Читайте также:
|
Тема 1
Общие понятия Государственного кадастра недвижимости
Понятие и содержание ГКН
Кадастр как общественное явление известен с давнего времени, когда человек начал обрабатывать землю. Кадастр (от фр. - cadastre) представляет собой список, реестр, составленный официальным органом или учреждением, также кадастр (от лат. - capitastrum) в Древнем Риме обозначал список лиц, подлежащих обложению подушным налогом.
Государственный кадастр недвижимости представляет собой систематизированный свод сведений:
- о недвижимом имуществе;
- о прохождении Государственной границы РФ;
- о границах между субъектами РФ, муниципальных образований, населенных пунктов;
- о территориальных зонах, зонах с особыми условиями использования территорий;
- о геодезической и картографической основе государственного кадастра недвижимости и кадастровом делении территории РФ - данные сведения не указаны непосредственно в комментируемой статье, но отнесены к сведениям, содержащимся в государственном кадастре недвижимости, как иные, предусмотренные комментируемым Законом сведения.
Указанные выше сведения являются кадастровыми.
На государственный кадастр недвижимости возложено выполнение следующих функций:
- учетной - включение в состав кадастра сведений, полученных в результате кадастрового учета и необходимых для осуществления регистрации прав;
- фискальной - на основе кадастровой оценки будет устанавливаться стоимость объектов недвижимости для целей налогообложения, то есть фактически определяться реальная налогооблагаемая база;
- информационной - содержащиеся в кадастре сведения являются доступными (в рамках комментируемого Закона) и актуальными и могут предоставляться заинтересованным лицам.
Последняя функция государственного кадастра недвижимости является важной составляющей. Для ее выполнения необходимо обеспечить включение в кадастр реальных и достоверных сведений об объектах недвижимости, в отношении которых должен быть осуществлен кадастровый учет (земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства).
Государственный кадастр недвижимости создается как интегрированный источник, содержащий в электронном виде полные и актуальные сведения об объектах недвижимости, позволяющие получать на его основе каталоги, справочные и аналитические материалы с целью предоставления их органам государственной власти и органам местного самоуправления, а также организациям и гражданам. Комплексность предоставляемых сведений, возможность проведения анализа и прогнозирования сделают информацию об объектах недвижимости более востребованной, что окажет существенное влияние на повышение эффективности принимаемых решений как структур власти и управления, так и субъектов, осуществляющих предпринимательскую деятельность.
Государственный кадастр недвижимости к федеральным государственным информационным ресурсам.
Это значит, что созданная в процессе формирования государственного кадастра база или банк данных, а также средства информационных технологий представляют собой совокупность сведений в электронном виде, поддерживаемых программно-техническими средствами автоматизированной информационной системы.
Формирование, ведение и предоставление информационных ресурсов должны осуществляться с использованием средств автоматизированной информационной системы.
Ранее мы говорили, что в государственный кадастр недвижимости включаются сведения как о недвижимом имуществе, так и иные сведения (о прохождении Государственной границы РФ, о границах между субъектами РФ, муниципальных образований и т.д.).
Указанные действия называются кадастровым учетом. Он осуществляется уполномоченным органом по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе (Росреестр). При этом в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения о недвижимом имуществе, которые подтверждают:
- существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи;
- прекращение существования такого недвижимого имущества.
Под объектами недвижимого имущества, в отношении которых может быть осуществлен кадастровый учет, понимаются:
- земельные участки - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (п. 2 ст. 6 ЗК РФ);
- здания, сооружения (эти термины законодательно не обоснованы), помещения (жилые и нежилые);
- объекты незавершенного строительства - они были отнесены к объектам недвижимости Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". При этом соответствующие изменения в ст. 130 ГК РФ, дополнившие ее указанием на объекты незавершенного строительства как на объекты недвижимости, были внесены только в конце 2004 г.
В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимому имуществу отнесены особые виды недвижимого имущества, подлежащие государственной регистрации:
- воздушные суда (летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отличного от взаимодействия с воздухом, отраженным от поверхности земли или воды, - ст. 32 ВК РФ).
В соответствии со ст. 33 ВК РФ воздушные суда, предназначенные для выполнения полетов, подлежат государственной регистрации. Ведение Государственного реестра гражданских воздушных судов РФ возлагается на уполномоченный орган в области гражданской авиации;
- морские суда, суда внутреннего плавания (самоходное или несамоходное плавучее сооружение, используемое в целях судоходства, в том числе судно смешанного (река - море) плавания, паром, дноуглубительный и дноочистительный снаряды, плавучий кран и другие технические сооружения подобного рода - КВВТ РФ).
Согласно ст. 33 Кодекса торгового мореплавания (КТМ) РФ судно подлежит регистрации в одном из реестров судов РФ. Регистрация судна в Государственном судовом реестре, Российском международном реестре судов или судовой книге, права собственности и иных вещных прав на судно, а также ограничений (обременений) прав на него является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке;
- космические объекты (любые объекты, запущенные или предназначенные для запуска в космос, доставленные на небесные тела либо сооруженные на них, - Конвенция ООН о регистрации объектов, запускаемых в космическое пространство, от 14.01.1975).
На основании ст. 17 Закона РФ от 20.08.1993 N 5663-1 "О космической деятельности" космические объекты РФ подлежат регистрации и должны иметь маркировку, удостоверяющую их принадлежность РФ;
- участки недр (часть земной коры, расположенная ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения, - преамбула Закона РФ от 21.02.1992 N 2395-1 "О недрах").
Их учет осуществляется в соответствии с порядком государственного учета и ведения государственного реестра работ по геологическому изучению недр, утвержденным Приказом Министерства природных ресурсов РФ от 08.10.2007 N 261 "Об утверждении Административного регламента Федерального агентства по недропользованию по исполнению государственной функции по ведению государственного учета и обеспечению ведения государственного реестра работ по геологическому изучению недр, участков недр, предоставленных для добычи полезных ископаемых, а также в целях, не связанных с их добычей, и лицензий на пользование недрами". Основными целями учета и ведения государственного реестра работ являются осуществление государственного управления и государственного регулирования отношений недропользования, мониторинг состояния геологической изученности территории РФ. Ведение государственного учета и обеспечение ведения государственного реестра работ по геологическому изучению недр осуществляет Федеральное агентство по недропользованию. Постановлением Правительства РФ от 17.06.2004 N 293 "Об утверждении Положения о Федеральном агентстве по недропользованию" установлены, в частности, следующие его полномочия в установленной сфере деятельности (п. 5.4.1). Оно осуществляет ведение государственного кадастра месторождений и проявлений полезных ископаемых и государственного баланса запасов полезных ископаемых, обеспечение в установленном порядке постановки запасов полезных ископаемых на государственный баланс и их списание с государственного баланса.
В соответствии со ст. 132 ГК РФ предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
В ГКН также регистрируются и подземных сооружений, В законодательстве отсутствует обобщение и трактовка его в полном объеме. В частности, к подземным сооружениям отнесены фундаменты зданий и сооружений, коммуникации электро-, газо-, тепло- и водоснабжения и канализации, метрополитен, другие транспортные тоннели, магистральные и промысловые трубопроводы, оросительные и судоходные каналы, подземные сооружения местного значения, а также подземные сооружения, используемые для добычи подземных ископаемых (т.е. сооружения, расположенные ниже уровня поверхности земли).
Правовая основа ГКН
Кадастровые отношения регулируются:
1) Конституцией РФ - в соответствии со ст. 15 Конституции она имеет высшую юридическую силу, прямое действие и применяется на всей территории Российской Федерации. Законы и иные правовые акты, принимаемые в РФ, не должны противоречить Конституции РФ;
2) Кодексами, которые применяются при регулировании кадастровых отношений, непосредственно касающихся объектов недвижимости (земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства).
К числу этих Кодексов отнесены:
а) Гражданский Кодекс РФ (ГК РФ) - в соответствии со ст. 2 ГК РФ гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, прав на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальных прав), регулирует договорные и иные обязательства, а также другие имущественные и личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности участников.
Именно нормы ГК РФ составляют правовую основу регулирования кадастровых отношений, так как в данном Кодексе содержатся положения, регулирующие порядок и основания возникновения гражданских прав, а также их осуществление.
Так, в соответствии со ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство (в том числе и ГК РФ) основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
Граждане (физические лица) и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
ГК РФ дает понятие недвижимых вещей
Кроме того, ГК РФ регулирует правоотношения, касающиеся:
- вопросов, связанных с правом собственности, его возникновением и прекращением;
- таких оснований приобретения права собственности на объект недвижимости, как приобретательная давность;
- представительства и последствий заключения сделки неуполномоченным лицом;
- регулирования сделок, например правоотношений сторон при заключении договоров подряда
б) Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) - согласно ст. 70 ЗК РФ государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном ФЗ «О ГКН».
в) Лесной кодекс РФ (ЛК РФ) - в соответствии со ст. 92 ЛК РФ государственный кадастровый учет лесных участков осуществляется в соответствии с ФЗ «О ГКН». Участки лесного фонда, государственный кадастровый учет которых не осуществлялся, но вещные права на которые и их ограничения зарегистрированы в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются ранее учтенными объектами недвижимости. План участка лесного фонда, а также документ, содержащий описание участка лесного фонда и удостоверенный соответствующим органом, осуществляющим государственный учет участков лесного фонда, признается юридически действительным. Лесной участок соответствует участку лесного фонда.
Сведения о лесах, об их использовании, охране, защите, воспроизводстве, о лесничествах и о лесопарках содержатся в систематизированном своде документированной информации - государственном лесном реестре (ст. 91 ЛК РФ).
Применение ЛК РФ в сфере кадастровых отношений обусловлено положением ст. 15 ФЗ «О ГКН», регулирующей принципы информационного взаимодействия при ведении государственного кадастра недвижимости;
г) Водный кодекс РФ (ВК РФ) - в соответствии со ст. 31 ВК РФ сведения о водных объектах, находящихся в федеральной собственности, собственности субъектов РФ, собственности муниципальных образований, собственности физических лиц, юридических лиц, об их использовании, о речных бассейнах, о бассейновых округах содержатся в систематизированном своде - государственном водном реестре. Он создается в целях информационного обеспечения комплексного использования водных объектов, целевого использования водных объектов, их охраны, а также в целях планирования и разработки мероприятий по предотвращению негативного воздействия вод и ликвидации его последствий.
В нем осуществляется государственная регистрация договоров водопользования, решений о предоставлении водных объектов в пользование, перехода прав и обязанностей по договорам водопользования, а также прекращения договора водопользования.
В государственный водный реестр включаются документированные сведения:
- о бассейновых округах;
- о речных бассейнах;
- о водохозяйственных участках;
- о водных объектах, расположенных в границах речных бассейнов, в том числе об особенностях режима водных объектов, их физико-географических, морфометрических и других особенностях;
- о водохозяйственных системах;
- об использовании водных объектов, в том числе о водопотреблении и водоотведении;
- о гидротехнических и иных сооружениях, расположенных на водных объектах;
- о водоохранных зонах и прибрежных защитных полосах, других зонах с особыми условиями их использования;
- о решениях о предоставлении водных объектов в пользование;
- о договорах водопользования;
- об иных документах, на основании которых возникает право собственности на водные объекты или право пользования водными объектами.
Орган, осуществляющий ведение государственного водного реестра (Федеральное агентство водных ресурсов), в срок не более чем 5 рабочих дней со дня внесения в него сведений соответственно о водных объектах представляет документы о данном природном объекте в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия при ведении государственного кадастра недвижимости.;
д) Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ) - в качестве примера применения его положений в сфере регулирования кадастровой деятельности можно привести следующее. Согласно ст. 22 ФЗ «О ГКН» в состав необходимых для кадастрового учета документов включена, в частности, копия разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, необходимая при постановке на учет или учете изменений такого объекта капитального строительства, за исключением кадастрового учета в связи с изменением назначения здания (нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом), если объектом недвижимости является здание, или назначения помещения (жилое помещение, нежилое помещение), если объектом недвижимости является помещение. Ст. 55 ГрК РФ регулирует порядок выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Оно представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации. В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию должны быть отражены сведения об объекте капитального строительства в объеме, необходимом для осуществления его государственного кадастрового учета;
е) Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ). ЖК РФ предусматривает определенный порядок производства переустройства и перепланировки жилого помещения.
Ст. 23 Кодекса предусматривает возможность проведения указанных действий одновременно с переводом жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение.
Основополагающим Федеральным законом в сфере кадастра недвижимости является ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ.
Вышеуказанный Федеральный закон вступил в силу с 1 марта 2008 года.
Данным нормативным актом предусмотрен переходный период (до 1января 2013 года) к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.
В течение переходного периода:
1. Кадастровые инженеры осуществляют в установленном настоящим Федеральным законом порядке кадастровую деятельность в отношении земельных участков с 1 марта 2008 года. При этом до 1 января 2011 года такую кадастровую деятельность наряду с кадастровыми инженерами вправе осуществлять лица, обладающие на день вступления в силу настоящего ФЗ правом выполнения работ по территориальному землеустройству (ОКВЭД 74.20.36 – землеустройство). Далее данный период продлили до 01.09.2011 г.
2. До 01.01.2013 устанавливается переходный период применения ФЗ «О ГКН»к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства. Государственный учет вышеназванных объектов недвижимости осуществляется в порядке, установленном на день вступления в силу ФЗ «О ГКН» нормативными правовыми актами в сфере соответственно осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства и государственного технического учета жилищного фонда. То есть в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства применяется ранее установленный порядок осуществления государственного учета:
- в отношении объектов капитального строительства государственный технический учет и техническая инвентаризация осуществляется согласно Положению об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденному Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 N 921;
- в отношении жилищного фонда государственный технический учет выполняется в соответствии с п. 5 ст. 19 ЖК РФ. Он предусматривает проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений - документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям). Кроме того, этот порядок предусмотрен Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37.
3. 01.01.2013 заканчивается переходный период, в течение которого ФЗ «О ГКН» не применяются в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства. Поэтому с 01.01.2013 кадастровые инженеры будут вправе осуществлять в установленном порядке кадастровую деятельность в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства. Но в период времени с 01.01.2010 до 01.01.2011 кадастровую деятельность в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства смогут осуществлять также органы и организации по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации, которые 31.12.2009 имели право осуществлять государственный технический учет и (или) техническую инвентаризацию данных объектов недвижимости.
Дата добавления: 2015-05-05; просмотров: 19 | Поможем написать вашу работу | Нарушение авторских прав |
| <== предыдущая лекция | | | следующая лекция ==> |
| Сравнительная характеристика стратегического и оперативного менеджмента | | | Сопоставимость кадастровых сведений со сведениями, содержащимися в других государственных информационных ресурсах. |