Читайте также:
|
|
Девелопмент – это поиск участка, финансирование, управление, улучшение, развитие, модернизация территории (недвижимость + земля + пакет прав).
Пакет прав делится на:
1) Право распоряжения;
2) Право пользования;
3) Право владения.
4 фактора производства:
1) Земля;
2) Труд;
3) Капитал;
4) Менеджмент.
В России нет риэлторской деятельности, есть брокерская.
Бизнес-план по управлению объектом недвижимости.
Введение:
1) Титульный лист: - название проекта; - наименование объекта недвижимости; - адрес объекта; - краткое описание объекта; - дата выполнения отчета; - имя заказчика; - имя исполнителя; - адрес и телефон исполнителя; - фото объекта.
2) Оглавление.
3) Краткое содержание (в пределах 4-х страниц в конце бизнес-плана) – это конспект бизнес-плана или фотографическое отображение ситуации, включающее: - аналитический обзор; - варианты программы действий; - план действий и алгоритм его осуществления.
4) Цель и пожелание собственнику: - выявляет причину написания бизнес-плана; - отражает задачи заказчика; - формирует окончательную рекомендацию, отвечающую пожеланиям собственника.
I. Анализ объекта:
1.1) Описание объекта – содержит описание земельного участка, а также применимую стратегию управления объектом и кадры занятые на объекте. При этом изложение состояния земельного участка включает возможное и разрешимое его исполнение, а также размеры, форму, топографию и состояние почвы. Указываются въезд и выезд, положение фасада здания, размещение и доступность коммунальных услуг, зонирование и ограничение по землепользованию. План участка объекта указывается в данном разделе, либо в приложении. Кроме того в данный раздел включается весь перечень усовершенствований объекта с описанием проведенных работ, с фотографиями внешних и внутренних элементов. Описание усовершенствований должно включать срок их проведения (реальный и календарный), архитектурный облик и стиль, тип усовершенствования, тип конструкции и материалов внешних элементов, в том числе окон. Включается описание и оценка состояния фундамента, систем здания и кровли, форма здания, общая площадь и полная инвентаризация площадей (число площадей, разграничение их по типам), системы здания, включая описание текущего ремонта и срок действия оборудования (вентиляция, электроснабжение, отопление, сигнализация, водоснабжение и т.д.), описание и состояние площадей общего использования и уровня комфорта. Описывается физическое состояние помещений, включая отложенные ремонтные работы. Дается соответствующую информация о территории парковки, озеленении, вспомогательных сооружениях. Кроме того данный раздел включает описание всего персонала занятого на объекте, а также принятую стратегию управления на объекте. Могут быть отражены должностные инструкции всех сотрудников с оценкой эффективности работы персонала, стратегией управления и применяемой процедуры с учетом построения отношений с арендаторами по эксплуатации и содержанию маркетинга и аренды.
1.2) Финансовый анализ – отражает картину объекта недвижимости, как объекта для привлечения финансовых средств. Сюда включаются:
a) Текущий оперативный бюджет, в том числе доход от аренды, требуемые операционные расходы с расшифровкой каждой статьи.
b) Состав арендаторов, условия и сроки аренды.
c) Незанятость помещение и соответствующие потери.
d) Операции за последние 3 года, включая поступления от аренды и прочие поступления, операционные расходы, а также историческая справка о развитии объекта за последние 3 года.
e) Доля собственности каждого владельца, с учетом внесенного собственного капитала.
f) Текущее финансирование, в том числе начальный размер кредита, текущий остаток, условия и сроки погашения.
g) Коэффициент капитализации и оценка объекта на текущий момент (каков он есть).
1.3) Итоги и выводы – подводит итоги всей предыдущей информации, включая анализ общего состояния объекта и объем финансовых вложенных средств.
II. Анализ рынка:
2.1) Районный и поквартальный анализ. В рамках районного анализа определяется район и устанавливаются его границы. Приводится карта или план района, отражаются показатели о численности и составе населения района (уровни доходов, занятость), жилищное и коммерческое строительство, транспорт, общественные места, образование, культура, коммунальные услуги. Все это предопределяет потенциал района и направление роста. Учитываются физические, социальные, политические, демографические и экономические факторы, которые влияют и имеют прямое отношение на данный тип недвижимости.
Проанализировав район – оцениваем квартал, где расположен объект. Фокусируя внимание на характеристиках и тенденциях, которые могут повлиять на положение рассматриваемого объекта. Включаются географические границы микрорайона, приводится карта. Проводится классификация квартала по типу землепользования, описывается стадия развития квартала, информация о населении, муниципальных службах, социальной инфраструктуре, транспорте и магазинах, уровне доходов в квартале, политических пристрастиях и другие данные.
2.2) Сравнительный анализ аренды. В данном разделе прописываются выводы относительно уровня арендной платы, основываясь на данных по сопоставимым зданиям, принимая во внимание факторы спроса, предложения и коэффициент емкости рынка. Указывается какие районные тенденции воздействуют на заданные факторы.
2.3) Итоги и выводы – завершается оценкой влияния районного и поквартального анализа на формирование уровня арендной платы, отражая конкурентное положение объекта.
III. Вариантный анализ.
3.1) Вопросы и предположения. В данном разделе отражаются конспективное изложение предположений о будущем развитии объекта, который следует из анализа объекта и анализа рынка, его конкурентного положения с сопоставимыми объектами, из финансовых аспектов, из оценки прав собственности на объект. Данный раздел включает местоположение объекта, физическое состояние имущества, в том числе отложенные ремонты, финансирование, используемые стратегии маркетинга и аренды, программы и планы, управление и кадры, вопросы общего окружения, юридические вопросы, занятость, состав арендаторов и недоиспользование помещений, операционные расходы связанные с объектом, доход приносимый объектом, денежный поток.
3.2) Варианты возможных действий:
a) Оставить как есть.
b) Небольшие изменения.
c) Смена арендаторов.
d) Крупные изменения – модернизация, реконструкция.
3.3) Оценка вариантов. Каждый вариант рассматривается как его реализация будет влиять на доход от объекта или на расходы по его содержанию. Принимаются во внимание следующие положения:
a) Стоимостной анализ.
b) Финансовые решения и финансирование.
c) Решение проблем физического состояния.
d) Управление, стратегии и процедуры.
e) Рыночные аспекты.
f) Соответствие пожеланиям собственника.
Для каждого варианта выполняется проформа финансового анализа, составляется оперативный бюджет на год, рассчитывается чистый операционный доход и денежный поток до налогообложения. Показывается как объект будет развиваться после изменений, составляется постатейный бюджет на 3 года или на 5 лет. В итоге составляется стоимостная матрица.
Критерии | Вариант 1 | Вариант 2 | Вариант 3 |
Доход с инвестиции | |||
Период окупаемости | |||
Чистая текущая стоимость | |||
Внутренняя норма окупаемости | |||
Фактор повышения стоимости |
IV. Рекомендуемый план действий:
1) Временные рамки предполагаемых перемен (будут внедряться сразу или поэтапно).
2) Оперативный план для объекта.
3) Пересмотренные сравнительные таблицы, описывающие эффект от проведенных изменений.
4) Описание возможных рисков и принятого плана действий.
5) Рекомендация – как будут финансироваться внедряемые изменения (заемные ресурсы, собственный капитал, рефинансирование). При этом разрабатывается бюджет капиталовложений, показывается соответствие затрат и ресурсов, алгоритм осуществления планов маркетинга и аренды с указанием рекомендуемой арендной платы, уровнем занятости помещений.
При реализации маркетинга и аренды включаются:
a) Бюджет маркетинга и аренды.
b) Целевой рынок данного объекта.
c) Описание персонала по сдаче в аренду.
d) Прогноз повышения арендной платы.
e) План работы с общественностью и рекламой.
f) Программа удержания арендаторов.
В конце подчеркивается предлагаемая рекомендация, которая формулирует четкий план действий по отношению к объекту (фото, планы, рисунки, карты, таблицы, брошюры, список арендаторов, их состав + сопроводительные документы - договор аренды, управления, кредитные договоры, и детальные расчеты).
Классификация договоров аренды (экономический аспект).
Полные операционные расходы.
Фиксированные (постоянные) Нефиксированные (переменные) Средства на замену
Фиксированные операционные расходы – независимая от уровней использования и менеджмента часть операционных расходов, которая подлежит выплате в независимости от использования.
Нефиксированные операц. расходы – часть операционных расходов, которая находится в зависимости от уровня использования недвижимости и объема оказываемых услуг по её содержанию (расходы на менеджмент, коммунальные услуги, отделка интерьера, зарплата всего персонала, содержание площадок и парковочных стоянок, другие расходы, безопасность, поставка расходных материалов (моющие средства), удаление и уничтожение мусора)
Средства на замену – предусматривает периодическую замену быстро изнашиваемых элементов здания в течение его экономического срока жизни. К ним относятся кровельное и ковровое покрытие, компрессоры, элеваторы, котлы; кухонное, банное и прачечное оборудование, внутренние улучшения арендуемого пространства, тротуары и проезды, внешняя покраска.
Операционные расходы – это необходимые расходы для поддержания и использования сданной в аренду собственности или, другими словами, поддержание доходного потока от недвижимости.
Дата добавления: 2015-04-11; просмотров: 16 | Поможем написать вашу работу | Нарушение авторских прав |