Читайте также:
|
Суть спора
Между Департаментом имущества г. Москвы (далее - департамент) и ООО "ИНЖТЕХКОМ" (далее - общество) был заключен договор аренды нежилого помещения для использования под склад со сроком действия с 12 октября 1994 г. по 6 апреля 2009 г.
29 мая 2008 г. было заключено дополнительное соглашение к договору аренды, в котором предусмотрено право арендодателя на досрочное расторжение этого договора в одностороннем порядке в случаях использования объекта аренды не по целевому назначению, проведения арендатором переоборудования или перепланировки арендуемого помещения либо его части без согласования с арендодателем и без соответствующего решения межведомственной комиссии, полученного в установленном порядке. При принятии арендодателем решения о досрочном расторжении договора аренды в одностороннем порядке арендодатель направляет арендатору письменное уведомление. Договор аренды считается расторгнутым по истечении одного месяца с даты отправления такого уведомления.
Также 14 января 2010 г. сторонами заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым срок действия договора аренды продлевается до 31 декабря 2014 г. Это соглашение было зарегистрировано в ЕГРП.
В ходе осмотра нежилого помещения департаментом установлено, что оно использовалось под гостиницу, в нем была произведена перепланировка (переоборудование), нарушены несущие конструкции здания путем обустройства помещений для проживания людей (гостиничных номеров) в чердачном помещении третьего этажа; по результатам осмотра составлен акт от 19.05.2011.
Департамент 26 мая 2011 г. направил в адрес общества уведомление об отказе от исполнения договора аренды.
Впоследствии департамент обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о его выселении и передаче нежилого помещения в освобожденном виде департаменту. Общество предъявило встречный иск о применении последствий недействительности дополнительного соглашения 2008 г. и о признании договора аренды действующим.
При рассмотрении данного дела перед судами возник следующий вопрос: подлежало ли дополнительное соглашение 2008 г. государственной регистрации? И можно ли считать, что оно было зарегистрировано путем государственной регистрации дополнительного соглашения 2010 г.?
Проблема необходимости государственной
Регистрации дополнительных соглашений к договору
Аренды недвижимого имущества, заключенному до введения
В действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ
quot;О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним"
В настоящее время значительная часть действующих договоров аренды недвижимого имущества заключена до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество). Данное обстоятельство никак не влияет на действительность такого договора, поскольку в силу п. 1 ст. 6 указанного Закона права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Последняя может быть проведена по желанию их обладателей.
Однако ввиду длительного периода действия обозначенных договоров стороны нередко заключают дополнительные соглашения к ним уже в настоящее время, то есть в период действия существующей системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В судебной практике применяется следующее общее правило: если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации (Постановления Президиума ВАС РФ от 27.01.2009 N 11680/08 по делу N А70-2321/10-2007, ФАС Дальневосточного округа от 13.02.2012 N Ф03-7152/2011 по делу N А51-5564/2011, ФАС Северо-Кавказского округа от 18.05.2011 по делу N А63-3836/2010).
Так как действующим законодательством предусмотрена возможность добровольной государственной регистрации ранее возникших прав на недвижимое имущество, то в случае такой государственной регистрации договора аренды все дополнительные соглашения к этому договору также подлежат государственной регистрации (Постановления ФАС Московского округа от 26.01.2011 N КГ-А40/17468-10 по делу N А40-3596/10-113-31, от 30.12.2009 N КГ-А40/13678-09 по делу N А40-78/09-89-2).
Если же такая государственная регистрация не проводилась, то и дополнительное соглашение к договору аренды, заключенному, например, в 1993 г., не требует государственной регистрации, даже если оно заключено, к примеру, в 2008 г. (Постановление ФАС Поволжского округа от 22.11.2012 по делу N А65-28292/2011).
Более подробно о судебной практике по вопросу о необходимости государственной регистрации дополнительных соглашений к договору аренды, заключенному до введения в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, см.: п. 5 комментария к ст. 609 ГК РФ в Путеводителе по судебной практике "Аренда. Общие положения" >>>
Особенность ситуации, рассмотренной в Постановлении Президиума ВАС РФ, состоит в том, что сам договор аренды 1994 г. не был зарегистрирован, но было зарегистрировано одно из дополнительных соглашений к нему.
Дата добавления: 2015-09-11; просмотров: 27 | Поможем написать вашу работу | Нарушение авторских прав |
| <== предыдущая лекция | | | следующая лекция ==> |
| Российской Федерации | | | V. Программа соревнований |