Студопедия  
Главная страница | Контакты | Случайная страница

АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатика
ИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханика
ОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторика
СоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансы
ХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника

Положительные и отрицательные сервитуты.

Читайте также:
  1. Вопрос 7. СЕРВИТУТЫ.
  2. Отрицательные взаимодействия.
  3. Отрицательные последствия гипертрофии левого желудочка, вызванной хронической артериальной гипертензией.
  4. Отрицательные черты влияния Интернета
  5. Отрицательные числа.
  6. Положительные аспекты делегирования полномочий
  7. Положительные и отрицательные стороны деятельности транснациональных корпораций
  8. Положительные и отрицательные стороны стилей руководства.
  9. Положительные черты влияния Интернета

Теоретически сервитуты могут быть положительными и отрицательными. Под положительными сервитутами наука понимает сервитуты, дающие возможность пользования чужим недвижимым имуществом, под отрицательными - право требовать от собственника служащей вещи не пользоваться этой вещью определенным образом. В этом смысле установление отрицательного сервитута близко к широко распространенному в практике установлению различных охранных зон, которые накладывают на неограниченный круг лиц, в первую очередь на собственника земельного участка, определенные ограничения в использовании вещи - не строить, не копать, не складировать, не сажать и т.п. При этом в отличие от охранной зоны, устанавливающей ограничение для неограниченного круга лиц, отрицательный сервитут порождает ограничение в отношении конкретного лица - собственника служащей вещи.

Можно признать вполне обоснованной точку зрения, что в перспективе, в значительном числе случаев, можно заменить действующее сегодня публично-правовое регулирование использования земельных участков на частноправовое, когда соответствующие ограничения будут устанавливаться как отрицательные сервитуты. В первую очередь это касается земельных участков, предоставленных в частную собственность или на ином вещном праве гражданам и юридическим лицам. Реализация этого подхода существенно упростит отношения между собственником земельного участка и лицом, в интересах которого осуществляется обременение, поскольку вопрос обоснованности такого обременения, а также величины и порядка внесения платы за него будет разрешаться в рамках частноправового регулирования сервитутных отношений. Такая точка зрения была в свое время поддержана Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства.

Таким образом, строительство любой протяженной коммуникации будет предполагать установление положительных сервитутов в отношении земельных участков, по которым будет проходить собственно коммуникация, и установление отрицательных сервитутов в отношении всех земельных участков, которые попадают в пределы охранной зоны соответствующей коммуникации. При этом момент возникновения положительных сервитутов и момент возникновения отрицательных не будут совпадать, поскольку положительный необходим для строительства и на весь последующий период эксплуатации, в то время как отрицательный - только в период эксплуатации охраняемого объекта. Собственник коммуникации прямо стимулируется на проведение мероприятий, направленных на сокращение величины таких зон, и можно предположить, что выбор места прокладки коммуникации будет осуществляться с учетом необходимости заключения соглашений со всеми собственниками земельных участков в пределах устанавливаемой охранной зоны.

Реализация этой модели существенно улучшает положение собственников земельных участков, обремененных разного рода охранными зонами, предоставляя им возможность требовать установления сервитута и получения в связи с этим соответствующей компенсации, причем предварительно, без необходимости доказывать факт возникновения у них убытков как основание для предъявления в судебном порядке соответствующих требований к органам государственной власти или местного самоуправления, как это сегодня вытекает из ст. 56 ЗК РФ. Таким образом, в целом отрицательный сервитут - явление положительное, и его продвижение в российском праве требует поддержки.

Необходимо при этом иметь в виду, что разного рода охранные зоны устанавливаются не только в отношении протяженных коммуникаций, как мы все к этому привыкли, но и в отношении большинства промышленных, торговых и социальных объектов. Сфера возможного применения нормы об отрицательных сервитутах весьма обширна. По-видимому, перечень случаев установления разного рода охранных зон требует кардинального пересмотра в сторону их уменьшения, так же как и сами охранные зоны должны быть уменьшены с целью снижения затрат, которые будут нести собственники охраняемых объектов на оплату сервитутов. Схожие проблемы возникают при установлении охранных зон в отношении объектов, находящихся в публичной собственности, но в пользовании различных организаций <1>. Извлекая частную выгоду, организация использует публичное имущество, подлежащее охране средствами публичного права. Необходимо отделить вопросы установления ограничений, решаемые в рамках публичного права, от запретов, устанавливаемых в рамках права частного. До принятия такого рода решений введение отрицательных сервитутов в повседневную практику представляется затруднительным, Соответственно, и появление нормы в ГК РФ является преждевременным и проблематичным.

 

Сервитуты перемещения. Сервитуты перемещения являются наиболее известными. Можно предположить, что именно с них пошло развитие сервитута как вещного права. Анализируя содержание каждого сервитута перемещения, можно прийти к выводу, что на сегодняшний день достаточно определения содержания трех отличающихся друг от друга видов сервитутов перемещения: прохода, проезда и прогона скота.

Сервитут прохода позволяет осуществить проход и перемещение вещей для личного пользования через служащий объект недвижимого имущества для нужд собственника господствующей вещи без права изменения служащей вещи. Сервитут прохода не позволяет сервитуарию осуществлять земляные работы на служащей вещи, осуществлять возведение временных построек. Из всех сервитутов он наиболее экономен, что предполагает наименьшую плату за этот сервитут. Однако по соглашению с собственником необходимые улучшения могут производиться.

Сервитут прохода может устанавливаться с определением места прохода и без такого определения. В последнем случае определение места прохода будет проведено в соответствии с соглашением с собственником. При необходимости оно может изменяться в период действия сервитута. В большинстве случаев необходимости в установлении места прохода нет именно в связи с отсутствием необходимых улучшений земельного участка, и условия прохода определяются условиями соглашения сервитуария и собственника.

В отличие от сервитута прохода сервитут проезда в большинстве случаев изменений служащей вещи требует. Сервитут проезда позволяет осуществлять проход, проезд и перемещение грузов через служащий объект недвижимого имущества с возможностью улучшения земельного участка для обеспечения нормальных условий эксплуатации транспортных средств. Сервитут проезда предполагает создание объектов капитального строительства (дорог), поскольку такие объекты требуют обособленной, предназначенной для этих целей части земельного участка и специального разрешения на их создание, и позволяет осуществлять необходимые земельные работы, размещать дренажные устройства, временные сооружения, гати и т.п. В случае предполагаемого занятия объектом капитального строительства всего земельного участка, установление сервитута невозможно, поскольку пользование земельным участком не является ограниченным. Условиями сервитута проезда могут быть определены высота, ширина, характер покрытия, предельно допустимая нагрузка на существующие или создаваемые сооружения, используемые для осуществления сервитута, а также другие условия сервитута.

Сервитут проезда предполагает проезд по вполне определенной части земельного участка, которую целесообразно определять в акте об установлении сервитута. В случае если сервитут проезда устанавливается в интересах нескольких сервитуариев, то сервитуарий, понесший затраты на улучшение земельного участка, вправе потребовать от остальных пользователей соразмерной компенсации. По-видимому, в случае если и сам собственник использует в своих целях улучшения проведенные сервитуарием, он также должен принять соразмерное участие в расходах.

Сервитут прогона скота позволяет осуществлять перемещение скота и проход обслуживающего его персонала через служащий объект недвижимости без применения транспортных средств и без права на изменение служащего объекта. По общему правилу на сервитуария не возлагается обязанность по изменению земельного участка. Тем не менее договором на него может быть возложена обязанность по отграничению части земельного участка, используемой для прогона скота с целью уменьшения негативного воздействия на обременяемый земельный участок.

 

Строительные сервитуты. В случае когда строительство, капитальный ремонт и реконструкция зданий и сооружений невозможны без использования чужих земельных участков и (или) иных объектов недвижимости, могут устанавливаться строительные сервитуты. Термин "невозможно" употреблен в значении, содержание которого уже было раскрыто выше. Предлагается допустить два вида строительных сервитутов - строительства и опоры.

Сервитут строительства допускает временное размещение в границах служащей вещи строительных лесов, строительных машин и механизмов, иного необходимого оборудования в целях проведения работ, а также производства земляных работ в целях доступа к подземной части здания, строения или сооружения, являющегося господствующей вещью, с последующим восстановлением служащей вещи. Возведение временных строений на служащей вещи не допускается. Сервитут строительства реализуется в период строительства, капитального ремонта или реконструкции здания или сооружения при недостаточности земельного участка для осуществления строительных работ. Сервитут строительства может устанавливаться на определенный или на неопределенный срок. Необходимость введения сервитутов строительства обусловлена недостаточностью по площади земельных участков для возведения сложных объектов капитального строительства, требующего получения дополнительного земельного участка, но только на ограниченный период строительства. До последнего времени эта проблема решалась путем предоставления земельных участков из государственной собственности, однако по мере приватизации земельных участков застройщик во все большей мере вынужден решать этот вопрос с частными лицами. Появление в законодательстве сервитута строительства, во-первых, даст застройщику возможность при отсутствии согласия собственника требовать предоставления земельного участка в ограниченное пользование в судебном порядке и, во-вторых, будет стимулировать собственника урегулировать этот вопрос соглашением.

Сервитут строительства необходим на период строительства, капитального ремонта и реконструкции, т.е. в течение определенного времени. Можно предложить две модели регулирования этих отношений:

1) сервитут строительства всегда срочен. Он устанавливается на определенный срок, в основе которого лежат строительные нормативы, что должно стимулировать застройщика сокращать время обременения и уменьшать неудобства для собственника. Установление срока тем не менее не лишает застройщика требовать его продления, поскольку не отпала потребность в пользовании служащей вещью. Недостатком такого подхода является необходимость для застройщика или собственника здания периодически требовать установления сервитута, что приводит к росту общего количества сервитутов и, соответственно, к росту количества связанных с этим споров;

2) сервитут строительства всегда бессрочен. При этом актом об установлении сервитута или договором между собственником служащей вещи и сервитуарием определяется порядок предварительного заблаговременного уведомления собственника о временном занятии земельного участка. К недостаткам этой модели следует отнести более незащищенное положение собственника.

Возможно также и сочетание первой и второй моделей, когда вопрос о сроке определяется актом об установлении сервитута. Учитывая, что установление срочных сервитутов в большей степени обеспечивает защиту собственника, разработанные изменения в ГК РФ предполагают в этом случае установление срочных сервитутов.

Место обременения сервитутом строительства обусловлено местом расположения здания. Вопрос о предельной величине занимаемого участка определяется актом об установлении сервитута или договором и прямо связан с величиной платы.

Для использования здания или сооружения, расположенного в границах служащей вещи, с целью опереть на него здание или сооружение, возводимое или реконструируемое в границах господствующей вещи, может устанавливаться сервитут опоры. Сервитут опоры известен из римского права, широко распространен в мировой практике, поэтому отсутствуют препятствия во внедрении его в российскую практику.

В установлении сервитута опоры не может быть отказано, если в соответствии с применимыми нормами и правилами требуется такая опора. Вопрос доказывания необходимости опоры крайне проблематичен, вследствие чего необходимо исходить из того, что такая необходимость предполагается, если собственник здания обращается с требованием установления опоры и это соответствует установленным правилам застройки. Необходимость опоры - следствие возрастающей плотности застройки, когда стена нового здания опирается на стену уже существующего, а увеличение плотности застройки - следствие увеличения стоимости земельных участков и роста численности населения. Признавая объективное наличие этих факторов, мы тем самым должны признать и право заинтересованного лица на опору. В перспективе можно полагать, что право на опору будет обусловлено параметрами пятна застройки, содержащегося в градостроительном паспорте земельного участка. В случае, когда правилами допускается застройка с примыканием к соседнему зданию, должно признаваться и право на опору.

Наличие опоры возлагает определенные обязанности на собственника служащей вещи: он обязан содержать свою вещь в надлежащем техническом состоянии в пределах, необходимых для осуществления сервитута опоры. Кроме того, при наличии сервитута опоры собственник служащей вещи не вправе ее изменять, если это изменение может привести к ухудшению условий пользования.

Сервитут опоры не предусматривает обязанности собственника служащей вещи улучшать свою вещь. Сервитуарий вправе за свой счет и сверх внесения платы за сервитут принять меры к изменению служащей вещи в объеме, сроках и порядке, согласованных с собственником служащей вещи, однако формально требовать таких улучшений он не вправе. Учитывая, что сервитут опоры в большинстве случаев это право на использование стены соседнего здания для пристройки к ней здания на своем земельном участке, отсутствие возможности требовать изменений служащей вещи на практике предопределит возникновение ряда проблем в силу появления глухих стен, не оборудованных оконными или дверными проемами. Собственник служащей вещи в этом случае вынужден изменять не только собственно стену, используемую для примыкания, но и характеристики здания в связи с ухудшением инсоляции отдельных помещений. Было бы неверно возлагать в полном объеме эти затраты на сервитуария, т.к. допустимость использования для освещения стены здания, расположенной на границе земельного участка, вызывает сомнения, поскольку ухудшает положение собственника соседнего земельного участка. Но пока не будет достаточного объема практики, следует исходить из того, что такие затраты в полном объеме будет нести сервитуарий.

В отличие от большинства других сервитутов сервитут опоры обременяет, как правило, здание или сооружение. В связи с тем что в случае возникновения права собственности на жилые или нежилые помещения здание как объект права собственности исчезает, а объектом права собственности в этом случае являются жилые или нежилые помещения, необходимо введение в ГК РФ специальной нормы, предполагающей сохранение сервитута опоры (в общем, любых сервитутов, обременяющих здание) в случае прекращения здания как недвижимой вещи и возникновения общего имущества собственников помещений в этом здании. В этом случае собственники жилых и нежилых помещений, как сособственники обремененной вещи, исполняют обязанности и приобретают права на получение платы за сервитут.

Сервитут мелиорации. Для подвода или отвода воды с господствующего и на господствующий земельный участок может устанавливаться сервитут мелиорации.

Сервитут мелиорации позволяет осуществлять отведение и подведение грунтовых и поверхностных вод, вод от наземных и подземных источников при необходимости осушения или обводнения земельного участка. С этой целью сервитуарий вправе устраивать сток воды и проводить для его устройства необходимые земляные работы, осуществлять строительство наземных, надземных или подземных сооружений, их эксплуатацию, текущий и капитальный ремонт. Условиями сервитута мелиорации могут быть определены характеристики (ширина, глубина и др.) стока. В мировой практике известны различные сервитуты, по своей природе являющиеся сервитутами мелиорации.

Часть этих вопросов нужно решать в рамках регулирования соседских отношений, что не предполагает необходимости установления сервитутов. В связи с этим необходимо отделять соседские отношения, в соответствии с которыми собственник земельного участка вправе требовать от собственников соседних земельных участков устранения препятствий естественному стоку вод, равно как и сам не вправе препятствовать стоку воды на свой земельный участок. Сервитуты мелиорации приводят всегда к улучшению свойств земельного участка, что предполагает платность их установления. Наличие объективной потребности в их установлении и в этом случае - критерий оценочный.

В данном случае представляется необходимым урегулировать отношения, связанные с земельными участками, требующими осушения или обводнения в силу своих естественных свойств, а не в результате деятельности их собственников, направленных на улучшение этих свойств <1>.

--------------------------------

<1> Соответственно, предлагается решать вопросы заболачивания земельных участков, вызванные деятельностью собственников соседних участков, не в рамках сервитутного регулирования, а в рамках регулирования соседских отношений.

 

Сервитут мелиорации дает право изменить чужой земельный участок для подвода или отвода воды для своего. Он предполагает возведение различных сооружений, дренажных устройств открытого или закрытого вида, являющихся или не являющихся объектами капитального строительства. В этом смысле он по конструктивному исполнению может быть близок к коммунальным сервитутам, особенно устанавливаемым с целью водоснабжения. Однако, исходя из того что целью установления сервитутов мелиорации является в основном осуществление предпринимательской деятельности с использованием земельных участков сельскохозяйственного назначения, можно выделить сервитуты мелиорации в отдельную группу.

.

Сервитут света и вида. Для обеспечения освещенности в объеме, отличном от установленных нормативов, и (или) сохранения вида из окон здания (сооружения) может устанавливаться сервитут света и вида <1>. Сервитуты вида и света в основном отрицательные, и, по-видимому, в случае введения такого рода сервитутов в гражданское законодательство следует ограничиться только отрицательными сервитутами света и вида.

--------------------------------

<1> В Концепции сказано, что сервитут света и вида исчерпывается публичными правилами градостроительного законодательства и по этой причине не нужен. Мотивировка концепции представляется спорной, ибо, во-первых, публичными правилами (в частности, об охранных и защитных зонах) могут быть таким образом "заменены" и многие другие сервитуты; во-вторых, публичные правила имеют свойство изменяться как объективно - путем изменения нормативного акта, так и индивидуально - при выполнении тех или иных компенсационных мероприятий инженерного характера, определяемых проектом, те или иные санитарные и тому подобные ограничения в каждом конкретном случае могут быть изменены и от них могут быть допущены индивидуальные отступления; наконец, в-третьих, нарушить можно и сервитут, и публичный порядок, однако публичные правила не создают субъективного права, а, следовательно, предмета защиты в отличие от сервитута, который можно защищать силами самого управомоченного лица. В любом случае, будучи субъективным правом, сервитут может быть предметом торговли, а значит - есть надежда на экономически справедливое разрешение спора.

 

В силу отрицательного сервитута света и вида запрещается осуществлять в границах служащей вещи возведение новых или надстройку существующих зданий, строений или сооружений выше определенного условиями сервитута уровня.

Целью установления сервитутов света и вида должно быть сохранение уровня освещенности и вида, имеющего определенную коммерческую ценность. Наличие вида должно составлять существенную часть рыночной стоимости господствующей вещи, чтобы его перекрытие могло влечь убытки. Факт коммерческой ценности наличия вида сомнений не вызывает, однако механизм формализации этой ценности не ясен. Коммерческая оценка стоимости вида может быть предусмотрена стандартами оценки стоимости земельных участков. При этом вопрос сохранения благоприятного и коммерчески привлекательного вида представляет существенную проблему, поскольку обусловлен не только и не столько действиями собственника служащей вещи, сколько действиями собственников значительного числа земельных участков, составляющих этот вид.

Установление сервитутов света и вида Концепцией <1> не предполагается, в силу этого появление таких сервитутов в ближайшее время в российском праве представляется проблематичным.

--------------------------------

<1> Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. М.: Статут, 2009.

Горный сервитут. Для пользования участком недр в целях добычи полезных ископаемых, не относящихся к объектам права собственности собственника служащей вещи, может устанавливаться горный сервитут в отношении земельного участка, расположенного над площадями залегания полезных ископаемых или иного земельного участка, необходимого для использования участка недр. Горный сервитут предоставляет право осуществлять добычу полезных ископаемых шахтным методом и (или) методом бурения с устройством необходимых для осуществления таких методов добычи сооружений и установок и размещением необходимого движимого имущества. Горный сервитут не предоставляет право ведения добычи полезных ископаемых открытым (карьерным) способом.

Появление принципиальной возможности установления горных сервитутов является значительным шагом вперед в регулировании отношений, связанных с использованием участков недр. Решение в действующем законодательстве вопроса о предоставлении земельного участка недропользователям представляется крайне неудачным и ориентированным исключительно на государственную собственность на соответствующие земельные участки, что не соответствует объективным реалиям <1>. Кроме того, внедрение в эти отношения сервитутного регулирования будет способствовать включению участков недр в систему объектов недвижимости. Участок недр как объект права собственности, пусть и исключительно государственной, пользование которым невозможно без ограниченного пользования земельным участком, необходимым для пользования участком недр, является объектом, собственник которого вправе требовать ограниченного использования чужого земельного участка, т.е. сервитута. Это дает возможность недропользователю, т.е. лицу, действующему от лица собственника, и получившему соответствующее право на использование участка недр в соответствии с лицензией, получить и право ограниченного пользования земельным участком, необходимым для этих целей, а также ограничить круг земельных участков, изымаемых для государственных нужд, что способствует укреплению права собственности как одному из основных условий экономического роста.

--------------------------------

<1> Статья 27 ЗК РФ устанавливает, что земельный участок, занятый участком недр, относится к земельным участкам, ограниченным в обороте.

Коммунальный сервитут. Для обеспечения строительства, эксплуатации и обслуживания, капитального ремонта и реконструкции объектов коммунального назначения (водо-, газо-, нефтепроводов, линий электропередачи, сооружений связи и иных подобных объектов) может устанавливаться коммунальный сервитут. В силу коммунального сервитута собственник господствующей вещи вправе осуществлять строительные, эксплуатационные, ремонтные, восстановительные работы в отношении объекта коммунального назначения, осуществлять его реконструкцию, для чего он может входить в границы служащей вещи, производить земляные работы, размещать специальную технику, устройства и приспособления, необходимые для осуществления сервитута. Коммунальный сервитут может устанавливаться в интересах собственников объектов недвижимости, использование которых требует получения воды, газа, электроэнергии, услуг связи и т.п., а также в интересах собственников сооружений, обеспечивающих поставку Соответственно, электроэнергии, воды, газа и т.п.

Перечень целей установления коммунального сервитута открыт, критерием наличия права требовать установления такого сервитута являются конструктивные особенности объекта, размещаемого на чужом земельном участке. Теоретически коммунальный сервитут может обременять как земельный участок, так и здание или сооружение. В случае размещения протяженной коммуникации в сооружении (канализации), принадлежащем другому собственнику, сервитут будет установлен не на земельный участок, а на сооружение, которое в общем случае может принадлежать не собственнику земельного участка.

Собственник объектов коммунального назначения (водо-, газонефтепроводов, линий электропередачи, сооружений связи и иных подобных объектов), являющихся объектами капитального строительства и расположенных на чужом земельном участке, вправе требовать установления коммунального сервитута. Собственник недвижимости, ограниченно пользующийся чужим земельным участком, также вправе требовать установления сервитута. Из этого, однако, не следует, что сервитут - право лица, создающего объект капитального строительства. Заинтересованное лицо вправе требовать установления сервитута и при необходимости размещения на чужом земельном участке временных построек и легковозводимых конструкций, не являющихся объектами капитального строительства, и в силу этого - объектами недвижимости. Однако возведение объекта недвижимости на чужом земельном участке даст возможность собственнику такого объекта приобрести сервитут, который будет следовать за этой недвижимой вещью, в то время как размещение движимого имущества такой возможности не предоставляет, сервитут сохраняется как право лица, которому необходимо ограниченное пользование чужой вещью для пользования своей.

Особенностью коммунального сервитута является то, что требовать его установления может и собственник недвижимой вещи - получатель соответствующей услуги, и собственник недвижимой вещи - поставщик этой услуги. То есть - в частном случае - и собственник здания, и собственник магистральной трубы. Однако допущение установления двух однородных сервитутов для достижения одной и той же цели противоречило бы реализации принципа объективной потребности. Следовательно, законодатель должен разрешить вопрос о лице, имеющем преимущественное право на установление сервитута. Руководствуясь общими подходами к установлению порядка возникновения вещных прав, можно сделать вывод, что такое право имеет лицо, обратившееся за его государственной регистрацией первым.

Ключевым вопросом содержания отдельных и при этом наиболее востребованных сервитутов является вопрос о праве на сооружения, возведенные на служащих земельных участках. В первую очередь это касается коммунальных сервитутов и сервитутов мелиорации. В соответствии с классической теорией сервитуарию не принадлежат улучшения земельного участка, сделанные им для осуществления сервитута. Улучшения служащей вещи всегда принадлежат собственнику земельного участка. Однако современное российское гражданское право допускает нахождение в собственности зданий и сооружений у лиц, не являющихся собственниками земельных участков. Кроме того, на сегодняшний день право собственности на здания и сооружения можно приобрести, осуществляя строительство на земельном участке, предоставленном в аренду или безвозмездное пользование. То есть можно "извлекать" право собственности на здания и сооружения не только из вещных прав - прав постоянного бессрочного пользования и пожизненного наследуемого владения, но и из обязательственных, по содержанию более слабых. Данный вопрос требует принципиального решения не только применительно к сервитуту, но и в связи с предполагаемым введением права застройки.

Особенностью протяженных коммуникаций является то, что такое сооружение, являющееся производственно-технологическим комплексом <1>, как правило, расположено на значительном числе земельных участков. Часть такого комплекса, расположенная на одном земельном участке, не является объектом капитального строительства, эксплуатация части объекта невозможна в отрыве от эксплуатации комплекса в целом. Такая часть, по-видимому, не может быть признана сооружением, в силу того что сооружение как результат строительства приобретает свои свойства только после его завершения и приемки в эксплуатацию в установленном порядке, что осуществляется в отношении комплекса в целом <2>. Приемка в эксплуатацию такой сети, рассматриваемая как основание для государственной регистрации права на вновь созданные объекты строительства, возможна только для сооружения в целом.

--------------------------------

<1> Необходимость отражения в законодательстве понятия "производственно-технологический комплекс" также обосновывается в Концепции.

<2> "Сооружение - результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов" (ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" (Собрание законодательства РФ. 2010. N 1. Ст. 5)).

 

Оставляя в стороне вопрос о ранее возникших правах на такие объекты, можно рассмотреть эту проблему применительно ко вновь создаваемым объектам. Очевидно, что они создаются тем сервитуарием в его интересах, который и заинтересован в их сохранении. Сервитуарий несет расходы по созданию таких объектов, они должны как-то отражаться в его отчетности.

Можно предложить несколько моделей решения вопроса.

1. Сервитуарию принадлежит сервитут - вещное право, имеющее экономическую оценку. Произведенные сервитуарием затраты увеличивают, а износ объекта уменьшает стоимость сервитута. То есть у сервитуария нет вещи ни на каком основании, и вообще протяженной коммуникации как вещи нет. Для собственника земельного участка изменения этого участка в интересах сервитуария не приводят к увеличению его стоимости, и, как следствие, к увеличению налога. При этом изменения земельного участка в связи с возведением на нем сервитуарием объектов строительства отражаются в публичных реестрах. Очевидным недостатком такой модели является то, что протяженная коммуникация как вещь исчезает, техническое и финансовое регулирование затруднительно, сервитуарий в силу закона должен наделяться существенными правами и обязанностями по сохранению и эксплуатации такого рода улучшений, при этом понятия "содержание сервитута" и "фактическое улучшение чужого земельного участка" не являются тождественными. Даже терминологически решить этот вопрос крайне сложно. Однако на практике такая модель может иметь место в случае, когда изменение чужого земельного участка осуществляется без возведения капитальных или некапитальных объектов, например в случае отвода воды с господствующего земельного участка путем создания открытых дренажных устройств.

2. Сервитуарию на праве собственности принадлежит протяженная коммуникация - сооружение, однако такие объекты не признаются недвижимыми вещами. В ГК РФ делается специальная оговорка, что здания и сооружения являются недвижимыми вещами только в случае, если они располагаются на земельном участке, предназначенном для этой цели - размещения соответствующего здания или сооружения или зданий и сооружений. Право на такую движимую вещь не подлежит государственной регистрации, зато регистрации подлежит сервитут, что является определенной гарантией сохранения права и обеспечивает необходимую защиту, в том числе от собственника земельного участка. Такая модель вполне работоспособна, сооружение сохраняется как вещь, сервитуарий - ее собственник будет нести расходы, связанные с ее эксплуатацией, и риски случайной гибели. У собственника нет ненужного ему приращения стоимости земельного участка или сооружения в собственности и связанных с этим дополнительных проблем. Сервитуарий, как собственник движимой вещи, всегда обязан освободить чужой земельный участок при прекращении сервитута. В случае расположения на чужом земельном участке объектов, не относящихся к объектам капитального строительства, такая модель должна рассматриваться в качестве основной и единственной. Однако у этой модели есть принципиальный недостаток - собственник движимой вещи не вправе требовать установления нового сервитута в случае необходимости развития такого сооружения и подключения к сети новых пользователей. Поставщик соответствующей коммунальной услуги, сегодня собственник действующих сетей, утрачивает возможность требовать ограниченного пользования чужим земельным участком, такое право будет существовать только у собственника земельного участка, к которому необходимо провести коммуникации. Это противоречит не только сложившейся практике, но и общим подходам государства к получению доступа к коммунальным услугам, которые исходят из необходимости возложения обязанности по развитию сетей на коммунальные организации - собственников сетей.

3. Сервитуарию на праве собственности принадлежит протяженная коммуникация - сооружение. Такое сооружение является недвижимой вещью, права на которую подлежат государственной регистрации. Сервитут как вещное право дает (должен давать) возможность создавать на чужом земельном участке объекты недвижимости и приобретать на них право собственности. Право собственности на них прекращается при прекращении сервитута, при этом на сервитуарии лежит обязанность предварительного освобождения чужого земельного участка и приведения его в первоначальное положение, т.е. рекультивации. Такая модель соответствует сложившейся практике, когда собственники протяженных объектов получают возможность оформления сервитута и имеют право требовать установления сервитута в отношении новых земельных участков по мере развития сетей, без изъятия земельных участков. Такая модель должна быть сегодня реализована в отношении объектов, признаваемых объектами капитального строительства, т.е. большего количества создаваемых протяженных коммуникаций. Очевидным недостатком предложенной модели является ухудшение положения собственника служащей вещи, который получает на своем земельном участке чужую недвижимость, что потребует дополнительных усилий по защите собственника от ненадлежащих действий сервитуария. Кроме того, требует решения вопрос о протяженной коммуникации как вещи, определения критериев ее делимости. Необходимо исходить из того, что сеть в целом является неделимой вещью, производственным комплексом, и ее раздел возможен лишь в случае обеспечения условий обособленной эксплуатации каждой части, возникающей в процессе раздела. В противном случае существует риск неконтролируемого роста числа объектов недвижимости.

Необходимо отметить, что опубликованный проект изменений ГК РФ <1> устанавливает, что право собственности на здания, возводимые обладателем права застройки земельного участка, принадлежит не собственнику земельного участка, а застройщику. Учитывая, что вопросы признания права собственности за обладателями ограниченных вещных прав должны решаться единообразно, следует сделать вывод о том, что и сооружения, созданные обладателями сервитута, принадлежат сервитуарию на праве собственности, при этом прекращение сервитута свидетельствует и о прекращении права собственности на эти сооружения <2>.

--------------------------------

<1> Проект размещен в ноябре 2010 г. на сайте Исследовательского центра частного права при Президенте РФ, являющегося официальным сайтом Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства.

<2> Как далее будет рассмотрено, право собственности на здание в указанном случае прекращается в момент прекращения права застройки, в том числе при истечении срока, без заявления собственника. Для сервитутов предложена другая модель - собственник обязан освободить земельный участок при прекращении сервитута, т.е. осуществить ликвидацию сооружения. То есть, по общему правилу право на сооружение будет прекращаться уничтожением вещи собственником в связи с отпадением объективной потребности. Однако в частном случае, при прекращении сервитута судом, должно прекращаться и право собственности на сооружение. Вопрос этот очень не простой, поскольку в общем случае право прекращается не на вещь в целом, а только на ту ее часть, которая проходит по земельному участку, в отношении которого суд примет решение о прекращении сервитута. Поэтому в данном случае предлагается лишь общий подход.

 

Одним из ключевых вопросов содержания коммунального сервитута является вопрос о праве на земельный участок, занятый конструктивными элементами протяженной коммуникации, расположенными на поверхности земельного участка. На сегодняшний день в соответствии с подзаконным регулированием сложилась практика формирования под такими элементами коммуникации обособленных земельных участков с оформлением их на праве, отличном от сервитута. Теоретической основой такого подхода является то, что в этом случае собственник коммуникации осуществляет владение частью земельного участка. Такой подход представляется ошибочным, а последствия - крайне негативными. По существу, земельный участок, являющийся неделимой вещью, делится на части, при этом возникающие в результате его раздела земельные участки существуют исключительно как придаток расположенного на нем сооружения и при отсутствии этого сооружения никакой самостоятельной ценности не представляют и как вещь с определенными потребительскими свойствами рассматриваться не могут. При таком подходе земельный участок утрачивает признаки недвижимой вещи и превращается в совокупность квадратных метров земной поверхности. Оформление собственниками протяженных коммуникаций сервитутов в отношении занятых этими коммуникациями земельных участков будет являться важным фактором, обеспечивающим стабилизацию отношений, объектом которых являются земельные участки.




Дата добавления: 2014-12-20; просмотров: 191 | Поможем написать вашу работу | Нарушение авторских прав




lektsii.net - Лекции.Нет - 2014-2024 год. (0.015 сек.) Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав