Читайте также:
|
|
Принципы и формы кредитования недвижимости. Залог и ипотека. Субъекты финансирования недвижимости. Понятие и предмет залога. Сущность ипотеки. Предметы ипотеки. Виды ипотечных кредитов. Основные участники системы ипотечного кредитования. Схемы ипотечного кредитования жилой недвижимости. Расчеты, связанные с предоставлением ипотечных кредитов. Ипотечный рынок и его виды. Другие виды кредитования недвижимости. Долевое строительство жилой недвижимости. Жилищные сертификаты как ценные бумаги.
Рекомендуемая литература [ 2, 4, 6, 7, 9, 11 ]
III) Практические задания.
Задание 1. Определить стоимость магазина, ожидаемая годовая прибыль от которого составляет 65000 долл. На рынке недвижимости эксперт-оценщик обнаружил следующие достоверные данные (в долл.).
Сопостовимый магазин | Прибыль | Продажная цена | Коэффициент капитализации |
Магазин № 1 | 0,120 | ||
Магазин № 2 | 0,110 | ||
Магазин № 3 | 0,105 |
Задание 2. Каков хронологический возраст здания, которое подвергалось изнашиванию (физическому и функциональному), степень износа которого на 40 % превышает нормальную, если известно, что эффективный возраст здания составляет 35 лет и никаких признаков экономического устаревания не обнаружено?
Задание 3. Необходимо оценить двухэтажный офис. Его потенциальная валовая рента составляет 100 тыс. долл. Имеется рыночная информация о продаже 3 объектов, сопоставимых с оцениваемым (в долл.).
Сопоставляемые объекты | Продажная цена | Потенциальная валовая рента | Валовой рентный мультипликатор |
№ 1 | 6,00 | ||
№ 2 | 5,86 | ||
№ 3 | 6,08 |
Задание 4. Необходимо определить общую ставку капитализации методом связанных инвестиций – заемного и собственного капитала, если известно:
Доля кредитных ресурсов в инвестициях – 60 %;
Ипотечная постоянная – 0,15;
Срок погашения кредита – 20 лет;
Ставка капитализации собственного капитала – 12 %.
Задание 5. В течение 8 лет недвижимость будет сдаваться в аренду за 20000 долл. в год, платежи будут поступать в конце года. Ставка дисконтирования 14 %. В конце 8-го года объект недвижимости будет продан за 110000 долл. Какова текущая стоимость объекта недвижимости?
Задание 6. Какова общая стоимость офиса, определенная с помощью затратного подхода, если стоимость участка земли составляет 180000 долл., полная стоимость воспроизводства здания офиса – 1500000 долл., общий износ здания – 20 % восстановительной стоимости.
Задание 7. Совет директоров АО рассматривает вопрос о реконструкции офисного здания и решает, стоит ли платить за реконструкцию 7,2 млн. руб., если это позволит обеспечить дополнительный чистый годовой доход в размере 8,2 млн. руб., а рыночная ставка дохода по аналогичным инвестициям составляет 12 % годовых. Каково Ваше решение?
Задание 8. Оценить стоимость объекта недвижимости методом дисконтирования потоков денежных средств. Ожидается, что объект недвижимости принесет чистый операционный доход в размере 120000 долл. за 1 год, после чего он будет возрастать на 5 %. Период владения составляет 5 лет, вплоть до момента продажи объекта на рынке за 1500000 долл. по завершении 5-го года. Ставка дисконтирования 23 %.
Задание 9. Определить оценочную стоимость фермы при помощи доходного метода, если известно:
Площадь земли – 284,5 акр.;
Стоимость 1 акр. – 60 долл.;
Жилой дом – 4200 долл.;
Постройка №1 – 975 долл.;
Постройка №2 – 1800 долл.;
Налог на недвижимость – 3200 долл.;
Страхование имущества – 475 долл.;
Затраты на поддержание имущества – 3300 долл.;
Прочие затраты – 142 долл.;
Накладные расходы – 1683 долл.;
Коэффициент капитализации – 5,17%.
Задание 10. Недвижимое имущество сдано в аренду на 10 лет. Начальная ежегодная арендная плата начинается с величины 10000 долл. и возрастает на 1000 долл. каждый год в течение всего срока аренды. Рыночная ставка дохода для данного вида недвижимого имущества равна 11 %. Стоимость реверсии к концу аренды составит 250000 долл. Какова стоимость прав арендодателя?
Задание 11. Какая максимальная сумма будет уплачена сегодня за здание, которое, как предполагается, через 4 года может быть продано за 2,8 млн. руб., если в продолжение этих 4 лет доходы от здания позволят только покрывать расходы по его обслуживанию, а требуемая ставка дохода на инвестиции для подобных проектов составляет 26 % годовых?
Задание 12. Предположим, что стоимость строительства нового офисного здания составляет 600000 долл. Прибыль, которая может быть получена в результате функционирования данного офиса, составляет 20000 долл. в год. Минимальный приемлемый коэффициент капитализации 15 %. Будет ли строительство нового офиса эффективно?
Задание 13. Определить затратным подходом стоимость дачи, если известно, что:
Площадь здания – 100 м2;
Стоимость 1 м2 здания – 200 долл.;
Площадь гаража – 60 м2;
Стоимость 1 м2 – 100 долл.;
Стоимость других сооружений на даче – 2000 долл.;
Устранимый физический износ дачи – 3000 долл.;
Неустранимый физический износ дачи – 2000 долл.;
Устранимое функциональное устаревание – 1000 долл.;
Рыночная стоимость земельного участка – 5000 долл.
Задание 14. Определить стоимость магазина, ожидаемая годовая прибыль от которого составляет 65000 долл. На рынке недвижимости эксперт-оценщик обнаружил следующие достоверные данные (в долл.).
Сопостовимый магазин | Прибыль | Продажная цена | Коэффициент капитализации |
Магазин № 1 | 0,120 | ||
Магазин № 2 | 0,110 | ||
Магазин № 3 | 0,105 |
Задание 15. Объект недвижимости будет приносить чистый операционный доход в размере 5000 долл. в течение 4 лет. В конце этого периода он будет продан за 120000 долл. Ставка дисконтирования 12 %. Какова текущая стоимость оцениваемого объекта?
Задание 16. Данные исследования показывают, что цена 1 м2 нежилого помещения в г. Москве составляет 82,14 долл. Площадь оцениваемого объекта недвижимости составляет 1738 м2. Определить стоимость объекта недвижимости при помощи сравнительного метода, если известно, что оцениваемый объект на 3 % лучше по своему состоянию и на 2 % хуже из-за его местоположения.
Задание 17. Необходимо определить стоимость 20 – квартирного жилого дома методом анализа продаж. Имеется рыночная информация о 3 недавних продажах сопоставимых жилых домов. Эти рыночные данные подтверждены и покупателями, и продавцами.
Сопоставимый объект | Продажная цена, долл. | Число квартир | Потенциальная валовая выручка, долл. |
Дом № 1 | |||
Дом № 2 | |||
Дом № 3 |
Сопоставимый объект № 1 наиболее близок по своим удобствам и местоположению к объекту оценки, однако его ландшафт лучше, и это отличие оценено в 5000 долл. Объект № 1 продан три месяца назад.
Объект № 2 продан шесть месяцев назад при благоприятных условиях финансирования. Последний элемент (т.е. благоприятные условия финансирования) добавил к цене 15000 долл. по сравнению с обычными условиями финансирования.
Объект № 3 находится в двух кварталах от автобусной остановки, тогда как оцениваемый объект – в 8 кварталах. Считается, что каждый лишний квартал от автобусной остановки отнимает 3000 долл. от цены объекта. Объект № 3 продан 2 дня назад.
Темпы роста цен на данный вид недвижимости на местном рынке составили 0,5 % в месяц.
Внесение поправок осуществить табличным способом.
Характеристика | Оцениваемый объект | Сопоставимый объект | ||
№ 1 | № 2 | № 3 | ||
Продажная цена | ||||
Дата продажи | ||||
Окружающий ландшафт | ||||
Финансирование | ||||
Местоположение | ||||
Уточненная продажная цена | ||||
Число квартир | ||||
Цена 1 квартиры (уточненная) | ||||
Средняя уточненная цена квартиры | ||||
Стоимость оцениваемого объекта |
Дата добавления: 2015-04-26; просмотров: 47 | Поможем написать вашу работу | Нарушение авторских прав |