Читайте также:
|
| Параметры | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 |
| Источник информации об аналоге | Газета «Есть Вариант» № 46 от 12.11.2012 г. стр. 241 | Газета «Есть Вариант» № 46 от 12.11.2012 г. стр. 241 | Газета «Есть Вариант» № 46 от 12.11.2012 г. стр. 241 |
| Наименование | Земельный участок | Земельный участок | Земельный участок |
| Цена, рублей | 17 000 000,0 | 38 000 000,0 | 4 700 000,0 |
| Общая площадь участка, кв.м | 18 850,0 | 40 000,0 | 3 500,0 |
| Цена за 1 кв.м., рублей | 901,9 | 950,0 | 1 342,9 |
| Адрес | г. Екатеринбург, С. Сортировка, Шувакишская | г. Екатеринбург, Уралмаш, Машиностроителей | г. Екатеринбург, Полеводство |
| Дата действия цены | 15.11.2012 | 15.11.2012 | 15.11.2012 |
| Тип цены | цена выставленного на продажу объекта | цена выставленного на продажу объекта | цена выставленного на продажу объекта |
| Характер финансовых расчетов | Оплата будет произведена немедленно и в полном объеме | Оплата будет произведена немедленно и в полном объеме | Оплата будет произведена немедленно и в полном объеме |
| Продавец | МАН-главный, т. 371-20-00 | Кит, т. 219-51-53 | Тихий центр, т. 8-953-00-57-535 |
| Объем передаваемых прав | Аренда | Аренда | Собственность |
| Целевое использование участка | под логистический центр, склад, производство | под логистический центр, склад, производство | под пром.базу, логистику |
| Физические характеристики участка | Пригоден для строительства | Пригоден для строительства | Пригоден для строительства |
| Развитие инфраструктуры | есть коммуникации по границе участка | есть коммуникации по границе участка | есть коммуникации по границе участка |
6.2.3. Описание и расчёт поправок в цены объектов-аналогов
В результате проведенных исследований рынка земельных участков, сравнения рассматриваемых объектов с предлагаемыми и после консультаций с риэлторами, мы сочли нужным сделать ряд поправок от сравнительных объектов к рассматриваемому.
Поправочный коэффициент на дату учитывает изменение ценовых показателей во времени с учетом рыночной ситуации. Учитывая совпадение даты действия цен предложения объектов – аналогов и даты оценки, и отсутствие в данный период изменений рыночной ситуации, значение поправочного коэффициента по данному фактору равно единице.
Поправка на тип цены (на уторгование). Применяется к тем сопоставимым объектам, где в расчет приняты цены предложения.
По данным таблицы 1 на стр. 54 издания Лейфер Л.А., Шегурова Д.А., справочник оценщика недвижимости, Нижний Новгород: ЗАО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», 2012., 257 с. снижение цены предложения аналогичных объектов по России в ходе переговоров составляет, как правило, в среднем 13%.
Согласно информации риэлторских компаний города Екатеринбурга (Агентство недвижимости «БК-Недвижимость», тел: 222-21-11; Аналитический отдел Риэлтерского информационного центра УПН тел.: (343) 367-67-60, 367-67-61, 367-67-62, интернет-ресурс: http://www.upn.ru), на рынке продажи земельных участков в г. Екатеринбурге на ноябрь 2012 года, большинство собственников готовы были скорректировать цены предложений лишь в диапазоне 5-10%. Таким образом, поправка на цены предложения принята на уровне в 5%, поправочный коэффициент равен 0,95.
Поправка на характер финансовых расчетов учитывает порядок внесения платежей, в данном случае предполагается, что во всех случаях оплата будет произведена немедленно и в полном объеме. Поправочный коэффициент принят равным 1.
Поправка на объем передаваемых прав. В результате мониторинга рынка и консультаций с представителями риэлтерских компаний и аукционных домов, проводящих земельные аукционы, Оценщики установили, что максимальная поправка к стоимости для земельных участков находящихся в аренде в отличие от собственности достигает 30% (данная поправка также подтверждается в учебно-практическом пособии Н.П.Бобровой «Некоторые аспекты теории и практики оценки земли» (стр. 30, п. 4. Раздела «Приложения»), НО «Фонд развития общества оценщиков», Москва, 2004 г.). В данном случае объектом оферты является право собственности. Объекты аналоги №1, 3,4 принадлежат продавцам на праве аренды, требуется введение поправочного коэффициента. Величина поправочного коэффициента для земельных участков под объектами, занимаемыми на праве аренды, равен 1,3.
Поправка на местоположение и окружение учитывает различие в стоимостях объектов, расположенных в условиях с различной экономической средой, различной интенсивностью деловой активности, близости к основным потребителям. Объект оценки и аналог 2 расположены во 2 ценовом поясе г. Екатеринбурга. Аналог 1 расположен в 3 ценовом поясе, аналог 3 – в 4-ом, поэтому к ним требуется применить повышающую корректировку.
Информация о ценах на земельные участки и производственно-складскую недвижимость в городе Екатеринбурге ограничена и недостаточна для построения четких тенденций. Поэтому оценщик счел возможным воспользоваться данными о ценах на офисную недвижимость, представленными в аналитическом отчете УПН «Рынок офисов Екатеринбурга, итоги III квартала 2012 года» (Аналитический отдел Риэлтерского информационного центра УПН тел.: (343) 367-67-60, 367-67-61, 367-67-62, интернет-ресурс: http://www.upn.ru). Рынок офисов Екатеринбурга в достаточной мере развит, и показывает четкие ценовые тенденции по ценовым поясам города, достаточные для расчета корректировки. Таблица изменения цен на офисную недвижимость поквартально и территориальное районирование г. Екатеринбурга по ценовым поясам представлены в таблицах ниже. Данные по 4 ценовому поясу отсутствуют, поэтому стоимость недвижимости в данном поясе приравнивается к третьему поясу.
Таблица 17
| Дата Территория | сен.11 | дек.11 | мар.12 | июн.12 | сен.12 | Изменение с 3 кв. 2011, % | Изменение за посл. квартал, % |
| Рынок продажи, руб./кв.м | |||||||
| город | 71 300 | 75 200 | 78 000 | 78 600 | 80 000 | ||
| Центр | 86 100 | 89 800 | 91 100 | 90 600 | 91 700 | ||
| 1 пояс | 73 800 | 77 300 | 81 400 | 81 000 | 81 600 | ||
| 2 пояс | 58 100 | 62 100 | 63 800 | 65 700 | 66 800 | ||
| 3 пояс | 53 000 | 57 300 | 57 500 | 65 600 | 64 300 | -2 |
Таблица 18
| Наименование ценового пояса | Жилые районы |
| Центр | Границы улиц: Московская, Челюскинцев, Восточная, Декабристов, Луначарского, Большакова |
| 1 пояс | Автовокзал, Ботанический, ВИЗ, Вокзальный, Втузгородок, Заречный, Парковый, Пионерский, Шарташский рынок, Юго–Западный |
| 2 пояс | Академический, ЖБИ, Завокзальный, Новая Сортировка, Сибирский, Синие камни, Уктус, Уралмаш, Широкая речка, Эльмаш |
| 3 пояс | Елизавет, Компрессорный, Лечебный, С. Сортировка, Совхоз, УНЦ, Химмаш, Чермет |
| 4 пояс | Верхнемакарово, Горный щит, Изоплит, Исток, Калиновский, Кольцово, Медный, Н–Исетский, Палкино, Птицефабрика, Пышма, Рудный, Садовый, Северка, Семь ключей, Чусовское озеро, Шабровский, Шарташ, Шувакиш. |
Ниже представлен расчет поправочного коэффициента на месторасположение.
Таблица 19
| Параметры сравнения | Объект оценки | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 |
| Адрес | РФ, Свердловская область, г.Екатеринбург, р-н ЖБИ ул.40-летия Комсомола, 36 | г. Екатеринбург, С. Сортировка, Шувакишская | г. Екатеринбург, Уралмаш, Машиностроителей | г. Екатеринбург, Полеводство |
| Ценовой пояс | 2,00 | 3,00 | 2,00 | 4,00 |
| Средняя цена на офисы в ценовом поясе в 3 кв. 2012г., руб. с НДС за 1 кв. м | 66800,00 | 64300,00 | 66800,00 | 64300,00 |
| Поправочный коэффициент на местоположение | 1,040 | 1,000 | 1,040 |
Поправочный коэффициент на величину площади (на масштаб) учитывает тот факт, что большие по величине объекты продаются на рынке по меньшей цене в расчете на 1 кв. м. Объектом оценки является земельный участок площадью 6 687 кв. м.
Объекты-аналоги имеют площади от 3 500 кв. м до 40 000 кв. м. Таким образом, необходимо проведение корректировки на площадь земельных участков для всех объектов-аналогов.
Как правило, большие по размеру земельные участки стоят несколько дешевле в расчете на единицу площади, чем меньшие по размеру участки, поэтому в цены аналогов вносились корректировки.
Размер корректировки был рассчитан на основе статистического исследования зависимости цены на земельные участки под промышленными объектами от размера участка[1].
Таблица 20
Коэффициенты корректировки удельной кадастровой стоимости земельного участка на размер его площади (КS)
| № п/п | Площадь участка, кв. м | Коэффициент поправки (Ks) |
| до 5 000 включительно | 1,35 | |
| от 5 000 до 10 000 включительно | 1,25 | |
| от 10 000 до 50 000 включительно | 1,06 | |
| от 50 000 до 100 000 включительно | 1,00 | |
| от 100 000 до 250 000 включительно | 0,93 | |
| от 250 000 до 500 000 включительно | 0,88 | |
| от 500 000 до 1 000 000 включительно | 0,83 | |
| от 1 000 000 до 2 500 000 включительно | 0,78 | |
| от 2 500 000 до 5 000 000 включительно | 0,75 | |
| от 5 000 000 и выше | 0,71 |
Эта зависимость отражена на графике, представленном ниже.
График 1. Зависимость цены на земельные участки
под промышленными объектами от размера участка
Наиболее точно (коэффициент корреляции 0,9922) эту зависимость описывает следующее уравнение:
, где:
КS – коэффициент корректировки;
S – площадь земельного участка, соток.
Таким образом, поправка по данному фактору рассчитывалась на основе следующей формулы:
, где:
КП – размер корректировки на площадь земельного участка;
СОО – расчетное значение коэффициента корректировки удельной кадастровой стоимости земельного участка на размер его площади для объекта оценки;
СОА – расчетное значение коэффициента корректировки удельной кадастровой стоимости земельного участка на размер его площади для объекта-аналога.
Расчет величины корректировок на площадь приведен в следующей таблице.
Таблица 21
Дата добавления: 2015-02-22; просмотров: 116 | Поможем написать вашу работу | Нарушение авторских прав |