Главная страница | Контакты | Случайная страница Автомобили Астрономия Биология География Дом и сад Другие языки Другое Информатика История Культура Литература Логика Математика Медицина Металлургия Механика Образование Охрана труда Педагогика Политика Право Психология Религия Риторика Социология Спорт Строительство Технология Туризм Физика Философия Финансы Химия Черчение Экология Экономика Электроника

Капитализация дохода.

Капитализация доходов – процесс пересчета потока будущих доходов в конечную величину равную сумме их текущей стоимости.

· Сумма будущих доходов.

· Когда должен быть получен доход.

· Продолжительность получения дохода.

Методика выполнения расчетов:

· Определение будущего валового годового дохода (на основании годовых балансовых отчетов за последние 3 года).

· Проводится оценка потенциального валового дохода (ПВД). Доход, который способен принести объект недвижимости при условии полной загрузки площадей до вычета операционных издержек.

· Действительный валовый доход (ДВД). Рассчитывается исходя ПВД после вычитания потерь при сборе платежей; добавляется дополнительный доход от объекта недвижимости (не основной доход).

· Определение уровень чистого операционного дохода (ЧОД). Оценщик определяет величину операционных издержек или расходов (они отражены в балансе предприятия). Операционные издержки (ОИ) – расходы на поддержания объекта в функциональном состоянии. В состав операционных издержек не входят амортизационные издержки и расходы на обслуживание долговых обязательств по недвижимости. ЧОД = ДВД – ОИ.

· Корректировка ЧОД. Определяется индивидуальными характеристиками деятельности: ситуацией на рынке и размером Гудвилла.

· Определение стоимости будущих доходов. Существуют следующие методы:

· Метод прямой капитализации. Применяется для расчета стоимостей небольших предприятий, реализующих узкий ассортимент продукции со стабильным рынком, доходы которых имеют простую структуру постоянно или изменяющуюся равномерно. В основе метода определение ставки капитализации – представляет собой коэффициент капитализации, учитывающий как чистую прибыль, получаемую от эксплуатации объекта, так и возмещение капитала затраченного на его приобретение.

Ст.кап.=ЧОД/Цена ОН

Ст.кап.=(ДВД-ОИ+Цгуд)/Цена ОН

· Метод прямого сопоставления. Заключается в сопоставлении исходного объекта с объектом аналогом.

· Метод связанных инвестиций. Применяется в случае применения для покупки как заемного, так и собственного капитала. Ставка капитализации на заемные средства определяется отношением ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме займа. Ставка капитализации на собственные средства определяются отношением чистой прибыль от эксплуатации объекта в части приходящей на собственный капитал к величине собственного капитала.

· Метод Эллуда. Является модифицированным методом связанных инвестиций, учитывающим период капиталовложений и изменения со временем стоимости недвижимости.

· Кумулятивный метод. Учитывает поправки на риски, неэффективное управление вложениями, низкая ликвидность фондов.

· Дисконтирование денежных потоков. Через дисконтирование определяется величина ежегодных денежных потоков.

· Метод техники остатка. Оценка производится с акцентированным учетом влияния некоторых факторов образования дохода.

· Определение стоимости объекта недвижимости. Аон=ЧОД/Ст.кап.

· Расчет выручки от продажи ОН (реверсии) в конце периода владения им и приведения ее к текущей стоимости

· Сложение текущей стоимости потоков доходов и выручки от продажи.

· Расчет стоимости объекта недвижимости за счет разницы между суммой из предыдущего пункта и суммы привлечённых заемных средств.