме того, на рыночную стоимость оказывается внешнее экономическое воздействие со стороны окружающей среды.

Выделяют три типа износа:

1. Физический износ.

2. Функциональный износ.

3. Внешний износ.

Физический износ – это потеря потребительской стоимости объектом, обусловленная изменениями его физических свойств со временем и в зависимости от условий эксплуатации.

Физический износ в бухгалтерском учете отражается в нормах амортизационных отчислений.

Степень физического износа объекта недвижимости определяется путем обследования технического состояния здания в целом или его отдельных конструктивных элементов.

Физический износ рассчитывается по формуле:

И = УВ_кэ x процент износа / 100

где УВ_кэ – удельный вес конструктивного элемента

Физический износ может быть как устранимым, так и неустранимым.

Устранимый физический износ предполагает, что затраты на текущий ремонт меньше, чем добавленная при этом стоимость объекта, неустранимый определяется, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена к объекту.

Функциональный износ (устаревание) – потеря стоимости из-за несоответствия объекта современным требованиям рынка (неудачная планировка, несовременная инфраструктура и т.п.).

Так же как и физический износ функциональное устаревание может быть устранимым и неустранимым.

Для расчета функционального износа объекта можно определять поправочный коэффициент к восстановительной стоимости объекта, который представляет собой отношение архитектурного, конструктивного и эксплуатационного параметра оцениваемого объекта к такому же параметру современного аналога.

Внешний износ (экономическое устаревание) – снижение стоимости объекта недвижимости вследствие негативного изменения его внешней среды под воздействием экономических, политических и прочих факторов (изменение соотношения спроса и предложения, ограничительные правительственные меры, негативное изменение экономического окружения: постройка рядом с объектом завода, скоростной магистрали и т.п.)

Способом измерения внешнего износа является анализ парных продаж, когда на рынке недвижимости продаются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа. Разница в ценах позволит сделать вывод о величине внешнего устаревания. Другим способом может являться сравнение доходов от арендной платы двух аналогичных объектов, один из которых подвергается негативному воздействию.