Студопедия  
Главная страница | Контакты | Случайная страница

АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатика
ИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханика
ОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторика
СоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансы
ХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника

Сервітути

Відмовившись від винесення у заголовок глави 32 ЦК України традиційного терміну „сервітут”, вітчизняні законодавці назвали її „Право користування чужим майном”. Можливо, з цих міркувань у ЦК України відсутнє і визначення сервітуту, хоча у ст. 401 ЦК України поняття „сервітут” та „право користування чужим майном” вживаються як рівнозначні.

Отже сервітут – це право обмеженого користування чужими речами (майном) з певною метою і у встановлених межах. Призначення сервітуту – дозволити суб’єкту сервітутного права користуватися природними властивостями речі, стосовно якої встановлено сервітут.

Суб’єктами сервітутних правовідносин є власник або законний володілець речі та суб’єкт сервітутного права на цю річ – (сервітуарій). Володільцем у цьому випадку визнається особа, володіння якої виникло на підставі договору з власником або особою, якій майно було передано власником, а також на інших підставах, встановлених законом за наявності відповідних повноважень від власника.

Спеціальне правило міститься у законодавстві стосовно такого об’єкту сервітуту як земельна ділянка: згідно ст. 100 ЗК сервітут на земельну ділянку встановлюється виключно за домовленістю між власниками земельних ділянок. Щодо іншого нерухомого майна зобов’язаною особою може бути як власник, так і будь-який законний володілець цього майна.

Об’єктом сервітуту є нерухомість, яка належить на праві власності іншій (не тій, що претендує на сервітут) особі.

Згідно ст. 397 ЦК України сервітут може бути встановлений щодо земельної ділянки, інших природних ресурсів (земельний сервітут) або іншого нерухомого майна для задоволення потреб інших осіб, які не можуть бути задоволені іншим способом. Сервітут може також належати власникові (володільцеві) сусідньої земельної ділянки, а також іншій, конкретно визначеній особі (особистий сервітут).

Отже ЦК визнає існування двох видів сервітутів – земельних (або ж предіальних) та особистих (персональних). Підставою для поділу тут є спосіб визначення особи сервітуарія. Якщо сервітут встановлюється щодо визначеного майна в інтересах певної особи, то він є особистим (персональним). Якщо ж сервітут встановлюється щодо певного майна на користь власника (володільця) визначеного майна (але не конкретно визначеної особи), то він є земельним (предіальним).

Характерними рисами земельного сервітуту є:

1) тут, ніби, мають місце “відносини між ділянками”;

2) зазвичай сервітути встановлюються на тривалий строк або взагалі без вказівки строку;

3) такий сервітут є неподільними: при поділі ділянки сервітутне право зберігається в цілому.

Сервітуарієм за земельним сервітутом є власник (володілець) земельної ділянки або іншої нерухомості, для забезпечення користування якою встановлено сервітут (панівна річ) за рахунок встановлення обмежень у користуванні іншим майном (обслуговуючим).

ст. 404 ЦК: право користування чужою земельною ділянкою або іншим нерухомим майном полягає у можливості проходу, проїзду через чужу земельну ділянку, прокладання та експлуатації ліній електропередач, зв’язку і трубопроводів, водопостачання, меліорації тощо.

Характерними рисами особистих (персональних) сервітутів є те, що вони:

1) не лише пов’язані з певним майном, але й належать певній особі;

2) обмежені строком: довічно належать певній особі і припиняються її смертю, якщо самим сервітутом не було встановлено коротший строк;

3) не мають зобов’язально-правового характеру, оскільки сервітуарій зберігає права на чуже майно і у випадку переходу його до третьої особи, тобто сервітут “слідує” за речами.

Сервітуарієм за особистим сервітутом є певна особа, інтереси якої забезпечуються за допомогою користування обслуговуючим майном. Права, які випливають з особистого сервітуту, належать тільки певній особі і не можуть бути передані сервітуарієм іншій особі, навіть її спадкоємцям.

Найбільш типовим особистим сервітутом, встановленим вітчизняним цивільним законодавством, є право членів сім'ї власника житла на користування цим житлом. Згідно ст. 405 ЦК України члени сім’ї власника житла, які проживають разом з ним, мають право на користування цим житлом відповідно до закону.

Суб’єктами даного сервітутного правовідношення є власник житла і член його сім’ї. Житлове законодавство до членів сім’ї власника житлового приміщення відносить дружину (чоловіка) власника житла (якщо стосовно цього житла у подружжя не виникло право спільної власності), їх дітей та батьків, а також інших осіб, якщо вони постійно проживають спільно з власником житла та ведуть з ним спільне господарство (частина 2 ст. 64, частина 3 ст. 156 ЖК України). Об’єктом цього сервітуту є частина житлового приміщення, визначена власником житла (житловий будинок, квартира, інше приміщення, призначені та придатні для постійного проживання в них).

Встановлення сервітуту можливе: 1) за договором, 2) за законом, 3) за заповітом, 4) за рішенням суду.

Найбільш поширеною підставою встановлення сервітуту є договір, який укладається між особою, яка потребує встановлення сервітуту, і власником (володільцем) обслуговуючої речі. Оскільки у главі 32 ЦК України немає загальної вимоги до форми договору на встановлення сервітуту, вона визначається за правилами ст. 205 – 208 ЦК України. Проте щодо договору про встановлення земельного сервітуту висувається вимога його обов’язкової державної реєстрації (частина 2 ст. 402 ЦК України). Отже він у кожному разі не може вчинятися усно, а має бути письмовим і вважається вчиненим з моменту державної реєстрації (частина1 ст. 210 ЦК України).

Істотними умовами договору про встановлення сервітуту є вказівка на предмет сервітутного права, цільове призначення сервітуту та розмір плати за користування чужим майном (або вказівка на те, що договір безоплатний).

У випадку виникнення спору підставою встановлення сервітуту є судове рішення (ч. 3 ст. 402 ЦК). На цю підставу встановлення сервітуту вказує не лише ЦК, а й спеціальне законодавство. Наприклад, ст. 100 ЗК передбачає, що власник або землекористувач має право вимагати встановлення сервітуту для обслуговування своєї земельної ділянки. У випадку недосягнення домовленості з цього питання, він може звернутися до суду. При цьому позивач має довести у суді, що нормальне господарське використання його земельної ділянки або іншої нерухомості неможливо без обтяження сервітутом чужого нерухомого майна і що задоволення потреб сервітуарія неможливо здійснити іншим способом.

Закон є окремою підставою встановлення сервітуту. Наприклад, для виникнення сервітутного права користування житлом у членів сім’ї (ст. 405 ЦК), достатньою є наявність умов, встановлених законом: спільне проживання члена сім’ї (сервітуарія) власника житла та спільне користування цим житлом.

Сервітутне право може бути встановлене у заповіті шляхом прямого встановлення сервітуту (ст. 1246 ЦК) або шляхом вчинення у ньому заповідачем заповідального відказ: зобов’язання спадкоємців встановити обмежене речове право на користь відказоодержувача та надати останньому обмежене користування певним майном, яке входить до складу спадщини (ст. 1237, 1238 ЦК). У таких випадках у заповіті має бути зазначеним на користь кого встановлюється сервітут, відомості про обслуговуюче майно, вид сервітуту, строк та інші відомості.

Зміст сервітуту складає сукупність прав та обов’язків сервітутних відносин.

Зокрема, зміст сервітуту можуть складати можливість проходу, проїзду через сусідню земельну ділянку, прокладання та експлуатації ліній електропередачі, зв’язку та трубопроводів, забезпечення водопостачання та меліорації тощо (ст. 403, 404 ЦК). Отже зміст сервітуту визначається обсягом прав сервітуарія. Такі права можуть мати позитивний або негативний характер. Тобто правоможності сервітуарія можуть полягати або у можливості вчинення певних дій (прохід, проїзд, прокладка лінійних комунікацій тощо), або у можливості вимагати від власника (володільця) обслуговуючого майна утриматися від такого його використання, які за звичайних умов він мав би право вчиняти (наприклад, не заважати відводу води з сусідньої ділянки).

Разом з тим, сервітуарій має певні обов’язки: використовувати майно за цільовим призначенням сервітуту, визначеним у момент встановлення сервітуту; вносити власникові (володільцю) плату за користування майном тощо. При цьому, як слідує з самого поняття сервітуту (ст. 401 ЦК), він завжди полягає у праві користування і ніколи не є правом розпорядження.

Строк не є істотною умовою сервітуту. Якщо строк, на який встановлюється сервітут, не визначений договором або іншою підставою надання сервітутного права, він вважається встановленим на невизначений строк. Фактично це означає, що він є безстроковим (для земельного сервітуту) або довічним (для особистого сервітуту). Земельний сервітут, встановлений без визначення строку, у ст. 98 ЗК має також найменування “ постійного ”.

Власник речі має право, якщо інше не передбачене договором або законом, вимагати від сервітуарія плату за користування чужим майном. Розмір плати визначають сторони сервітутних відносин. Безоплатність користування сервітутом має бути прямо передбачена в договорі.

Сервітут не підлягає самостійному відчуженню окремо від майна, для забезпечення користування яким його встановлено (ч. 4 ст. 403 ЦК). Отже він не може бути самостійним предметом купівлі-продажу, застави тощо. Разом з тим, він може передаватись будь-яким способом разом з нерухомим майном, стосовно якого було встановлене право на чужу річ. Таким чином, сервітут має акцесорний (додатковий) характер щодо первинного права власності на річ, відносно якої встановлено сервітут.

Встановлення сервітуту на певне майно, не позбавляє власника майна права володіти, користуватися, розпоряджатися тощо зазначеним майном. Йдеться лише про обмеження можливостей здійснення права власності стосовно майна, відносно якого існує сервітут.

Сервітутне право слідує за майном: він зберігає чинність в разі переходу права власності на майно, щодо якого він встановлений, до іншої особи (ч. 6 ст. 403 ЦК). Це правило стосується як особистих, так і земельних сервітутів.

Зобов’язально-правові засоби захисту при виникненні спорів між власником речі та сервітуарієм можна використовувати лише у випадках, прямо зазначених в законі або договорі. Зокрема, ч. 7 ст. 403 ЦК: збитки, завдані власникові (володільцю) майна, щодо якого встановлений сервітут, відшкодовуються на загальних засадах, тобто за правилами глави 82 ЦК України.

Підставами припинення сервітуту є:

1) поєднання в одній особі особи, в інтересах якої встановлений сервітут, і власника майна, обтяженого сервітутом;

2) відмови від нього особи, в інтересах якої встановлений сервітут;

3) спливу строку, на який було встановлено сервітут;

4) припинення обставини, яка була підставою для встановлення сервітуту;

5) невикористання сервітуту протягом трьох років підряд. Частиною другою ст. 405 ЦК встановлений скорочений строк невикористання особистого сервітуту: член сім’ї власника житла, який не використовує своє право користування житлом понад один рік, втрачає сервітут;

6) смерті особи, на користь якої було встановлено особистий сервітут.

Сервітут може бути також припинений за рішенням суду на вимогу власника майна за наявності обставин, які мають істотне значення. Зокрема, власник земельної ділянки має право вимагати припинення сервітуту, якщо він перешкоджає використанню цієї земельної ділянки за її цільовим призначенням.

Цей перелік, встановлений у ст. 406 ЦК, має бути доповнений загальними підставами припинення речових прав: знищення майна, відмова від права, поєднання в одній особі сервітуарія і власника майна, обтяженого сервітутом, тощо. Визнання недійсним правочину або розірвання договору, що слугував підставою встановлення сервітуту, природно, анулює і сервітут. Наприклад, визнання недійсним заповіту, в якому передбачено встановлення сервітуту, є підставою припинення і самого сервітуту.

4. Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис)

Емфітевзисом є довгострокове, відчужуване та успадковуване речове право на чуже майно, яке полягає у наданні особі права володіння і користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб з метою отримання плодів та доходів від неї з обов’язком ефективно її використовувати відповідно до цільового призначення.

Суб’єктами емфітевзису є власник земельної ділянки і особа, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (землекористувач, емфітевта). Стороною відносин емфітевзису не може бути особа, якій земельна ділянка надана на умовах постійного користування чи на умовах оренди.

Об’єктом емфітевтичного права є користування земельною ділянкою сільськогосподарського призначення, що знаходиться у приватній, комунальній або державній власності. До земель сільськогосподарського призначення належать сільськогосподарські угіддя – рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги, а також несільськогосподарські угіддя (ст.22 ЗК). Таке користування має обмежений характер, оскільки власник передає емфітевті право володіння та право цільового користування нею, зберігаючи за собою право розпорядження земельною ділянкою. Сторони можуть звузити межі цільового використання земельної ділянки (наприклад, зазначивши, що вона має використовуватися під ріллю або багаторічні насадження тощо).

Підставою встановлення емфітевзису є договір про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (договір про емфітевзис). За договором про емфітевзис власник земельної ділянки платно чи безоплатно передає іншій особі право користування земельною ділянкою, зберігаючи щодо неї право власності. Договір про встановлення емфітевзису формально є консенсуальним, оскільки для виникнення емфітевтичного права не вимагається передача земельної ділянки. Разом із тим, реалізувати це право раніше ніж будуть встановлені межі ділянки на місцевості неможливо, оскільки до цього приступати до використання земельної ділянки забороняється законом(ст. 125 ЗК України). Отже маємо ситуацію, подібну до тієї, що має місце при переході права власності за договором: момент укладення договору і перехід речового права не співпадають у часі (ст. 334 ЦК).

Емфітевзис може бути переданим іншій особі на підставі договору між попереднім та наступним землекористувачем або на підставі спадкування (частина 2 ст. 407 ЦК). Зокрема, емфітевтичне право може бути предметом договору купівлі-продажу, дарування, міни, в тому числі, предметом застави, а також може передаватися будь-яким іншим не забороненим законом способом іншій фізичній або юридичній особі. При відчуженні емфітевзису йдеться не про передачу права власності на земельну ділянку, а виключно про відчуження права користування нею.

Строк договору про емфітевзис встановлюється за домовленістю його сторін. При цьому власник ділянки та емфітевта можуть укласти такий договір на визначений або на невизначений строк.

Якщо договір про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб укладено на невизначений строк, кожна із сторін може відмовитися від договору, попередивши про це другу сторону не менш як за один рік (ст. 408 ЦК України). Попередження про відмову від договору є правочином, тому його зміст та форма визначаються загальними правилами про здійснення правочинів, встановленими главою 16 ЦК України.

Власник земельної ділянки має право:

– вимагати від землекористувача використання ділянки за призначенням, встановленим у договорі. При цьому в самому договорі має бути враховано цільове призначення ділянки (ст. 409 ЦК);

– на одержання плати за користування ділянкою. Плата за користування, що підлягає сплаті землекористувачем власникові землі, не охоплює інші обов’язкові платежі, які встановлюються окремим законом (ч. 2 ст. 410 ЦК). ЦК не встановлює розміри плати за користування, її форми, умови, порядок та строки виплати: ці питання вирішуються за розсудом сторін та мають бути закріплені у договорі про емфітевзис;

– на переважне перед іншими особами придбання права користування земельною ділянкою в разі продажу цього права іншій особі (ч. 2 ст. 411 ЦК);

– на одержання відсотків від ціни продажу емфітевзису іншій особі – так званої “лаудемії” (ч. 5 ст. 411 ЦК).

Власник земельної ділянки зобов’язаний:

– надати земельну ділянку у користування.

– не перешкоджати землекористувачеві у здійсненні його прав.

Навіть в разі порушення емфітевтою умов здійснення права користування власник не має права самочинно перешкоджати йому у вчиненні таких дій, а мусить звернутися до суду. Проти порушення власником його прав землекористувач захищений усіма тими засобами захисту, що й власник майна (ст. 396 ЦК України).

Землекористувач має право:

– користуватися земельною ділянкою в повному обсязі відповідно до договору та право утримувати її за собою (ч. 1 ст. 410 ЦК);

– набувати право власності на плоди і доходи від експлуатації наданої у користування ділянки. Це право логічно слідує з права користування земельною ділянкою для власних потреб;

– відчужувати право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, якщо інше не встановлено законом (ст. 411 ЦК).

Слід зазначити, що остання правоможність землекористувача у деяких випадках супроводжується істотними обмеженнями, встановленими на користь власника землі. Зокрема, у разі продажу права користування земельною ділянкою власник цієї земельної ділянки має переважне перед іншими особами право на його придбання, за ціною, що оголошена для продажу, та на інших рівних умовах. Для забезпечення цього права землевласника процедура реалізації емфітевзису шляхом продажу супроводжується ускладненою процедурою. Продавець емфітевзису зобов’язаний письмово сповістити власника земельної ділянки, наданої у користування, про намір продати своє право користування сторонній особі з вказівкою ціни, оголошеної для продажу, та інших умов продажу. Власник, який протягом одного місяця письмово заявить про свій намір викупити емфітевзис, зобов’язаний купити його за ціною та на умовах, оголошених для продажу. Якщо власник землі відмовиться від реалізації свого переважного права на купівлю емфітевзису або не повідомить письмово про згоду на купівлю, або надішле згоду про можливу купівлю за іншою ціною, землекористувач вправі продати своє право будь-якій особі, але на умовах, попередньо оголошених для продажу. Якщо власник ділянки, давши згоду на купівлю емфітевзису, згодом відмовиться від свого наміру, землекористувач може вимагати від нього відшкодування шкоди, завданої такою відмовою (ст. 22, 23 ЦК).

У разі продажу землекористувачем емфітевзису з порушенням права власника на переважну купівлю, останній може протягом одного року звернутися до суду з позовом про переведення на нього прав та обов’язків набувача права з внесенням на депозитний рахунок суду грошової суми, яку за договором має сплатити покупець емфітевзису (ч. 4 ст. 411, ст. 362 ЦК).

Землекористувач зобов’язаний:

– вносити плату за користування земельною ділянкою, а також інші платежі, встановлені законом. Плата за користування, яка виплачується власникові ділянки, не включає інші платежі, які підлягають сплаті землекористувачем відповідно до положень закону. Зазначена плата за користування не охоплює обов’язок користувача сплатити власникові землі лаудемію (ч. 5 ст. 411 ЦК);

– ефективно використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення;

– підвищувати родючість земельної ділянки, застосовувати природоохоронні технології виробництва, утримуватися від дій, які можуть призвести до погіршення екологічної ситуації;

– повідомляти власника землі про намір продати право користування земельною ділянкою.

Емфітевзис припиняється у разі:

1) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача. У цьому випадку суб’єкти права власності і речового права на чужу річ співпадають, а відтак діє правило про перевагу більш повного права, тобто, права власності;

2) спливу строку, на який було надано емфітевзис, якщо строк було зазначено в договорі про встановлення цього права. У ЦК не встановлений обов’язок власника ділянки подовжити на вимогу землекористувача строк дії емфітевзису. Такий обов’язок може бути закріплений у договорі про встановлення емфітевзису. В разі досягнення сторонами домовленості про подовження строку, йдеться про встановлення нового емфітевзису;

3) викупу земельної ділянки у зв’язку із суспільною необхідністю. У цьому випадку йдеться про викуп саме земельної ділянки, а не права користування нею (ст. 350 ЦК);

4) знищення земельної ділянки або такого її пошкодження, що виключає можливість використання для задоволення сільськогосподарських потреб;

5) визнання недійсним правочину, що є підставою встановлення емфітевзису;

6) використання земельної ділянки не за цільовим призначенням (п. а) ст. 143 ЗК);

7) домовленості власника ділянки та землекористувача про припинення емфітевзису. Така домовленість має бути вчиненою у такій самій формі як і договір про встановлення емфітевзису.

За рішенням суду емфітевзис може бути припинений також в інших випадках, встановлених законом (ст. 412 ЦК).

5. Право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій)

Суперфіцій – це довгострокове, відчужуване та успадковуване право користування земельною ділянкою, переданою оплатно чи безоплатно особі для будівництва та експлуатації на ній будівель та споруд, на які в останньої виникає право власності.

Суб’єктами суперфіціарних відносин є власник земельної ділянки, яка надається під забудову, і особа, котра має право використання зазначеної ділянки для здійснення забудови (суперфіціарій).

На будівлі (споруди), зведені суперфіціарієм, у нього виникає право власності. Це зумовлює незалежність цих прав від суб’єктного складу, оскільки діє принцип: речове право слідує за речами, відносно яких воно встановлене і не пов’язане з носіями цих прав. Віднесення суперфіцію до речових прав надає суперфіціарію абсолютний захист його прав.

Суперфіцій може належати одночасно двом і більше особам. При цьому, безумовно, саме суперфіційне право поділу не підлягає, а лише передбачається можливість спільного користування земельною ділянкою наданою під забудову одночасно двома і більше особами, наприклад, в разі виникнення з підстав, передбачених законодавством, права спільної власності на зведену будівлю (споруду).

Об’єктом суперфіцію є право користування земельною ділянкою для будівництва певних видів споруд чи будівель з можливістю для суперфіціарія набути право власності на них. При наданні земельної ділянки у користування з метою забудови необхідно, щоб її подальше використання відповідало цільовому призначенню земельної ділянки. Встановлення цільового призначення земель відбувається шляхом віднесення земель до тієї чи іншої категорії, яке здійснюється на підставі рішень органів державної влади та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень (п. 1 ст. 20 ЗК).

Підставами встановлення суперфіцію є договір між власником ділянки і майбутнім забудовником про встановлення суперфіцію і заповіт.

До істотних умов цього договору належать: відомості про земельну ділянку, про мету її надання, про вид будівництва, що має тут здійснюватися, про умови платного користування ділянкою (розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати). У ЦК не передбачена обов’язкова форма договору про встановлення суперфіцію. Але, враховуючи ту обставину, що договір про встановлення суперфіцію не може бути виконаний сторонами у момент його вчинення, можна зробити висновок, що такий договір має бути лише письмовим.

Заповіт також може бути підставою встановлення суперфіцію у випадку наявності в ньому заповідального відказу, яким заповідач зобов’язує спадкоємця надати іншій особі право користування для забудови земельною ділянкою, яка входить до складу спадщини.

Існуючий суперфіцій, у свою чергу, може бути переданий суперфіціарієм іншій особі за будь-яким цивільно-правовим договором, що відповідатиме природі цих відносин. Такий договір може бути як оплатним, так і безоплатним. Укладення такого договору не вимагає погодження (чи узгодження його умов) з власником земельної ділянки та є для нього обов’язковим. Суперфіціарій не зобов’язаний сповіщати власника земельної ділянки про наступне відчуження суперфіцію, оскільки у ЦК України (на відміну правил про відчуження емфітевзису) за не закріплене переважне право власника перед іншими особами на купівлю права користування нею. Власник ділянки зобов’язаний зберігати той характер відносин з новим суперфіціарієм, який існував з його попередником відповідно до умов, які мали місце при встановленні суперфіцію.

Існуючий суперфіцій може також переходити у спадщину як на підставі заповіту, так і шляхом спадкування за законом. При цьому, оскільки право користування земельною ділянкою для забудови та право власності на зведені на ній споруди, що входять до складу спадщини, є пов’язаними між собою речовими правами, зазначені права в разі поділу спадщини між різними спадкоємцями не можуть бути передані окремо.

Строк суперфіцію може бути визначеним або невизначеним. Мінімальний та максимальний строк суперфіцію у ЦК України не зазначений. Але при його визначенні сторони мають враховувати, що суперфіцій є речовим правом, яке встановлюється з метою забудови, і тому надто короткий строк суперфіціарного права не відповідає природі цього інституту, бо не дає можливості суперфіціарію реалізувати надане право забудови.

Якщо суперфіцій встановлений на невизначений строк, то він вважається безстроковим і може бути припиненим за бажанням сторін у будь-який час.

Власник земельної ділянки, наданої для забудови, має право:

– на одержання плати за користування нею для забудови. Ця плата не є орендною платою, і не є платою за землю, що сплачується окремо до бюджету і не включається до складу вказаної плати за користування. Сторони самі визначають розмір плати за користування, про періодичність внесення цієї плати (її разовий або періодичний характер), її форму, умови, порядок та строки її виплати та інші питання. Невнесення плати за користування не є підставою припинення суперфіцію, але надає власникові землі право вимагати стягнення з суперфіціарію заборгованості у примусовому порядку;

– на одержання у випадках, встановлених договором, частки від доходу землекористувача від збудованих на земельній ділянці промислових об’єктів тощо;

– на володіння та користування ділянкою в обсязі, встановленому договором із землекористувачем;

– на розпорядження ділянкою, у тому числі шляхом відчуження її іншим особам. При цьому власник повинен попередити набувача ділянки про право суперфіціарія на забудову. Суперфіцій зберігатиме свою силу й для нового власника ділянки, в тому числі і для особи, яка набула землю з публічних торгів. Перехід права власності на земельну ділянку до іншої особи не впливає на обсяг права власника будівлі (споруди) щодо користування земельною ділянкою (ст. 414 ЦК).

На власника земельної ділянки покладаються такі обов’язки:

– надати певну ділянку під забудову у строки, визначені договором про встановлення суперфіцію або заповітом;

– не перешкоджати землекористувачеві у здійсненні ним права користування ділянкою тощо. Проти порушення власником його прав суперфіціарій може захищатися тими ж засобами цивільно-правового захисту, що й власник майна (ст. 396 ЦК).

Суперфіціарій (землекористувач) має право:

– використовувати ділянку для забудови (будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових тощо споруд) відповідно до договору про суперфіцій та вимог закону (ст. 413 ЦК);

– користуватися земельною ділянкою в обсязі, встановленому договором (ст. 415 ЦК). При цьому мається на увазі використання ділянки не лише безпосередньо для будівництва, але й для обслуговування таких робіт (організацій під’їзних шляхів, спорудження тимчасового житла для будівельників і т.п.);

– набувати право власності на будівлі (споруди), споруджені на земельній ділянці, переданій йому для забудови;

– передавати суперфіцій іншим особам шляхом договору або заповіту. При цьому особа, до якої перейшло право власності на будівлі (споруди), набуває право користування земельною ділянкою на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній власник будівлі (споруди). Суперфіціарій не зобов’язаний повідомляти власника ділянки про намір передати суперфіцій іншій особі. Відсутність такого повідомлення не дає власникові ділянки права оспорювати дійсність правочину відчуження суперфіцію та вимагати якоїсь плати за таке відчуження, як це передбачено в разі продажу емфітевзису. Землекористувач мусить лише повідомити власника земельної ділянки про заміну його іншою особою у зобов’язанні оплати користування ділянкою (ч. 4 ст. 415 ЦК).

Суперфіціарій (землекористувач) зобов’язаний:

– вносити плату за користування земельною ділянкою, наданою йому для забудови. Оскільки ЦК не встановлює порядок внесення зазначеної плати, її періодичність та розміри. Ці питання мають вирішуватися за домовленістю сторін при встановленні суперфіцію. Плата, її розміри та строки внесення є істотними умовами договору про суперфіцій. Зі змісту частини ст. 415 ЦК України (де йдеться про обов’язок “вносити плату”, а не “внести плату”) випливає, що платежі власникові ділянки мають бути, скоріше, не разовими, а періодичними;

– вносити інші платежі, встановлені законом. Зазначені обов’язкові платежі визначається окремими актами законодавства і не включаються до сум плати за користування, яка належить власнику ділянки. Види, розміри та періодичність зазначених обов’язкових платежів встановлюються спеціальним законом (ст. 415 ЦК);

– почати використовувати земельну ділянку для забудови до спливу трирічного строку з моменту встановлення суперфіцію. В іншому разі можливе припинення суперфіцію з цієї підстави (ст. 416 ЦК);

– використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення (ч. 5 ст. 415 ЦК). Призначення земельної ділянки визначається відповідно до норм земельного законодавства та договору про суперфіцій, де було вказано з якою метою вона йому надана. Зокрема, порушенням цієї вимоги буде будівництво споруд промислового призначення, якщо суперфіцій надавався для житлового будівництва, тощо;

– у разі припинення суперфіцію на вимогу власника земельної ділянки знести будівлі та привести ділянку до стану, в якому вона була до надання її у користування (ч. 1 ст. 417 ЦК).

Суперфіцій припиняється у разі:

1) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та суперфіціарія. У цьому випадку суб’єкти права власності та речового права на чужу річ співпадають;

2) спливу строку права користування. Обов’язок власника ділянки подовжити на вимогу землекористувача строк дії суперфіцію може бути передбачений у договорі про суперфіцій;

3) відмови землекористувача від права користування;

4) невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд;

5) викупу земельної ділянки у зв’язку із суспільною необхідністю. У цьому випадку йдеться про викуп саме земельної ділянки, а не права користування нею (ст. 350 ЦК);

6) неможливість використання земельної ділянки для забудови (наприклад, внаслідок її забруднення токсичними, радіоактивними речовинами тощо);

7) визнання недійсним правочину, що був підставою встановлення суперфіцію;

8) використання земельної ділянки не за цільовим призначенням (ч. 5 ст. 415 ЦК, пункт а) ст. 143 ЗК);

9) домовленості власника ділянки та землекористувача про припинення емфітевзису, вчиненій у такій самій формі як і договір про встановлення емфітевзису.

За рішенням суду емфітевзис може бути припинений також в інших випадках, встановлених законом (ст. 416 ЦК).

Припинення суперфіцію з підстав, зазначених у ст. 416 ЦК, крім випадку поєднання в одній особі власника ділянки і землекористувача, викликає необхідність вирішення долі зведених на ділянці будівель (споруд), що має робитися відповідно до положень ст.417 ЦК.

Правові наслідки припинення суперфіцію у випадках припинення його за бажанням сторін (збігу власника і суперфіціарія в одній особі, відмови суперфіціарія від права користування тощо) або внаслідок спливу строку користування, визначаютьсядомовленістю між власником земельної ділянки та суперфіціарієм.

Така домовленість може мати місце вже при укладенні договору про суперфіцій. У такому разі вона має бути включеною у цей договір у якості його істотної умови.

Разом з тим, правові наслідки припинення суперфіцію можуть бути визначені за домовленістю сторін договору вже під час припинення відносин суперфіцію.

Якщо сторонам домовленості досягнути не вдалося, власник земельної ділянки має право вимагати від власника будівлі (споруди) її знесення та приведення земельної ділянки до стану, в якому вона була до надання її у користування.

Якщо ж знесення будівлі (споруди), що розміщена на земельній ділянці, заборонено законом (житлові будинки, пам’ятки історії та культури тощо) або є недоцільним у зв’язку з явним перевищенням вартості будівлі (споруди) порівняно з вартістю земельної ділянки, суд з урахуванням підстав припинення права користування земельною ділянкою може обрати один з таких варіанті:

1) постановити рішення про викуп власником будівлі (споруди) земельної ділянки, на якій вона розміщена;

2) постановити рішення про викуп власником земельної ділянки будівлі (споруди);

3) постановити рішення про визначення умов користування земельною ділянкою власником будівлі (споруди) на новий строк (ст. 417 ЦК). У цьому разі фактично має місце встановлення права користування чужою земельною ділянкою замість суперфіцію, який згідно ст. 416 ЦК вже був припинений.




Дата добавления: 2015-04-26; просмотров: 19 | Поможем написать вашу работу | Нарушение авторских прав

Критерии периодизации и этапы развития общества | ЭКОНОМИЧЕСКАЯ БЕЗОПАСНОСТЬ И ЕЕ СОСТОЯНИЕ В РОССИИ | Экономическая безопасность |


lektsii.net - Лекции.Нет - 2014-2024 год. (0.023 сек.) Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав