Читайте также:
|
Ф из. износом конструкции, эл-та, системы инженерного оборудования и здания в целом - утрата первоначальных технико-эксплуатационных качеств в рез-те воздействия прир-климат-х ф-ров и жизнедеят-ти чел-ка.
Физ. износ здания определяют как ср. арифм. износа 9 эл-тов здания: фундаментов, стен, перекрытий, крыши и кровли, полов, оконных и дверных заполнений, отделочных работ внутренних сан-тех. и электротехн.устр-тв и прочих эл-тов(лестниц, балконов…)
Физ. износ здания определяется по ф-ле:
Q = ∑ d i × t i (%) (1)
где d I– удельная стоим-ть конструктивного эл-та или инженерной системы в общей восстановительной ст-ти, %;
t I – износ конструктивн. эл-та при техн. обследовании, %.
Износ всей конструкции подсчитывают по средневзвеш. знач. износа отдельных участков и по их удельному весу в общем объеме конструкции или инженерной системы.
Методы расчета физ. износа зданий: нормативный (для жилых зданий), стоимостной, метод срока жизни.
Нормативный метод физ. износа использует различные нормативные инструкции межотраслевого или ведомственного уровня(«Правила оценки физ. износа жилых зданий» ВНС 53-86 Госгражданстроя, применяемые БТИ для оценки физ. износа жилых зд. при техн. инвент-ции, планировании кап. ремонта). В указанных правилах дана хар-ка физ. износа конструктивных эл-тов зданий и их оценка. Физ. износ здания следует определять по ф-ле
, где
Fф – физ. износ здания, %,
Fi – физ. износ i-го конструктивного эл-та, %
Li – коэффициент, соответствующий доле восстан.стоим-ти i-го конструктивного эл-та в общей восстан.ст-ти здания,
n – количество конструктивных эл-тов в здании.
Доли восстан. ст-ти отдельных констр., эл-тов и систем в общей восстан. стоимости здания (%) принимают по укрупн. пок-лям восстан. ст-ти жил. зданий, утвержденных в установленном порядке, а для конструкций, эл-тов и систем, не имеющих утвержденных показ-лей, по их сметной ст-ти. Недостатки: из-за «нормативности» не может учесть нетипичные условия эксплуатации объекта, трудоемкость применения по причине необходимой детализации конструктивных эл-тов, невозможность измерения функц-ного и внешнего износа, субъективность удельного взвешивания конструк.эл-тов.
Стоимостной метод. Физ. износ на момент его оценки выражается соотношением ст-ти объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждение конструкций, систем или здания в целом, и их восстан. ст-ти. Суть заключается в определении затрат на воссоздание эл-тов здания. Методика позволяет рассчитать износ эл-тов и здания в целом сразу в стоим. выражении, что явл. более предпочтительным. Недостатки: обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных эл-тов здания. Исходя из сумм основных оценочных понятий, характер-щих общий накопленный износ здания с точки зрения времени его эксплуатации, можно утверждать, что физ. износ, эффективный возраст и срок эконом.жизни находятся в опред. соотношении:
, где
И (%) – износ в процентах,
ЭВ – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе тех. состояния эл-тов или здания в целом.
ФЖ – типичный срок физической жизни,
ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.
При этом физ. износ может рассчитываться как для отдельных эл-тов здания с последующим суммированием рассчитанных обесценивании, так и для здания в целом. Для приближенных расчетов износа оценщики могут использовать упрощенную ф-лу, учит-щую взаимосвязь м/у хронологич. возрастом и физ. жизнью здания:
, где
И (%) – износ в процентах
ФЖ – типичный срок физической жизни.
Данная ф-ла также актуальна для метода сравнительных продаж, когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр аналогов для определения пок-лей, использ-х в расчетной ф-ле (1). Рассчитанный таким образом процент износа может быть переведен в стоимостное выражение:
, где
И – износ в процентах, ВС – восстановительная стоимость.
Внешний (экономич.) износ - обесценивание объекта, обусловленное влиянием внешней среды: рыноч. ситуации, измен. окруж.инфр-ры, законодат. решений в обл. налогооблож. и т.п. Внеш.износ, в завис-ти от его причин, в больш-ве случаев явл. неустранимым по прич. неизменности местопол-я, но в ряде случ. может «самоустраняться» из-за позитивного измен. окруж. рын. среды.
Метод срока жизни позволяет рассчитать неустранимый внешн. износ исходя из резкого сокращ. оставшейся экон. жизни здания по причине его скорого сноса. При этом техн. состояние во многих случаях позволяло бы их экспл-вать в течении длительного периода времени.
Дата добавления: 2015-02-16; просмотров: 22 | Поможем написать вашу работу | Нарушение авторских прав |