Главная страница | Контакты | Случайная страница Автомобили Астрономия Биология География Дом и сад Другие языки Другое Информатика История Культура Литература Логика Математика Медицина Металлургия Механика Образование Охрана труда Педагогика Политика Право Психология Религия Риторика Социология Спорт Строительство Технология Туризм Физика Философия Финансы Химия Черчение Экология Экономика Электроника

Инвестиционные фазы девелоперского проекта

Инвестиционные фазы девелоперского проекта. Инвестиционно-финансовый анализ проекта.

Инвестиционные фазы девелоперского проекта

С точки зрения управления инвестициями, эффективностью и стоимостью инвестиционного проекта целесообразно выделить три фазы, разграниченные по признаку состава финансовых потоков:

- прединвестиционная фаза - с момента замысла инвестиционного проекта до начала денежных потоков инвестиционных затрат;

- инвестиционная фаза - с момента начала инвестиционных затрат до начала денежных потоков выручки от реализации продуктов инвестиционного проекта (при этом замысел проекта в течение данной фазы может претерпевать изменения);

- операционная фаза - с момента начала выручки до конца инвестиционного горизонта проекта, т.е. до завершения проекта (при этом продолжающиеся затраты на строительство рассматриваются как операционные, но замысел проекта может продолжать претерпевать изменения, и инвестиционные затраты могут продолжаться или возобновляться помимо операционных затрат).

Отдельно рассматривается ликвидационная фаза, в зависимости от причин, обстоятельств и сроков ликвидации проекта.

Особенность жизненного цикла девелоперского проекта на территории Российской Федерации заключается в том, что он в силу закона подчиняется стадийности градостроительной деятельности:

- предпроектная и проектная стадии градостроительной деятельности обратимы (в разрешении на строительство в итоге может быть отказано), поэтому оба данные этапа относятся к прединвестиционной фазе девелпмента;

- затраты, осуществляемые инвестором в этой фазе, могут быть значительными по финансовому объему и срокам, но они до получения разрешения на строительство являются венчурными, в балансе компании относятся к расходам будущих периодов, и в случае отказа в разрешении на строительство переходят на убытки;

- инвестиционная фаза проекта де-юре наступает только на стадии строительства, т.е. с момента получения разрешения на строительство в установленном порядке;

- с указанного момента все предыдущие целевые затраты предпроектной и проектной стадии могут быть переведены в балансе компании на незавершенные капитальные вложения, т.е. признаны инвестиционными;

- операционная фаза проекта в странах с развитой рыночной экономикой наступает только после сдачи объекта в эксплуатацию (завершения стадии строительства), но в отечественной экономике Федеральным законом № 214 разрешается (с учетом жестких оговорок и ограничений) привлечение средств населения к долевому участию в инвестировании строителства, вследствие чего в бизнес-планах и в управленческом (не бухгалтерском) учете девелоперских проектов долевую уступку прав требования на стадии строительства часто называют продажами, и целевое финансирование учитывают в бизнес-планах как выручку, а осуществление дальнейших инвестиционных затрат за счет поступивших инвестиций называют и учитывают как реинвестирование выручки.