Читайте также:
|
При подготовке бизнес-плана строительства коттеджного поселка необходимо прежде всего проанализировать месторасположение предполагаемого к застройке земельном участка. На данном этапе нужно рассмотреть наличие необходимых коммуникаций на участке строительства, а в случае их отсутствия оценить возможности их проведения. Кроме того, нужно оценить удаленность земельного участка от основных транспортных магистралей, а также уровень развития инфраструктуры на территории, прилегающей к участку строительства. Оценка месторасположения участка для строительства коттеджного поселка является важным этапом в процессе подготовки бизнес-плана, так как цены на коттеджи во многом зависят от данного фактора.
Разработка бизнес-плана строительства коттеджей предусматривает также изучение рынка жилой загородной недвижимости, что необходимо для определения уровня цен, динамики спроса и предложения. Информация, полученная в ходе маркетингового исследования рынка загородной недвижимости, должна быть использована для определения концепции строительства коттеджного поселка и разработки ценовой политики. Необходимо отметить, что бизнес-план должен предусматривать создание в поселке не только жилых домов, но и различных объектов социальной, культурной и развлекательной индустрии.
Оценка доходов по проекту производится на основе информации, полученной на предыдущих этапах подготовки бизнес-плана. Расчет доходов осуществляется исходя из предполагаемой стоимости одного кв. м. и общей площади жилой недвижимости, предназначенной для продажи. В процессе подготовки нужно также рассмотреть различные способы реализации коттеджей: продажа коттеджей на стадии строительства и заключение с покупателями договоров долевого участия в строительстве или продажа готовых коттеджей и заключение с покупателями договоров купли-продажи.
Важной составляющей бизнес-плана создания коттеджного поселка является оценка инвестиционных расходов. К данным расходам относятся затраты на получение всей исходно-разрешительной и проектно-сметной документации, строительство коттеджей и прочих объектов на территории поселка, проведение необходимых коммуникаций, расходы на благоустройство территории. Кроме того, необходимо учесть расходы на поиск и заключение договора с управляющей компанией, если функции управления построенным поселком будут переданы сторонней организации.
Бизнес-план должен включать в себя анализ воздействия на окружающую среду. Необходимо оценить степень влияния на внешнюю среду, а также описать мероприятия, направленные на минимизацию возможного ущерба.
В случае если проектом предполагается, что управление коттеджным поселком будет производить инициатор проекта, необходимо предусмотреть расходы на эксплуатацию и текущий ремонт инженерных систем, проведение работ по благоустройству территории, организацию охраны коттеджного поселка и т. д. При этом необходимо также оценить величину ежемесячных взносов, взимаемых с владельцев коттеджей, и на их основе рассчитать доходы от данного вида деятельности. Если бизнес-план подразумевает передачу функций управления специализированной организации, то раздел «Оценка текущих расходов» отсутствует.
Бизнес-план должен включать график реализации проекта, что предполагает разработку графика доходов и графика расходов по проекту. При этом необходимо составить как график осуществления инвестиционных расходов, так и график осуществления текущих расходов (если таковые имеют место).
Завершающим этапом при подготовке бизнес-плана строительства коттеджного поселка является расчет финансово-экономических показателей проекта. В данной части должно быть представлено описание всех предпосылок, используемых при проведении расчетов. Здесь же приводится информация о структуре финансирования проекта.
Важной составляющей является анализ рисков проекта, так как под воздействием различных факторов возможно отклонение реальных показателей проекта от планируемых. В этом случае важно оценить, какой из факторов окажет наиболее сильное влияние на эффективность проекта. Среди наиболее значимых рисков при реализации проектов строительства коттеджей можно назвать риск снижения стоимости кв. м. коттеджа, а также резкое увеличение расходов на строительство.
Геодезические работы
Виды и объемы выполняемых работ:
- Тахеометрическая съемка местности
- Обработка данных
- Межевание
Методы и содержание выполнения работы:
- Тахеометрическая съемка местности
Выполнялась с помощью тахеометра и вехи с призмой, в результате которой получили план местности с изображением ситуации.
Результаты тахеометрической съемки используют при ведении земельного или городского кадастра, для планировки населенных пунктов, проектирования отводов земель, мелиоративных мероприятий и т.д. Особенно выгодно ее применение для съемки узких полос местности при изысканиях трасс каналов, железных и автомобильных дорог, линий электропередач, трубопроводов и других протяженных линейных объектов.
Преимущества тахеометрической съемки по сравнению с другими видами топографических съемок заключаются в том, что она может выполняться при неблагоприятных погодных условиях, а камеральные работы могут выполняться другим исполнителем вслед за производством полевых измерений, что позволяет сократить сроки составления плана снимаемой местности. Основным недостатком тахеометрической съемки является то, что составление плана местности выполняется в камеральных условиях на основании только результатов полевых измерений и зарисовок. При этом нельзя своевременно выявить допущенные промахи путем сличения плана с местностью.
- Обработка данных
Обработка данных тахеометрической съемки проводилась в камеральных условиях с помощью специальных программ, таких как:
CREDO_DAT 3.1
Программа предназначена для автоматизации камеральной обработки полевых инженерно-геодезических данных при создании государственных геодезических сетей, инженерных изысканиях, разведке и добыче полезных ископаемых, геодезическом обеспечении строительства, землеустройстве.
Основные функции:
импорт данных, полученных с электронных регистраторов и тахеометров в форматах — Sokkia (SDR2x, 3x), Nikon (RDF), Geodimeter (ARE, JOB), Leica (GRE, GSI, IDEX), Topcon (GTS6, GTS7), Trimble (R4, R5, Rec500, М5), УОМЗ (2Та5, 3Та5, 4ТА5), PENTAX (DC1, AUX, CSV), FOIF(RTS600), KOLIDA (KTS440,550);
импорт координат (X, Y, Z), данных измерений из текстовых файлов в произвольных форматах, настраиваемых пользователем;
табличное редактирование данных, работа с буфером обмена для станций, ходов и отдельных измерений, «Отключение/восстановление» измерений, работа с блоками данных, использование интерактивных графических операций;
уравнивание плановых (линейно-угловых) и высотных (систем и ходов геометрического, тригонометрического нивелирования) геодезических сетей разных форм, классов и методов (комбинации методов) создания, выполняемое параметрическим способом по методу наименьших квадратов. Обеспечена возможность выполнять совместное уравнивание измерений разной точности и разных методик с развернутой оценкой точности, включающей эллипсы ошибок;
проектирование опорных геодезических сетей, выбор оптимальной схемы сети, необходимых и достаточных измерений, подбор точности измерений;
расчет и печать ведомостей обратных геодезических задач в различных видах.
EXCEL
С использованием данной программы вводили результаты тахеометрической съемки для получения горизонтального проложения линий расчета и площади снятого участка.
- Межевание
Установление (восстановление) на местности границ муниципальных образований, границ земельных участков с объектами недвижимости и определением их координат геодезическими, составление карт (планов) объектов землеустройства с подготовкой сведений для государственного кадастрового учета.
Межевание объектов землеустройства осуществлялось на основе сведений государственного земельного кадастра, землеустроительной, градостроительной и иной связанной с использованием, охраной и перераспределением земель документации.
Данный вид работ проводился на основе следующих нормативно-правовых актов:
* Земельный кодекс РФ №136-ФЗ от 25.10.01. (в ред. от 22.08.05)
* Федеральный закон №178-ФЗ от 18.06.01. "О землеустройстве"
* Методические рекомендации по проведению межевания объектов землеустройства, Росземкадастр, от 17.02.2003 г.
* Приказ Росземкадастра №П327 от 02.10.96. "Об утверждении требований к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет"
Оценка недвижимости и земельных участков
Под оценкой рыночной стоимости недвижимости принято понимать следующие услуги:
• оценка земельных участков (оценка земли);
• оценка зданий и сооружений (оценка коттеджей, дачных, садовых домов);
• оценка квартир;
• оценка незавершенного строительства.
Цели оценки недвижимости
Цели оценки могут быть совершенно различны: от аренды или продажи объекта, до формирования недвижимостью уставного капитала компании или внесения недвижимости в качестве залога. Не получится обойтись без оценки также при страховании или налогообложении недвижимости.
Под формулировкой «оценка недвижимости» подразумевают определение рыночной или восстановительной стоимости права собственности или пользования в отношении готового или возводимого объекта (объектов), а также земельного участка, на котором этот объект расположен. Объектами оценки могут выступать жилые дома, отдельные комнаты, квартиры и другие помещения, пригодные для проживания людей; офисы, склады, производственные помещения и строения; участки земли с многолетними насаждениями; дачные и садовые участки; дорожные сооружения: мосты, дороги и др.
В настоящее время различают несколько основных классификаций стоимости объекта:
• восстановительная – цена, за которую можно приобрести новый объект без учета физического износа;
• рыночная – предполагаемая сумма, которую можно получить, выставив объект на свободные торги;
• ликвидационная – вероятная разница между расходами на снос объекта и доходами от этого.
Информация о различных видах стоимости Вашей недвижимого имущества будет чрезвычайно важна при коммерческом использовании недвижимости или управлении ею.
Процедура оценки недвижимости
Процедура оценки имущества проводится оценочной компанией или индивидуальным предпринимателем, имеющим разрешение на право деятельности, связанной с оценкой недвижимости. Правила при этом в большинстве случаев стандартны - оценщик недвижимости должен правильно определить недвижимое имущество, его характеризующие признаки и имущественные права на него; учесть при оценке цель, с которой она проводится, и вероятное использование ее итогов; определить область поиска и сбора информации; выявить степень износа объекта; определить наличие каких-либо ограничений; проверить юридическую сторону права собственности на недвижимость; выявить и учесть влияние на оценку посторонних факторов и, наконец, вынести свое заключение.
При выборе оценочной компании стоит учесть продолжительность времени ее нахождения на этом рынке, ее репутацию, а также квалификацию специалистов. После этого можно смело заключать договор на проведение оценки недвижимости.
Документы, необходимые для оценки недвижимости
Состав пакета документов, необходимых для предоставления оценочной компании, зависит от типа оцениваемого объекта.
Обязательные документы для проведения оценки недвижимости – это:
• документ, удостоверяющий право собственности или пользования объектом недвижимости и земельным участком (свидетельство о собственности или договор аренды (если объект арендован));
• документы, удостоверяющие личность заказчика оценки, если заказчиком является физическое лицо. Для юридического лица такими документами является свидетельство о регистрации (ОГРН) и постановки на учет в налоговых органах (ИНН).
К дополнительным документам, которые могут быть необходимы оценщику для проведения оценки, относятся: кадастровый паспорт БТИ; поэтажная планировка; сведения о затратах на ремонт и реконструкцию объекта (если проводились); кадастровый план земельного участка; иные документы, определяющие ограничения на использование оцениваемого объекта.
Следует учесть, что оценщику потребуются копии всех представленных документов.
Дата добавления: 2015-04-26; просмотров: 8 | Поможем написать вашу работу | Нарушение авторских прав |
| <== предыдущая лекция | | | следующая лекция ==> |
| Руководитель практики от производства. | | | Раздел 3. Собранные материалы. |