|
Читайте также: |
Підрахувати суму балів по кожній групі мотивів:
| 1. | Соціально-ціннісні | 6, 12, 15, 24, 33, 39, 43 |
| 2. | Учбово-пізнавальні | 1, 3, 5, 16, 23, 26, 30 |
| 3. | Професійно-ціннісні | 18, 19, 22, 31, 47, 50, 55 |
| 4. | Позиційні | 13, 14, 34, 35, 36, 51, 54 |
| 5. | Комунікативні | 8, 25, 27, 41, 44, 46, 53 |
| 6. | Самовиховання | 7, 17, 21, 29, 37, 48, 56 |
| 7. | Ситуаційні | 2, 9, 11, 28, 32, 42, 52 |
| 8. | Утилітарні | 4, 10, 20, 38, 40, 45, 49 |
Зробити висновки, де визначити, які мотиви навчання є провідними.
Гражданско-правовой режим недвижимого имущества
Курсовая работа
студентки курса заочной формы обучения
специальности «Правоведение»
Атановой Юлии Константиновны
Научный руководитель: преподаватель Коротков Дмитрий Борисович
Пермь 2011
ОГЛАВЛЕНИЕ [КДБ1]
Введение…………………..…………………………………………………………...3
Глава 1. История, понятие, признаки и виды недвижимого имущества………….5
§1.Генезис[КДБ2] развития института недвижимого имущества…...………….…............5
§2. Виды недвижимого имущества………………………………………………....10
Глава 2. Особенности гражданско – правового режима недвижимого имущества………………………………………………………..….…………….....16
§1. Право собственности на недвижимое имущество……………..……..……….16
§2. Обзор иных ограниченных вещных прав на недвижимое имущество…………………………………………………………………………...18
§3. Предложения по совершенствованию действующего законодательства…………………………………………………………………....21
Заключение…………………………………………………………..……………....25
Список используемой литературы…….………………………………....…….......27
Введение
В современном обществе очень часто употребляется термин недвижимость, но мало кто знает, что в действительности за ним скрывается. Часто недвижимость ассоциируется лишь, с какими-то постройками, квартирами, гаражами. и на этом заканчивается[КДБ3].
Классификация имущества на «движимое» и «недвижимое» появилось появилась еще в римском правею. Оборот недвижимости приносит счастье людям, но также и несчастье, когда нет определенных знаний, и человек попадает под деятельность мошенников. Актуальность заключается в постоянной ротации объектов недвижимости и проблем, возникающих вследствие этого. Недвижимость - один из самых ценных объектов гражданских прав. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц.
Предметом исследования данной работы является гражданско-правовой режим недвижимого имущества.
Исходя из этого была поставлена цель: изучить, что понятие недвижимое имущество[КДБ4] в Российском Законодательстве РФ и каковы, а так же его признаки недвижимости; выяснить, какие виды имущества входят в понятие недвижимого имущества; уяснить, гражданско-правовой режим недвижимого имущества и его особенности; установить действующее законодательство, регулирующее отношения по поводу недвижимости.
Структура работы состоит из двух глав: история, понятие, признаки и виды недвижимого имущества и особенности гражданско – правового режима недвижимого имущества. А также пяти параграфов: генезис развития института недвижимого имущества, право собственности на недвижимое имущество и иные ограниченные вещные права, концепция законодательства[КДБ5]. Следует не забывать о введении, заключении и особенно о списке литературы, в котором непосредственно указано, чьи труды помогли для написания работы.
Структура работы построена так, чтобы:
1. Определить специфику гражданско-правового режима недвижимого имущества.
2. Проанализировать правовой режим недвижимого имущества в Российской Федерации.
В основе работы лежат труды Брагинского М.И., Витрянского В.В., Садикова О.Н., Пескунова М.Г., и.т.д. Особенно хотелось бы выделить Боголюбова С.А., так как его произведения лежат в основе работы.
Глава 1. История, понятие, признаки и виды недвижимого имущества.
§ 1. Генезис развития института недвижимого имущества
Первое появление термина «недвижимое имущество» в российском законодательстве появилось в Указе 1714г. «О единонаследии», однако легального понятия не было. Указ о единонаследии закрепил различия между вотчинами и поместьем. Передать по наследству недвижимое имущество, можно было только одному ребенку (одному из сыновей, если сыновей не было, то одной из дочерей), что нельзя было сказать о движимом имуществе, которое спокойно делилось между наследниками. А также существовал запрет на отчуждение и заклад.
Указ о единонаследии был отменен в 1731г. Анной Иоанновной[1]. Последствия были таковы: вотчину и поместье интегрировали и получили «недвижимое имущество»[2].
Дореволюционное российское право делило вещи на движимые и недвижимые в соответствии со Сводом законов от 1837г. Объекты были: земля и всякие угодья, дома, заводы и фабрики, лавки, строения, железные дороги.
Идея революции не предусматривала оборот недвижимого имущества, поэтому декретом ВЦИК от 14.12.1917г. «О запрете сделок с недвижимостью» недвижимость вышла из оборота, оказавшись в собственности у государства, в процессе национализации.
После 83 лет антигражданского режима, закон РСФСР от 24.12.1990г. «О собственности в РСФСР»[3] возвращает объекты недвижимости в частную собственность, т.е. в гражданский оборот[КДБ6].
По мнению многих авторов-цивилистов, дифференциация вещей на движимые и недвижимые, лежит в основе естественных свойств и науке, поэтому игнорировать классификацию невозможно[КДБ7]. Большинство ученых-цивилистов[КДБ8] полагает, что статья 130 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ), рассматривая понятие недвижимости, одновременно в качестве синонимов использует три правовых понятия:
1) недвижимая вещь;
2) недвижимое имущество;
3) недвижимость.
Из определения недвижимости в ст. 130 ГК[4] следует, что речь идет о вещах, то есть материальных, физически осязаемых объектах, имеющих экономическую форму товара. Недвижимость является особой разновидностью вещей. Ее специфика заключается в том, что это всегда индивидуально-определенная вещь. Даже стандартные коттеджи, здания, сооружения являются уникальными вещами, поскольку привязаны к конкретному земельному участку. Об этом, в частности, свидетельствуют положения договора купли-продажи недвижимости, согласно которым цена является существенным условием данного договора и к нему неприменимы положения п. 3 ст. 424 ГК, согласно которому в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги.
Помимо понятия недвижимости в юридическом смысле существует понятие недвижимости в физическом и экономическом смысле. Так, в физическом смысле недвижимость представляет собой отдельный расположенный пространстве объект, обладающий определенной полезностью. Тогда как в экономическом плане недвижимость представляет собой объект, который требует потока инвестиций, направленных на сохранение и развитие объекта, а также обладает свойством приносить своему владельцу доход. Вот, что говорит о недвижимости профессор О.М. Козырь[5]: "Исходя из закона (ГК РФ), основными признаками недвижимости являются: во-первых, прочная связь с землей; во-вторых, невозможность перемещения соответствующего объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Однако указанные признаки присущи не всем объектам недвижимости. К числу таких объектов недвижимости относятся земельные участки, участки недр и водные объекты(морские суда, суда внутреннего плавания), которые названы в ГК РФ и являются самостоятельными основными объектами недвижимости".
При этом следует отметить, что вещи являются недвижимостью в связи со своей внутренней сущностью, которая закреплена в законе, а не в связи с наличием определённого перечня документов, таких как технический паспорт, план БТИ и другие. На это указывает в своём постановлении от 07.02.2011 по делу N А41-24756/10 Десятый арбитражный апелляционный суд, а именно «Отсутствие иных доказательств (технический паспорт, план БТИ, кадастровый паспорт земельного участка), само по себе не является основанием для вывода о том, что спорное строение относится к именно к движимым объектам, поскольку закон отнесение объектов к недвижимому имуществу не связывает с наличием указанных документов (статья 130 ГК РФ)»[6].
Характеризуя так называемую традиционную недвижимость, то есть землю либо недвижимость, прочно связанную с землей, следует указать на такие ее признаки:
1) Это практически невосполнимый и ограниченный самой природой объект (земля, недра и т.д.), что требует введения определенных ограничений его оборотоспособности, так как необходимо строгое соблюдение их целевого назначения и учет экологических требований;
2) Объекты недвижимости связаны с землей таким образом, что их перемещение повлечет за собой ущерб их назначению либо является крайне дорогостоящим (вне связи с землей эти объекты недвижимостью не считаются);
3) Объекты недвижимости определяются индивидуальными признаками. Индивидуализируются они в первую очередь своим местонахождением на определенном земельном участке. Таким образом, даже типовые здания и сооружения в силу их привязки к земельному участку приобретают индивидуальный характер. Между тем, в определении недвижимого имущества, данного в ГК, такой признак отсутствует. Представляется, что индивидуальный характер недвижимого имущества должен быть закреплен законодательно;
4) Отдельные виды недвижимости могут использоваться исключительно в соответствии с их целевым назначением. Речь в частности идет о таких видах недвижимости как земельные участки, жилые помещения и др.;
5) В отношении недвижимого имущества действуют специальные правила совершения сделок с недвижимостью, которые предусматривают зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость. Так, залог недвижимости (ипотека) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором она находится либо его части, необходимой для ее использования, либо права пользования залогодателем этим участком или его части.[7] При продаже или аренде зданий, сооружений и предприятий одновременно с передачей покупателю права собственности или арендатору права пользования передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Если же продается или передается в аренду лишь земельный участок, собственник недвижимости сохраняет права пользования той его частью, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования на предусмотренных договором условиях, а при их отсутствии - право ограниченного пользования (сервитут). В качестве примера можно привести ст. 553 ГК. Согласно указанной статье в случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором купли-продажи.
Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением. Таким образом, собственник земельного участка, на котором находится вертолетная площадка с принадлежащим ему также на праве собственности вертолетом при продаже только земельного участка сохраняет право пользования этой вертолетной площадкой;
6) Обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте ее нахождения.
7) Действующее правовое регулирование недвижимого имущества в полной мере распространяется на долю в праве общей собственности на недвижимое имущество[8]. При этом следует иметь в виду, что при наличии права общей собственности недвижимая вещь, тем не менее, остается единым объектом гражданского права.[КДБ9]
§2. Виды недвижимого имущества
В соответствии со ст. 130 ГК РФ определены критерии отнесения объектов гражданских прав к недвижимому имуществу, по которым все недвижимые объекты могут быть разделены на две группы:
1. Объекты, являющиеся недвижимостью по своей природе: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты(морские суда, суда внутреннего плавания[КДБ10]);
2. Объекты, связанные с землей, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению: жилые и нежилые помещения.[КДБ11]
П. 1 ст. 130 и ст. 132 Гражданского кодекса РФ, также выделяет под недвижимостью: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и предприятия как имущественный комплекс.
В соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»7: земельный участок (ст.1), участки недр (ст.1), здания (ст.1), сооружения (ст.1), жилые и нежилые помещения (ст.1), предприятия как имущественный комплекс (ст.1), части помещения (ст. 26), объекты незавершенного строительства (ст. 25).
В соответствии со ст. 16 ЖК РФ8: жилые и нежилые помещения, части жилых помещения, квартиры, части квартир, комнаты.
В соответствии со ст. 5 ФЗ «Об ипотеке»9: жилые дома, квартиры и их части, дачи, садовые дома, гаражи, другие строения потребительского значения.
Судебная практика дополняет этот список. Из постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2010 N 07АП-5075/2010 по делу N А27-389/2010 следует, что к недвижимости также можно отнести железнодорожные пути поскольку они прочно связаны с землей, а перемещение их невозможно без причинения несоразмерного ущерба их назначению[9].
Земельные участки.
Согласно Федеральному закону от 22.07.2008 г. № 141-ФЗ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают своё существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», за исключением случаев, указанных в пункте 4 статьи 11.4 Земельного Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
Каждый земельный участок относится к определённой Земельным кодексом категории земель. Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населённых пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешённого использования в соответствии с зонированием территорий. В соответствии с законодательством возможен перевод земельного участка из одной категории в другую. Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешённое использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.
Земельные участки могут быть выведены из оборота либо ограничены в обороте. Земельные участки, отнесённые к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесённые к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами[КДБ12].
Участки недр
В соответствии с ФЗ «О недрах», «Недра являются частью земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения».
Недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью. Вопросы владения, пользования и распоряжения недрами находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Недра предоставляются в пользование для:
1) регионального геологического изучения, включающего региональные геолого-геофизические работы, геологическую съемку, инженерно-геологические изыскания, научно-исследовательские, палеонтологические и другие работы, направленные на общее геологическое изучение недр, геологические работы по прогнозированию землетрясений и исследованию вулканической деятельности, созданию и ведению мониторинга состояния недр, контроль за режимом подземных вод, а также иные работы, проводимые без существенного нарушения целостности недр;
2) геологического изучения, включающего поиски и оценку месторождений полезных ископаемых, а также геологического изучения и оценки пригодности участков недр для строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых;
3) разведки и добычи полезных ископаемых, в том числе использования отходов горнодобывающего и связанных с ним перерабатывающих производств;
4) строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых;
5) образования особо охраняемых геологических объектов, имеющих научное, культурное, эстетическое, санитарно-оздоровительное и иное значение (научные и учебные полигоны, геологические заповедники, заказники, памятники природы, пещеры и другие подземные полости);
6) сбора минералогических, палеонтологических и других геологических
коллекционных материалов[КДБ13].
Здания
Здание — это строение с внутренним наземным пространством (помещениями), созданное и используемое людьми.
Виды: по назначению: административные - используемые для структур, занятых управленческой деятельностью; коммерческие - используемые для ведения бизнеса (продажи и пр.); производственные - используемые для организации производства; жилые - используемые для жилья; складские - склады[КДБ14].
Сооружения
Сооружение — результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов[КДБ15].
Нежилые помещения
Нежилое помещение в неделимом домовладении - обособленное помещение, имеющее отдельный вход, сантехкабину и одну или несколько комнат, предназначенных для нежилых целей[КДБ16].
Квартиры
Квартира — по жилищному законодательству РФ структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также мест вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием в таком помещении (п. 3 ст. 16 ЖК РФ); является одним из видов жилого помещения[КДБ17].
Комнаты
Комната— по жилищному законодательству РФ часть жилого дома либо квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в таком доме либо квартире (ч. 4 ст. 16 ЖК РФ). Квартира является одним из видов жилого аналогичнопомещения.
Дачи
Загородный дом для летнего проживания и отдыха городских жителей.
Дачи - садово-парковое сооружение легкой открытой конструкции из дерева, картона и т.п.[КДБ18]
Гаражи
Здание или комплекс зданий и сооружений для хранения, технического обслуживания и текущего ремонта подвижного состава автомобильного транспорта[КДБ19].
Объекты незавершенного строительства
Незавершенное строительство - это не сданное в эксплуатацию любое капитальное строение, в том числе самострой[КДБ20].
Предприятия
ГК употребляет термин "предприятие" в двух значениях - государственное или муниципальное предприятие как юридическое лицо - субъект гражданского права (в действующем законодательстве этот термин применяется и в отношении хозяйственных обществ и товариществ) и предприятие как особый вид недвижимости, для которого установлен специальный правовой режим, связанный, в частности, с удостоверением состава предприятия, его передачей, обеспечением прав кредиторов и т.д.
Предприятию как объекту гражданских прав присущи следующие признаки.
1) это единый имущественный комплекс;
2) это только такой имущественный комплекс, который используется для осуществления предпринимательской деятельности;
3) при совершении сделок с имущественным комплексом юридического лица оно не прекращает свою деятельность в качестве субъекта гражданского права[КДБ21].
Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты
Воздушное судно - это летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отраженным от земной поверхности. Судно, морское или внутреннего водного плавания - это самоходное или несамоходное плавучее сооружение, предназначенное для плавания по морским или внутренним водным путям. Российское законодательство (Закон "О космической деятельности"[10]) не дает определения космического объекта. Международные документы относят к ним объекты, запущенные в космос или доставленные на небесные тела либо сооруженные на них. Некоторые из международных актов в качестве космических объектов рассматривают не только объект в целом, но и его составные части, а также средство его доставки (его часть), указывают виды космических объектов (станции, установки, оборудование, космические корабли[КДБ22]).
Следует отметить, что на практике, зачастую возникают спорные вопросы по отнесению того или иного объекта материального мира к недвижимости, в связи с особыми характеристиками таких объектов, в частности связь с землёй. Такие вопросы приходится разрешать суду непосредственно в процессе, руководствуясь действующим российским законодательством. В частности, данная проблема рассматривалась в Постановлении Третьего Арбитражного суда 22.02.2011 по делу N А33-2775/2009, в котором суд определял возможность отнесения к недвижимости рекламной конструкции[11]. Так в постановленении отмечено, что рекламная конструкция, в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, не является недвижимостью, а относится к движимой вещи. Право собственности на рекламную конструкцию не зависит от момента ее установки либо демонтажа; демонтаж рекламной конструкции не влечет прекращения права собственности на нее. Следовательно, демонтаж незаконно установленной рекламной конструкции не направлен на принудительное ее изъятие у собственника этого имущества, Перемещение рекламной конструкции возможно без причинения ущерба ее назначению.[КДБ23]
Глава 2. Особенности гражданско-правового режима недвижимого имущества
§1. Право собственности на недвижимое имущество
Учитывая большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте, закон закрепил ее специальный правовой режим. Он заключается в том, что право собственности, другие вещные права на недвижимость, их ограничения, возникновение, переход и прекращение подлежат в обязательном порядке государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции. Должны быть зарегистрированы: право собственности, право хозяйственного ведения (ст. 294 ГК РФ), право оперативного управления (ст. 296 ГК РФ), право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека (п. 2 ст. 334 ГК РФ), сервитуты (ст. 274-277 ГК РФ), а также иные права в случаях, закрепленных Гражданским кодексом и другими законами. Необходимо также отметить, что "Важной особенностью правового режима недвижимости является также установление в законе особого порядка оформления сделок с ней", об этом речь пойдёт в третьем вопросе моей работы.
Собственнику принадлежит право пользования, владения и распоряжения. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляется их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает права и интерес других лиц[12].
Имущество может находиться в собственности: юридических и физических лиц, а также в собственности РФ, субъекта и муниципального образования. Имущество не находящееся в собственности юридически и физических лиц, а также муниципалитета, являются государственной собственностью. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под этим участком, если иное не предусмотрено законом. Собственник осуществляет владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
Все земли в Российской Федерации делятся на определенные категории, перечень которых содержится в п. 1 ст. 7 Земельного кодекса. К ним относятся:
земли сельскохозяйственного назначения;
земли поселений;
земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
земли особо охраняемых территорий и объектов;
земли лесного фонда;
земли водного фонда;
земли запаса.
Для каждой из указанных категорий устанавливается особое целевое назначение, в соответствии с которым такие земли должны использоваться. В этой связи правовой режим земельных участков определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Собственники обязаны использовать земельные участки по целевому назначению. Пользование земельным участком допустимо лишь в пределах, определяемых его назначением (п. 2 ст. 260 ГК). В соответствии со ст. 284 ГК земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда он предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение 3 лет, если более длительный срок не установлен законом (ст. 284 ГК).[КДБ24]
§2. Обзор иных ограниченных вещных прав на недвижимое имущество
Российское законодательство выделяет такие виды прав как:
-право пожизненного наследуемого владении;
-право постоянного (бессрочного) пользования;
-сервитуты;
-право хозяйственного ведения;
-право оперативного управления;
-аренда;
-безвозмездное срочное пользование;
Право пожизненного наследуемого владения (ст. 265-267 ГК РФ, ст. 21 ЗК РФ). Человек, обладающий правом пожизненного наследуемого владения, вправе владеть и пользоваться земельным участком и передавать его по наследству. Если законом не предусмотрено иное, владелец вправе возводить на земельном участке здания, сооружения и иное недвижимое имущество, а также приобретать на него право собственности.
Данным правом обладают только граждане. Собственником всегда остается государственные и муниципальные органы.
Право постоянного (бессрочного) пользования (ст. 268-269 ГК РФ, ст. 20 ЗК РФ). Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности предоставляется государственному или муниципальному учреждению, казенному предприятию, органу гос. власти, органу местного самоуправлению на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставить земельные участки в такое пользование. Лицу, которому передан земельный участок в постоянное (бессрочное) пользование, вправе возводить здания, сооружения и другое недвижимое имущество, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предназначен, если иное не предусмотрено законом.
Сервитут (ст. 274-277 ГК РФ, ст. 23 ЗК РФ).
Собственник недвижимого имущества вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в некоторых случаях от собственника другого земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком.
Обременение не лишает права пользования, владения и распоряжения этим земельным участком. Устанавливается по решению сторон. А также в случаях, когда стороны не нашли консенсуса - судебный порядок.
Сервитут не может являться предметом договора купли-продажи, залога.
Сервитут устанавливается для нужд собственника недвижимого имуществ, которые могут быть обеспечены без установления сервитута.
Право хозяйственного ведения (гл. 19 ГК РФ).
Государственные или муниципальные унитарные предприятия, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом, в пределах определяемых в соответствии с ГК.
Собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении, вправе потребовать от предприятия, части прибыли с использования данного недвижимого имущества.
Предприятие не вправе распоряжаться данным недвижимым имуществом.
Право оперативного управления (гл. 19 ГК РФ).
Недвижимое имущество находится в полном ведении казенного предприятия или учреждения, с правом владения, пользования и распоряжения этим имуществом.
Собственник имеет право изъять излишки или используемое не по назначению недвижимое имущество.
Аренда (гл. 34 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ).
По договору аренды, арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование имущество за плату.
Объектом аренды могут быть земельные участки и другие обособленные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения.
Безвозмездное срочное пользование ( ст. 24 ЗК РФ).
Земельный участок выдается на определенный срок, установленный в законе, определен договором или на период трудовых отношений. Безвозмездное срочное пользование носит безвозмездный характер.
Итак, в итоге можно сказать, что правовой режим недвижимого имущества характеризуется усложнённым порядком юридических действий над ним, что обусловлено особой важностью объектов недвижимости в общественных отношениях, и как следствие законодатель наделяет его особым правовым статусом[КДБ25].
§3[КДБ26]. Предложения по совершенствованию действующего законодательства
Первое. В целях устранения нелогичности норм законодательных актов, предусматривающих или исключающих государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом, исключения их противоречивости,
а в некоторых случаях - избыточности совмещения регистрации прав на недвижимое имущество с регистрацией сделок с ним, дублирования полномочий нотариусов и регистраторов, а также в целях обеспечения действительности обязательственных правоотношений по сделке независимо от факта регистрации сделки, целесообразно было бы отменить государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом[КДБ27].
Второе. В связи с предлагаемой отменой государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом возможно было бы целесообразно ввести обязательную нотариальную форму сделок с недвижимым имуществом с участием физических лиц и доверенностей по распоряжению недвижимым имуществом. Данная необходимость продиктована следующими условиями:
- деятельность нотариата, направлена, в первую очередь, на охрану частноправовых интересов участников гражданских правоотношений; отсюда следует, что интересы и права частных лиц будут защищать в первую очередь (приоритет частных прав в данной сфере):
а) При нотариальном удостоверении выясняется содержание обязательственных правоотношений сторон сделки, что обеспечивает большую юридическую действительность этой сделки. Посредством проверки законности содержания сделки, правоспособности и дееспособности сторон сделки, установления личности сторон сделки и соответствия их воли и волеизъявления и т.п. Следовательно, в будущем возникает намного меньше споров, касающихся действительности сделки, так как она будет проверена заранее независимым лицом (нотариусом), что в свою очередь, опять же, позволит снизить нагрузки с судебного аппарата.
б) Нотариальное удостоверение сделки создает дополнительные гарантии защиты прав и интересов, вытекающих из сделки, что выражается в том, что права и интересы лица в случае неисполнения нотариально удостоверенной сделки могут быть защищены в упрощенном порядке через выдачу судебного приказа;
в) По общему правилу сделка, совершенная с несоблюдением нотариальной формы, признается ничтожной всегда, а сделка, совершенная в простой письменной форме, является оспоримой и может быть признана недействительной только судом и лишь в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон (п.2 ст. 162, п.1 ст. 165, ст. 550 ГК РФ). Здесь, мы видим, что права потерпевшей стороны будет гораздо проще и эффективней защитить.
Введение обязательной нотариальной формы сделок и доверенностей с недвижимым имуществом будет способствовать обеспечению достоверности возникновения прав и обязанностей сторон сделки, подтверждения подлинного волеизъявления участников гражданских правоотношений, что предполагает некую стабилизацию гражданского оборота в сфере реализации прав с недвижимым имуществом. Реализации государством конституционного права граждан на получение квалифицированной юридической помощи, в том числе в определенных случаях и бесплатно, снижения риска заключения незаконных сделок, защиты прав добросовестного приобретателя, освобождения бюджета от бремени расходов по возмещению вреда вследствие регистрации прав на основании незаконной сделки.
Третье. При отмене государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и введении их обязательной в силу закона нотариальной формы необходимо будет предусмотреть, что:
а) проверка законности содержания сделки, выяснения право - и дееспособности сторон сделки, выявления их волеизъявления, разъяснения им их прав и обязанностей, смысла и значения сделки, ее последствий, проверки соответствия поданных документов требованиям законодательства и наличия законных прав у правообладателей возлагается на нотариуса. Это обусловлено тем, что стороны зачастую не обладают необходимой юридической грамотностью и компетентностью, из-за чего возникают судебные споры.
б) сроки проведения регистрации перехода права на основании нотариально удостоверенного договора должны быть существенно снижены, примерно до семи дней; это позволило бы ускорить существующий порядок регистрации, и это содействовало бы более быстрому переходу прав, что в дальнейшем ускорило гражданский оборот.
в) в случае признания судом недействительной нотариально удостоверенной сделки, явившейся основанием для регистрации перехода, прекращения. Права на недвижимое имущество, нотариус несет полную имущественную ответственность, как перед сторонами такой сделки, так и перед иными лицами, понесшими ущерб вследствие признания этой сделки недействительной. В случае, если в судебном порядке будет доказано, что, удостоверяя недействительную сделку, нотариус был обманут или умышленно введен в заблуждение какой-либо из ее сторон, ее представителем или иным лицом, нотариус несет субсидиарную ответственность с виновным лицом при условии обязательного первоначального предъявления требования о возмещении ущерба виновному лицу. Нотариус должен быть освобожден от ответственности в случае удостоверения оспоримой сделки, впоследствии признанной судом недействительной, если докажет, что он разъяснил сторонам сделки основания, по которым она может быть признана недействительной и по требованию каких лиц и органов она может быть признана судом недействительной. Так стороны в данном случает знали на что шли и знали возможные последствия удостоверения какой сделки и все равно настаивали на таком удостоверении.
д) законом должны быть установлены сроки совершения нотариусом нотариального действия по передаче для государственной регистрации права нотариально удостоверенного договора и других необходимых документов; это позволит в большей степени защитить права лиц, которые обращаются к нотариусу, и поставить нотариуса в определенные законом сроки, которых он должен будет придерживаться при совершении данных нотариальных действиях.
Четвертое. Следовало бы установить, что все сделки с недвижимым имуществом должны заключаться в форме единого письменного документа, а не могут заключаться посредством обмена письмами, телеграммами и т.п. По моему мнению подобная процедура существенно облегчит жизнь как нотариусам, так и суду. Так как зачастую подобные письма теряются, уничтожаются, вследствие чего очень трудно доказать, а точнее невозможно действительность (наличие) права на данное недвижимое имущество.
Заключение
Итак, в заключении хочется сказать, что данная тема обширна. Я постаралась рассмотреть отдельные институты, отдельные нормативно-правовые акты регулирующие правовое положение недвижимого имущества, точки зрения[КДБ28] мнения и т.д. Проблематика регулирования недвижимого имущества остается, и по сей день. Это выражено нехваткой уточнений детализации отдельных понятий, положений,.
На что очень обращаю внимания, это на пробелы в законе. Проявляется это в виде противоречий одних норм с другими или просто их отсутствия.
Статья 130 Гражданского кодекса дает перечень объектов недвижимости. К ним относятся: земельные участки, участки недр, и все что связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. А также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
В гражданском кодексе прямо установлено, что перечень статьи 130 не является исчерпывающим, поэтому другие НПА вроде ЖК РФ, ЗК РФ, ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», предлагают и включают в себя иные объекты.
Лично я не согласна с отнесением к недвижимому имуществу таких объектов как: предприятие как имущественный комплекс, водных и морских судов, так как суды по своей особенности не совсем подходят под 3 признака, а предприятие вообще является самостоятельным хозяйственным субъектом.
Таким образом, подводя итог проделанной работе, необходимо отметить, что в силу своей общественной важности, недвижимое имущество обладает особым, по отношению к другим видам имущества, правовым положением, особыми правилами приобретения, отчуждения и совершения других сделок в отношении недвижимого имущества
Дата добавления: 2014-12-19; просмотров: 42 | Поможем написать вашу работу | Нарушение авторских прав |