Томского государственного университета

Читайте также:

1. Автомобильные газонаполнительные станции. Справочное пособие. – М.: Недра,1989. – 128 с.

2. Бабакин Б.С., Стефанчук ВИ., Ковтунов Е.Е. Альтернативные хладагенты и сервис холодильных систем на их основе. – М.; Колос, 2000. – 160 с.

3. Гречко А.Г., Новиков А.И. Мировой рынок сжиженного природного газа и технологии его крупно масштабного производства. Холодильная техника. — 2009. — № 9. С. 52‑55; № 10.. 4.Голиков А. А.Технологии использования газообразных рабочих тел в судовых энергетических установках и устройствах. – О.: ОНМА. 2008. -128с.

5. Миллер С.А. Ацетилен и его свойства, получение и хранение. - Л.: Химия, 1969. – 198 с.

6. Мухленов И.П. Основы химической технологии. - М.: Высшая школа,1991. – 463с.

Министерство образования и науки Российской Федерации

Новосибирский юридический институт (филиал)

Томского государственного университета

ЛЕКЦИИ ПО ДИСЦИПЛИНЕ: «ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО РФ»

Преподаватель: Арефьева Елена Андреевна. По итогу зачёт.

ЛЕКЦИЯ № 1 «Общие положения жилищного права»

План:

1) Понятие, предмет и метод жилищного права;

2) Принципы жилищного права;

3) Источники жилищного права. Жилищное законодательство;

4) Основания возникновения и содержание жилищных правоотношений;

5) Охрана жилищных прав.

НПА:

1) Постановление Пленума ВС РФ от 02.07.2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ».

1 вопрос

Единой концепции не существует. Понятие ЖП рассматривается как самостоятельная ОП, подотрасль ГП, комплексная ОП. Жилищное право является комплексной отраслью права, представляющая собой совокупность правовых норм, регулирующих отношения в жилищной сфере. Жилищная сфера – область хозяйства, включающая в себя строительство, реконструкцию жилых сооружений, элементы инженерной и социальной инфраструктуры, а также управление и содержание жилищного фонда.

Право на жилище является конституционным (ст. 40 Конституции РФ), поэтому ЖП является частью правовой системы. В соответствии с этим целями жилищного права, как отрасли, является:

ü Обеспечение права на жилище;

ü Обеспечение сохранности и улучшения жилищного фонда;

ü Обеспечение законности и правопорядка в сфере жилищного фонда.

Обособление жилищного права в отрасль обусловлено самостоятельными предметом, методом и наличием кодифицированного акта. Однако как отрасль жилищное право относится к комплексной, где комплексный характер определяется сочетанием норм, как частного, так и публичного характера, где к частному относятся нормы гражданского права, а к публичному – правила административного законодательства.

Кроме того, при регулировании отношений применяются нормы земельного, экологического и финансового права. Аналогично общим правилам предмет ЖП составляют общественные отношения, возникающие в жилищной сфере. Такие отношения также обладают разноотраслевой правовой природой и к ним относятся:

· Отношения, составляющие предмет гражданско-правового регулирования в виде имущественных отношений, основанных на принципах равенства, автономии воли и имущественной самостоятельности. Аналогично общим правилам, такие отношения подразделяются на отношения статики (по присвоенности, принадлежности материальных благ – отношения собственности на жилое помещение) и отношения динамики (отношения, связанные с переходом материальных благ – отношения найма или залога жилого помещения);

· Отношения, составляющие предмет публично-правового регулирования. Такие отношения являются организационными и рассматриваются, как предпосылка для возникновения имущественных отношений. К таковым относятся:

Þ Отношения по учёту нуждающихся в предоставлении жилых помещений и отношения по предоставлению жилых помещений;

Þ Отношения по управлению жилищным фондом;

Þ Отношения по эксплуатации, ремонту и обеспечению сохранности жилищного фонда.

Следовательно, общественные отношения, входящие в предмет жилищного права, являются неоднородными, что также подтверждает комплексный характер отрасли. Однако для всех видов отношений общим признаком является наличие единого объекта, в качестве которого выступает жилое помещение.

Аналогично общим правилам, система ЖП определяется по правилам пандектной (общая / особенная части), в соответствии с чем в систему включаются:

► Общие положения, определяющие права и обязанности участников отношений, принципы ЖП, защиту прав, а также компетенцию государственных и муниципальных образований в области ЖП (ст. 1-29 ЖК РФ);

► Специальные положения, включающие в себя институты в виде:

☼ Право собственности и иные вещные права на ЖП (ст. 288-293 ГК РФ, ст. 30-48 ЖК РФ);

☼ Социальный найм (ст. 49-91 ЖК РФ);

☼ Специализированный жилищный фонд (ст. 92-109 ЖК РФ);

☼ Управление многоквартирным фондом и способы управления (ст. 135-165 ЖК РФ).

Метод жилищного права также носит комплексный характер и основан на сочетании императивного и диспозитивного. При этом диспозитивный применяется на стадии возникновения отношений, а императивный в процессе их существования.

2 вопрос

Принципы ЖП тесно связаны с конституционными, т.к. наряду с Конституцией РФ ими определяются права и обязанности участников отношений и пределы их осуществления.

₪ Обеспечение органами государственной власти и местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище. В целях реализации этого принципа указанные органы обязаны:

₪ Неприкосновенность и недопустимость произвольного лишения жилища. Правом на охрану жилища обладает как собственник, так и иной титульный владелец. Данный принцип защищает от произвольного проникновения в жилое помещение в т.ч. со стороны органов и должностных лиц. Однако указанный принцип не является абсолютным и подлежит ограничению в случаях:

× При преследовании преступника правоохранительными органами;

× В целях спасения жизни, здоровья, либо обеспечения безопасности;

× При наличии у ПО оснований полагать, что в помещении происходит или произошло преступление. Ст. 1067 ГК РФ.

₪ Свобода выбора места жительства. ФЗ «О праве на выбор места жительства…»;

₪ Неприкосновенность права собственности на жилое помещение;

₪ Доступность пользования жилищным фондом. Фикция;

₪ Беспрепятственное осуществление жилищных прав (по усмотрению осуществляю права). Одни ограничения. Покупаем воздух в квартире;

₪ Равенство участников отношений по владению, пользованию и распоряжению жилым помещением, если оно является общим имуществом в режиме общей собственности;

₪ Обеспечение восстановления нарушенных ЖП. Ст. 12 ГК РФ.

3 вопрос

Жилищное законодательство находится в совместном ведении РФ, её субъектов, а также акты жилищного законодательства могут издаваться органами местного самоуправления. При этом жилищное законодательство является комплексным и содержит нормативные акты различных отраслей права. Обратная сила: установлена законом / если права и обязанности по ранее возникшему правоотношению возникли во время действия нового законодательства.

Действующее жилищное законодательство не применяется к следующим отношениям:

При предоставлении жилых помещений гражданам, поставленным на учёт до вступления в действие ЖК РФ (до 01.03.2005 г.). Правила ст. 28-49 ЖК РСФСР, по нему учитывалась только малоимущность. Постановка на учёт (очередь) и предоставление помещения – разные отношения;

Если порядок определения долей в праве собственности на общее имущество устанавливался в ином порядке, чем установлен действующим законодательством, то применению подлежит ранее установленный порядок (ст. 15 Вводного закона к ЖК РФ). Какой размер жилья – такая и твоя доля по содержанию общего имущества;

Выселение в соответствии с новым жилищным законодательством бывшего члена семьи собственника не допускается, если жилое помещение было приватизировано до момента вступления ЖК РФ в силу, и бывший член семьи имел право пользования жилым помещением (ст. 19 Вводного закона к ЖК РФ). Муж и жена проживают по социальному найму. Но у жены есть квартира, которую она приватизировала. Она права на приватизацию не имеет. Только муж приватизирует. Развелись, она – бывший член семьи собственника. Она сохранит право пользования, т.к. оно у неё было на момент приватизации. В К-П право пользования в силу закона (ст. 558 ГК РФ). Обзор практики ВС РФ за 2005 год, 4 квартал. Выселение по ст. 292 ГК РФ.

4 вопрос

® Сделка (завещание);

® Договоры о передаче жилья в собственность и пользование;

® Судебные решения (о признании права собственности или права пользования жилым помещением; об утрате права пользования жилым помещением; о признании не приобретшим права пользования жилым помещением; о выселении);

® Акты государственных органов и органов местного самоуправления (акты о регистрации ПС; решение о предоставлении жилого помещения из состава государственного или муниципального жилищного фонда);

® Создание объекта недвижимости в виде жилого помещения (строительство);

® Членство в некоммерческих потребительских кооперативах (Жилищный кооператив – он собственник, дом уже готов; Жилищно-строительный кооператив – объединяемся и строим дом для себя; Жилищно-накопительный кооператив – берёт в кредит квартиру, а ты выплачиваешь кредит в виде пая, % по нему). ПС с момента выплаты пая.

СТРУКТУРА ЖИЛИЩНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ

Объект – жилое помещение. Субъекты: в зависимости от личности субъекта к участникам правоотношений относятся:

ü Государственные и муниципальные органы, уполномоченные на распределение жилых помещений и учёт нуждающихся;

ü Государственные и муниципальные организации, как владельцы ведомственного фонда (право ХВ и ОУ);

ü ФЛ и ЮЛ, как собственники жилых помещений;

ü ФЛ, как наниматели жилого помещения;

ü ЮЛ, как управляющие компании.

Как участники обязательств субъекты подразделяются на:

v Стороны – самостоятельные права и обязанности, кредитор и должник. Такие лица в свою очередь подразделяются в зависимости от вида правоотношения на:

× Если отношения организационные, то в качестве сторон выступают государственные и муниципальные органы и ФЛ;

× Если отношения имущественные, то в качестве сторон могут выступать любые лица, как собственники или пользователи жилых помещений, а также как наймодатели и управляющие организации.

v Третьи лица, обладающие самостоятельным правом пользования жилым помещением. К таковым относятся ФЛ, как члены семьи собственника (п. 1 ст. 31 ЖК РФ; ст. 2 СК РФ), члены семьи и бывшие члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (ст. 69 ЖК РФ, ПП ВС РФ № 14). Правовые последствия аналогично бывшим членам семьи собственника (п. 4 ст. 31 ЖК РФ) применяются к бывшим членам семьи нанимателя служебного помещения (ст. 100 ЖК РФ);

v Третьи лица, не обладающие самостоятельным правом пользования в силу его производности. К таковым относятся поднаниматели жилого помещения (наниматели уже сданного помещения) и временные жильцы. Сын живет на квартире матери (ст. 699 ГК РФ).

5 вопрос

Право притязания. Меры защиты: меры охраны (превентивные) и меры ответственности (требую % и возмещение убытков наряду с основным обязательством). Дополнительные неблагоприятные последствия – ответственность.

Аналогично ГП защита ЖП реализуется посредством субъективного права на защиту. При этом защита может быть юрисдикционной и неюрисдикционной. Меры защиты подразделяются на меры охраны, к которым относятся:

~ Сохранение жилого помещения за временно отсутствующим по договору социального найма (ст. 71 ЖК РФ);

~ Гарантии ЖП несовершеннолетних и лиц, находящихся под опекой. Если указанные лица являются собственниками жилого помещения, то распоряжение только с согласия органов опеки (ст. 37 ГК РФ). Кроме того, обмен жилыми помещениями, находящимися в режиме социального найма, если в них проживают несовершеннолетние дети, также допускается только с согласия органов опеки (ст. 72 ЖК РФ);

~ Охрана прав членов семьи собственника или нанимателя (ст. 31, 69 ЖК РФ);

~ Переселение на время капитального ремонта жилого помещения, если оно включается в государственный или муниципальный жилищный фонд (ст. 88 ЖК РФ);

~ Принудительный обмен жилого помещения, находящегося в режиме социального найма в случае невозможности совместного проживания нанимателя и членов его семьи.

Меры ответственности аналогично общим правилам определяются на принципах вины. При этом к формам ответственности относятся:

v Возмещение убытков;

v Взыскание неустойки. Неустойка может быть договорной или законной. Законная неустойка применяется в случае просрочки внесения платы за жилое помещение (п. 14 ст. 155 ЖК РФ). Размер 1/300 ставки рефинансирования. При этом увеличение её размера, в т.ч. и по соглашению сторон, не допускается. Просрочка больше 1/300 нельзя.

ЛЕКЦИЯ № 2 «Жилое помещение, как объект жилищных прав»

План:

1) Понятие, виды и правовой режим жилого помещения. Понятие многоквартирного дома;

2) Жилищные нормы: понятие, виды;

3) Плата за жилое помещение;

4) Переустройство и перепланировка жилого помещения;

5) Перевод жилого помещения в нежилое;

6) Основания для признания жилого помещения непригодным для проживания;

7) Изъятие жилого помещения для государственных или муниципальных нужд;

8) Правовой режим коммунальной квартиры.

1 вопрос

Многоквартирный дом – это совокупность квартир, принадлежащих разным собственникам и общего имущества, которое принадлежит этим собственникам на праве общей долевой собственности. Многоквартирный дом не является самостоятельным объектом жилищных прав. При этом он не относится к объектам недвижимости и не включается в жилищный фонд. К признакам многоквартирного дома относятся:

► Дом состоит из квартир и иного имущества предназначенного для обслуживания этих квартир, при этом такое имущество имеет статус общего и на него распространяется правовой режим долевой собственности;

► Правовой режим многоквартирного дома включает в себя право собственности на квартиру, как на жилое помещение и право собственности на общее имущество. При этом доля в праве собственности на общее имущество, как объект гражданских прав представляет собой имущественное право. Доля – арифметическое выражение. В отличие от иных имущественных прав, доля в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома не обладает самостоятельной оборотоспособностью, а соответственно она не может выступать в качестве объекта сделок, поэтому правовая судьба доли в праве собственности на общее имущество определяется аналогично праву собственности на квартиру.

Жилое помещение – изолированное помещение, которое предназначено и пригодно для постоянного проживания физического лица (ст. 15 ЖК РФ).

Признаки ЖП:

☼ ЖП относится к виду физической недвижимости (ст.130). Тесная связь с землей;

☼ ЖП обладает строго целевым характером использования, т.е. предназначено для удовлетворения бытовых нужд ФЛ, направленных на обеспечение его жизнедеятельности (проживание);

☼ Жилое помещение представляет собой объект, если является изолированным, т.е. является обособленным объектом в виде здания, либо структурно обособленным объектом внутри здания или его части;

☼ Помещение должно быть жилым, т.е. конструктивно и функционально пригодным по санитарно-техническим и потребительским характеристикам для проживания;

☼ Пригодность для проживания определяется постоянным характером, т.е. допускается как круглогодичное без причинения вреда здоровью.

ТРЕБОВАНИЯ, КОТОРЫМ ДОЛЖНО СООТВЕТСТВОВАТЬ ЖП

☻ Жилое помещение должно находиться в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории;

☻ ЖП должно быть обеспечено центральными инженерными системами. Как исключение допускается отсутствие водопровода и канализационных уборных в одно и двух этажных домах;

☻ Жилое помещение должно быть защищено от проникновения воды и бытовых утечек. При этом наружные ограждающие конструкции многоквартирного дома в холодный период должны иметь теплоизоляцию, обеспечивающие влажность не более 60%, а температуру отапливаемых помещений не менее + 18 градусов;

☻ Доступ к жилым помещениям выше пятого этажа должен осуществляться при помощи лифта;

☻ Высота помещений, в том числе подсобных, не может быть менее 2,5 метров;

☻ Размещение подсобных помещений над жилыми комнатами не допускается;

☻ Комнаты и кухни должны иметь непосредственное естественное освещение

ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЖП

По общему правилу, ЖП предполагает строго целевой характер, однако как исключение допускается его использование для осуществления физическим лицом индивидуальной предпринимательской или профессиональной деятельности при условии одновременного проживания в жилом помещении. При этом к условиям такого использования относятся:

® Использование жилого помещения для проживания осуществляется на законном основании (право собственности или право найма);

® Профессиональная или предпринимательская деятельность не должна быть связана с промышленным производством;

® Осуществление такой деятельности не должно нарушать права и интересы третьих лиц;

® Должны соблюдаться меры по обеспечению безопасности и сохранности жилого помещения.

Если жилое помещение является объектом права собственности, то такое право возникает с момента государственной регистрации. Если же жилое помещение находится в режиме найма, то такое право является обременением, а соответственно для него характерно право следования. То есть смена собственника не влияет на права третьих лиц на использование жилого помещения. Если жилое помещение находится в собственности нескольких лиц, то на него распространяется режим общей собственности, в соответствии с чем владение, пользование, распоряжение по взаимному волеизъявлению.

Правом пользования ЖП обладают как члены семьи собственника, так и члены семьи нанимателя. Использование жилого помещения допускается при соблюдении прав и интересов несовершеннолетних и недееспособных лиц. (ст. 37, п. 4 ст. 294 ГК РФ, ст. 72 ЖК РФ)

ПРАВИЛА ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ

Правила пользования подразделяются на общие и специальные в зависимости от субъекта пользования (собственник или наниматель).

К общим правилам относятся: использование жилого помещения по назначению; обеспечение сохранности жилого помещения; поддержание надлежащего состояния; своевременное внесение платы.

К специальным правилам, относящимся только к нанимателям, относятся:

~ Обязанность по осуществлению текущего ремонта;

~ Обеспечение в согласованное время доступа в жилое помещение собственника или уполномоченных ими лиц;

~ Передача жилого помещения в надлежащем состоянии при прекращении права пользования.

Права пользования также подразделяются в зависимости от субъекта. Так:

Þ Если жилое помещение находится в режиме собственности, то собственник по усмотрению владеет, пользуется и распоряжается им:

Þ К правам нанимателя относятся:

₪ Право на вселение иных третьих лиц для постоянного проживания как членов семьи;

₪ Право на заключение договора поднайма;

₪ Право на вселение временных жильцов (до 6 месяцев).

2 вопрос

Состав ЖП включает в себя жилые комнаты и подсобные помещения, которые в совокупности составляют общую жилую площадь (балконы не включают – это общее).

Различают жилищные нормы в виде:

× Учетная норма, т.е. размер жилого помещения, которым определяется признак нуждаемости в улучшении жилищных условий (по НСО такая норма 12 и менее кв. м);

× Социальная норма (норма предоставления) т.е. размер жилого помещения, предоставляемый в целях улучшения жилищных условий (по НСО 15 кв. м);

× Нормы предоставления в общежитиях и маневренном жилом фонде (6 кв. м);

× Нормы служебного жилого помещения, определяемые не ниже норм предоставления, где в качестве жилого помещения может выступать только квартира.

3 вопрос

Внесение платы является обязанностью как для собственника, так и для помещения ЖП, в том числе при наличии членства в жилищных кооперативах. При этом такая обязанность возникает с момента государственной регистрации ПС; с момента заключения договора найма; с момента вступления в кооператив.

Структура платы различается в зависимости от вида права на жилое помещение. Так, если ЖП находится в режиме найма, то структуру платы составляют:

· Плата за найм, то есть за пользование;

· Плата за коммунальные услуги;

· Плата за содержание и ремонт общего имущества;

· Расходы по капитальному ремонту возлагаются на наймодателя

Если помещение находится в режиме собственности, то в структуру платы включаются:

Расходы по содержанию и ремонту общего имущества;

Оплата коммунальных услуг.

Плата за найм определяется в зависимости от вида найма. Так, если ЖП находится в частной собственности (коммерческий найм), то размер определяется по соглашению сторон. При этом изменение установленного размера допускается только в порядке и случаях прямо установленных договором.

Если ЖП находится в государственной или муниципальной собственности (социальный найм), то размер платы определяется в зависимости от:

o Размера общей площади;

o Качества и благоустройства;

o Места расположения.

Размер платы устанавливается в централизованном порядке и носит общий характер для всех. При этом установленный размер платы не должен приводить к возникновению права на субсидии. Размер платы за коммунальные услуги подлежит государственному регулированию (ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса»; Постановление Правительства РФ № 89 «Об утверждении основ ценообразования в сфере жилищного хозяйства»).

Плата за содержание и ремонт общего имущества включает в себя:

§ Техническое обслуживание общих коммуникаций;

§ Плата за текущее содержание мест общего пользования;

§ Вывоз бытовых отходов;

§ Содержание придомовой территории.

По общему правилу, плата за жилое помещение вносится не позднее 10 числа месяца, следующего за прожитым, если иной порядок не предусмотрен договором коммерческого найма. Просрочка по оплате влечет взыскание законной неустойки (п. 14 ст. 155 ЖК РФ). Увеличение этой санкции никак не допускается.

4 вопрос

Условия и порядок предусмотрен федеральным законодательством (ст. 26-28 ЖК РФ). Переустройство – это изменение первоначального неотъемлемого от жилого помещения оборудования. При этом, неотъемлемость определяется обязательным включением такого оборудования в технический паспорт ЖП. Следовательно, переустройство – это:

v Деятельность, влекущая изменение инженерной структуры;

v Осуществление такой деятельности влечет внесение изменений в технический паспорт.

К способам переустройства относятся установка, замена и перенос.

К видам переустройства относят:

Ø Установка бытовых электроплит взамен газовых или печей;

Ø Перенос нагревательных, санитарно-технических и газовых приборов;

Ø Устройство вновь или переоборудование существующих туалетов, ванных, а также прокладка новых и замена существующих подводящих или отводящих трубопроводов, электрических систем или устройство душевых кабин, джакузи.

Перепланировка – это деятельность по изменению конфигурации (формы жилого помещения по сравнению с первоначальной т.е. той, которая закреплялась в техническом паспорте). Следовательно такое изменение также влечет внесение изменений в технические документы.

Деятельность по перепланировке влечет изменение объекта жилищных правоотношений. К способам перепланировки относятся:

ü Переоборудование, т.е. деятельность, направленная на приспособление жилого помещения к новому функциональному назначению, то есть изменение первоначальных функций использования жилого помещения;

ü Реконструкция, то есть частичное изменение в несущих конструкциях

К видам перепланировки относятся:

► Перенос и разборка перегородок, влекущая увеличение площадей внутри жилого помещения;

► Перенос и устройство дверных проемов;

► Расширение жилой площади засчет вспомогательных помещений;

► Разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир;

► Устройство или переоборудование тамбуров

Не допускается нарушение строительных, санитарно-гигиенических требований по конкретному жилому зданию. Не допускаются действия, влияющие на архитектурный облик здания (как исключение это допускается только в порядке, установленном для реконструкции жилого дома)

В соответствии с действующим законодательством, целью переустройства и перепланировки является повышение уровня благоустройства и комфортности проживания. В соответствии с ранее действовавшим законодательством (ст. 84 ЖК РСФСР) применялся только принцип благоустроенности.

Основанием для переустройства и перепланировки является решение органа местного самоуправления. Оно выносится по итогам процедуры согласования. При этом основанием для получения разрешения является установленный законом закрытый перечень документов (п. 2 ст. 26 ЖК РФ). Решение принимается в течение 45 дней. При этом в случаях, прямо установленных законом, допускается отказ в перепланировке или переустройстве. По завершении переустройства или перепланировки осуществляется приемка представителем органа, давшего разрешения на указанные действия. По результатам приемки составляют акт, на основании которого вносятся изменения в технические документы. Осуществление переустройства и перепланировки без разрешения влечет признание указанных действий самовольными. Последствием признания является возникновение обязанности восстановления первоначального положения. В противном случае:

☻ Если помещение находится в режиме собственности, то оно подлежит продаже с публичных торгов, при этом новый собственник обязан восстановить первоначальное положение;

☻ Если помещение находится в режиме найма, то договор найма подлежит расторжению.

Как исключение, на основании решения суда, самовольные изменения могут быть сохранены, если будет установлено, что такие изменения не влекут нарушения прав и интересов третьих лиц (ст. 29 ЖК РФ).

5 вопрос

Перевод жилого помещения в нежилое. Отношения регулируются как ЖК РФ (ст. 22-24), так и на основании актов субъектов РФ.

Правовым последствием перевода является изменение правового режима имущества. При этом целью перевода является размещение на площади помещения предприятий, учреждений и организаций (ст. 288 ГК).

К условиям перевода относятся:

® Перевод допускается только в отношении жилых помещений, находящихся в собственности;

® Перевод допускается, если доступ переводимому помещению является обособленным от доступа к иным жилым помещениям на момент перевода, либо имеется техническая возможность создать самостоятельный доступ;

® Перевод допускается, если переводимое помещение является обособленным, то есть не является частью жилого помещения;

® Переводимое помещение не используется как единственное место для постоянного проживания;

® Перевод допускается только в отношении тех помещений, которые не обременены правами третьих лиц;

® Перевод возможен, если дом многоквартирный и при условии нахождения помещения на первом этаже. Как исключение, перевод помещений, находящихся на иных этажах, только если помещение, расположенное непосредственно под переводимым, является нежилым.

Основанием для перевода является решение ОМС, которое также предоставляется в течении 45 дней по результатам согласования документов, являющихся основанием для перевода (п. 2 ст. 23 ЖК РФ – перечень закрытый). Если переводимое помещение одновременно требует переустройства и переоборудования, то наряду с порядком перевода используется разрешительный порядок и для осуществления указанных действий.

6 вопрос

Правовое значение возникновения оснований для непригодности состоит в том, что возникают обязанности по осуществлению капитального ремонта жилого помещения или его снос. В последнем случае прекращается первоначальное жилое помещение и возникает новое в связи с предоставлением иного жилого помещения. Основанием для признания помещения непригодным является наличие вредных факторов среды обитания, что влечет угрозу безопасности жизни и здоровья. Такое основание может быть следствием двух обстоятельств, которые подразделяются на общие и специальные. При этом общие имеют место во всех случаях, то есть носят абсолютный характер.

К общим относится ухудшение уровня надежности и прочности здания, а также его строительных конструкций и оснований. При этом, если исчерпаны несущие способности здания и возникла угроза обрушения, то здание признается аварийным и подлежит сносу. Ухудшение может быть следствием:

~ Физического износа в результате эксплуатации;

~ Взрывов, аварий, пожаров и стихийных бедствий.

К специальным обстоятельствам относятся изменения параметров микроклимата жилого помещения под воздействием окружающей среды, то есть изменение санитарных и гигиенических нормативов качества атмосферного воздуха, радиации и электромагнитных полей (параметры микроклимата). Изменение может быть следствием расположения жилого помещения в промышленных зонах, либо зонах схода оползней, потоков в т.ч. при ежегодном затоплении. Если здание находится в указанной зоне, оно также признается аварийным и подлежит сносу.

7 вопрос

Принудительный способ прекращения права собственности. Такой способ применяется только если возникли потребности публичного образования в использовании земельного участка, на котором находится помещение для соответствующих нужд. Следовательно, изъятие возможно только как следствие изъятия земельного участка, который необходим для использования жилого помещения.

К основаниям изъятия относятся:

1) Решение об изъятии земельного участка (ст. 279-283 ГК РФ);

2) Решение об изъятии жилого помещения (ст. 32 ЖК РФ).

Оба решения принимаются одним органом государственной власти или местного самоуправления. Условием для изъятия является предварительное уведомление о том собственника не менее чем за один год. При этом согласия собственника на изъятие не требуется. За собственником закрепляется лишь право на оспаривание решений об изъятии.

Способом изъятия являются выкуп, то есть возмездный порядок, при этом принципом реализации выкупа является восстановление имущественного положения собственника. Основанием выкупа является договор, заключаемый с собственником, который по правовой природе приближен к договору К-П, однако конструкция такого договора обладает особенностями как то:

Ø Цена жилого помещения и земельного участка определяется как компенсация;

Ø Существенным условием договора являются сроки выплаты компенсации;

Ø К иным условиям относятся порядок передачи компенсации и освобождения жилого помещения.

Структуру выкупной цены составляют:

₪ Учетно-техническая цена помещения, определяемая по данным БТИ;

₪ Размер рыночной стоимости, то есть наиболее вероятной цены на рынке в условиях конкуренции;

₪ Расходы по поиску собственником другого помещения, а также по переезду и оформлению прав;

₪ Упущенная выгода по обязательствам с третьими лицами.

Если в период с момента получения уведомления об изъятии и до момента фактического изъятия собственник понес расходы на улучшение помещения, то эти расходы возмещению не подлежат. При недостижении соглашения с собственником о выкупе соответствующие органы имеют право на обращение в суд с иском о понуждении к соглашению о выкупе. По соглашению сторон, собственнику вместо выкупной компенсации может быть предоставлено иное жилое помещение.

8 вопрос

Структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, состоящее из комнат в виде части квартиры, предназначенных для проживания лиц, не являющихся членами семьи. Правовой режим квартиры определяется в зависимости от вида прав на комнаты в такой квартире. Так:

Þ Если комнаты являются объектом права собственности, то к элементам режима относятся:

~ Наличие общего имущества в самой квартире, т.е. имущества, предназначенного для обслуживания двух и более комнат. При этом в качестве такого имущества могут выступать подсобные помещения (кухня, коридоры, ванная и т.д.);

~ Общее имущество квартиры принадлежит собственникам комнат на праве общей долевой собственности, где размер доли определяется пропорционально размеру комнаты. Следовательно, собственникам комнат принадлежит право на долю собственности как в квартире, так и в многоквартирном доме. Комната, доля квартиры, доля многоквартирном доме;

~ При отчуждении комнаты применяется право преимущественного приобретения (ст. 250 ГК РФ).

Þ Если комнаты принадлежат на праве найма, то к элементам режима относятся:

§ Допускается возможность улучшения жилищных условий при наличии признаков нуждаемости;

§ Лица, проживающие в коммунальной квартире, имеют преимущественное право на заселение в комнаты в случаях их освобождения. При этом:

® Правом на преимущественное заселение обладают как собственники, так и наниматели;

® Освободившиеся комнаты предоставляются на условиях социального найма. Правом на заселение обладают нуждающиеся и малоимущие лица;

® Наниматели имеют право на поднайм освободившихся комнат.

ЛЕКЦИЯ № 3 «Правовое регулирование обязательств найма жилого помещения»

План:

1) Понятие и классификация жилищных фондов;

2) Основания, порядок и условия предоставления жилых помещений;

3) Признаки обязательств социального найма. Договор социального найма. Соотношение договора социального и коммерческого найма;

4) Прекращение договора социального найма.

НПА:

1) Закон НСО № 337 «Об учёте органами МС граждан в качестве нуждающихся в ЖП, предоставленных в НСО по договору социального найма»;

2) Постановление мэрии г. Новосибирска от 31.01.2006 г. № 115 «О категориях граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения в муниципальном жилищном фонде»;

3) Постановление губернатора НСО от 04.05.2006 г. № 210 «О порядке и условиях предоставления ЖП в домах социального обслуживания и пользования такими ЖП»;

4) Постановление мэрии г. Новосибирска от 28.10.1998 г. № 1012 «О порядке и условиях предоставления ЖП при признании его негодным для постоянного проживания».

1 вопрос

Под ЖФ понимается совокупность всех жилых помещений независимо от формы собственности, пригодных для проживания. При этом в его состав включаются жилые дома и квартиры, предназначенные как для постоянного, так и временного проживания (общежитие). Следовательно, в состав ЖФ включаются любые виды ЖП, пригодных для проживания. ЖФ подлежит государственному учёту (Постановление Правительства РФ № 1301 «О государственном учёте ЖФ в РФ»). Целью учёта является получение информации о месторасположении, количестве и качестве, техническом состоянии, благоустройстве и стоимости ЖФ. При этом учёту подлежат только законченные строительством и введённые в установленном законом порядке в эксплуатацию ЖП и здания.

Содержание государственного учёта составляет деятельность по технической инвентаризации и ГР документов правообладателя; статистический и бухгалтерский учёт. Проведение учёта удостоверяется техническим паспортом, в который включаются сведения о принадлежности ЖП, экспликация площади, техническое описание помещения и его стоимость. Правовое значение учёта определяется тем, что его наличие предполагает применение при регулировании отношений правил жилищного законодательства, а также осуществление государственного контроля за использованием и сохранностью ЖП.

Государственный контроль осуществляется органами государственной власти РФ и её субъектов (ст. 12, 13 ЖК РФ). Контроль же за нормативным обеспечением коммунальными услугами и применением ответственности за нарушение правил предоставления услуг возложен на органы государственной жилищной инспекции. Классификация жилищных фондов осуществляется по двум основаниям: в зависимости от формы собственности и в зависимости от цели использования соответствующего жилищного фонда. В зависимости от формы собственности различается государственный, муниципальный, в т.ч. ведомственный (ХВ, ОУ), а также частные жилищные фонды. В зависимости от цели использования ЖФ подразделяются на:

· ЖФ социального использования. В состав таких фондов включаются ЖП, находящиеся в государственной и муниципальной собственности. Такие помещения предоставляются на основании договора социального найма лицам, поставленным на учёт для улучшения жилищных условий при наличии признаков малоимущности и нуждаемости. Договор социального найма носит бессрочный характер. Соответственно, предоставление ЖП, входящих в социальный фонд, предполагает постоянное проживание. При этом использование таких помещений носит возмездный характер;

· Специализированный ЖФ, в состав которого включаются:

> Служебные жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания граждан в связи с наличием трудовых отношений, службой, избранием в государственные и муниципальные органы или назначением на должность (ст. 104 ЖК РФ). Только отдельные квартиры;

> Общежития, т.е. ЖП, предназначенные для временного проживания и предоставляемые в связи с наличием трудовых отношений, учёбой или службой. При этом в отличие от служебных помещений общежития имеют статус специально созданных, имеют специальное оборудование, укомплектованы предметами домашнего обихода и для общежития предполагается штат для обслуживания;

> Жилые помещения маневренного фонда, предназначенные для временного проживания. Они предоставляются в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией жилых помещений, а также при обращении взыскания на жилое помещение, как на предмет залога, если оно приобретено засчёт кредитных средств третьих лиц. При этом в последнем случае жилые помещения из маневренного фонда предоставляются, если ЖП, на которое обращалось взыскание, является единственным. Кроме того, жилые помещения из маневренного фонда предоставляются, если единственное жилое помещение стало непригодным для проживания в связи с чрезвычайными обстоятельствами;

> ЖП, предназначенные для временного поселения, которые предоставляются беженцам и вынужденным переселенцам. Норм нет. Пользование жилым помещением, входящим в указанных случаях в специализированный жилищный фонд, осуществляется на основании договора найма, который носит возмездный характер;

> ЖП, находящиеся в системе социального обслуживания. Они предназначены для постоянного проживания граждан, нуждающихся в специальной социальной защите и предоставлении медицинских и бытовых услуг. Госпиталь. Пользование такими ЖП осуществляется также на основании договора найма, который в отличие от общих правил носит безвозмездный характер.

· Индивидуальный ЖФ, в состав которого включаются ЖП, находящиеся в собственности ФЛ или ЮЛ. Такие помещения используются для собственного проживания. Предоставление третьим лицам не предполагает осуществление предпринимательской деятельности;

· Коммерческий ЖФ, в состав которого включаются ЖП, находящиеся как в государственной или муниципальной, так и частной собственности. Использование таких помещений предполагает их предоставление собственником третьим лицам на основании договора коммерческого найма.

2 вопрос

Малоимущие и нуждающиеся на основании договора социального найма. Основанием для предоставления является решение о том органа МС. При этом к условиям предоставления относится наличие признаков, допускающих постановку на учёт и очерёдность. Как исключение, допускается предоставление ЖП гражданам, не состоящим на учёте в случаях:

× Жилые помещения признаны непригодными для проживания. При этом ЖП не подлежат ремонту или реконструкции;

× Если лицо страдает хроническими заболеваниями. При этом имеется признак нуждаемости;

× Если лицо относится к категории детей-сирот или детей, оставшихся без попечения родителей. При этом обеспечению подлежат только те дети, которые ранее занимаемые ими ЖП утратили, т.е. помещения не могут быть им возвращены (ФЗ «О дополнительных гарантиях социальной поддержки детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей»).

Постановка на учёт в целях предоставления ЖП осуществляется при наличии признаков, к которым относятся:

ü Признание малоимущим, т.е. размер располагаемого лицом дохода меньше потребности в средствах приобретения жилья. При этом распологаемый доход исчисляется исходя из одного календарного года, предшествовавшего обращению для постановки на учёт. В располагаемый доход включаются:

v Доход, причитающийся на каждого члена семьи. В НСО считаем по всем членам семьи. Признание лица малоимущим осуществляется также на основании решения органа МС, принимаемого на основании расчёта предполагаемого закона;

ü Признание нуждающимся. Основанием для возникновения такого статуса являются:

Отсутствие другого ЖП, находящегося на праве собственности или социального найма;

Наличие жилого помещения, чей размер определяется по учётной норме. При этом такое помещение может находится как на праве собственности, так и на праве найма;

Проживание в помещении, не отвечающего установленным требованиям.

К условиям предоставления относятся:

© По общему правилу, предоставлению в порядке социального найма подлежит отдельная квартира. Как исключение объектом предоставления может быть комната в коммунальной квартире, если она является свободной;

© По общему правилу, предоставляемое жилое помещение должно соответствовать нормам предоставления (15 кв. м). Как исключение, возможно предоставление большей площади, если объектом предоставления является однокомнатная квартира или комната. Уменьшение общей нормы предоставления допускается, если:

Ø Лицо имеет иное жилое помещение на праве собственности. В этом случае учитывается площадь такого жилого помещения;

Ø При учёте сделок, которые были совершены лицом, если они повлекли уменьшение жилого помещения или его отчуждение, что повлекло возникновение признака нуждаемости. При этом учёту подлежат указанные сделки, если они совершены в пределах 5 лет, предшествовавших предоставлению.

3 вопрос

Под социальным наймом понимаются отношения по владению и пользованию ЖП, входящего в состав государственного или муниципального ЖФ и предоставленному в установленном законом порядке лицам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. К признакам отношений относятся:

v По правовой природе отношения являются имущественными, обязательственными, относительными и сложными. При этом в них отражается комплексный характер, в соответствии с чем отношения сочетают в себе как организационные, так и имущественные;

v Объектом отношений является помещение, относящееся к социальному жилищному фонду. Поэтому предоставление такого помещения носит социальный характер;

v Целью отношений является обеспечение гарантированного государством права на жилище или улучшение жилищных условий путём:

☼ Увеличение существующей общей жилой площади;

☼ Предоставление дополнительной жилой площади.

v Правом на получение обладают лица, признаваемые в установленном законом порядке нуждающимися. При этом различается:

o Общая нуждаемость (по размеру ЖП, которая имеет правовое значение только при наличии признака малоимущности);

o Специальная нуждаемость, основания для которой устанавливаются не ЖК РФ (ст. 51 ЖК РФ), а законами РФ и её субъектов (ФЗ «О статусе военнослужащих»; ФЗ «О статусе судей» и т.д.).

Для лиц, обладающих общей нуждаемостью, предоставление жилых помещений осуществляется из состава муниципального жилищного фонда. При наличии же признаков специальной используется жилищный фонд РФ или субъекта.

v Основанием возникновения отношений является решение о предоставлении жилого помещения и договор социального найма, заключаемый на основании указанного решения;

v Реализация отношений социального найма осуществляется на основании процедуры предоставления жилого помещения.

ДОГОВОР СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА

В соответствии с договором наймодатель обязуется предоставить во владение и пользование нанимателя помещение, пригодное для проживания, а наниматель обязуется использовать помещение по назначению и вносить плату за пользование. По правовой природе договор является консенсуальным, взаимным и возмездным. По порядку определения условий договор относится к виду договора присоединения. Договор заключается в письменной форме, которая является условием его заключения. К особенностям содержания договора относятся:

Þ В качестве объекта договора выступает изолированное помещение, чей размер определяется по нормам предоставления;

Þ В связи с тем, что помещение предназначено для постоянного проживания, то договор заключается на неопределённый срок. При этом его прекращение осуществляется в порядке и на условиях, прямо определяемых ЖК РФ;

Þ Права и обязанности сторон определяются аналогично содержанию договора коммерческого найма;

Þ Правом пользования ЖП обладает как наниматель, так и члены его семьи, а также бывшие члены семьи (ст. 69 ЖК РФ). При этом как наниматель, так и члены его семьи, а также бывшие несут в отношении наймодателя равные обязанности;

Þ Плата за ЖП определяется в соответствии с установленными тарифами;

Þ Наниматель имеет право с согласия наймодателя на заключение договора поднайма, а также при уведомлении наймодателя на вселение временных жильцов.

4 вопрос

К способам прекращения относятся как события, так и действия. При этом к событиям относятся смерть нанимателя, если он проживал один и исчезновение объекта договора (разрушение, гибель). К действиям относятся расторжение договора, осуществляемое по инициативе сторон. При этом:

§ Наниматель имеет право на расторжение договора (ст. 453) в любое время. Кроме того, расторжение предполагается, как внесудебное. Виды расторжения:

По заявлению нанимателя, если замена;

Выезд на иное место жительства.

§ Наймодатель может требовать расторжение только по основаниям, прямо установленных законом и в судебном порядке. При этом последствием расторжения является выселение из жилого помещения. Различаются 3 вида выселения, а соответственно форм и оснований расторжения:

· Выселение с предоставлением другого жилого помещения. Основанием для выселения является решение соответствующего органа, как представителя наймодателя. К причинам такого выселения относятся обстоятельства, чьё возникновение не зависит от воли нанимателя, как то:

К последствиям такого выселения (Е.А.: это по сути обмен) относятся:

~ Предоставление иного аналогичного и благоустроенного ЖП, где уровень благоустроенности определяется в соответствии с условиями населённого пункта;

~ Предоставляемое жилое помещение должно отвечать санитарным и техническим требованиям;

~ Жилое помещение должно быть равнозначным первоначальному по площади.

· Выселение с предоставлением другого жилого помещения. В соответствии с таким видом основанием также является решение о выселении уполномоченного органа. При этом имеется ввиду обстоятельство, носящее субъективный характер, в т.ч. его виновное поведение, влекущее нарушение договора социального найма (прекращение трудовых отношений, если объектом была служебная квартира; невнесение платы за жилое помещение). К последствиям выселения относятся: Предоставляемое ЖП должно отвечать санитарным и техническим нормам; ЖП должно находиться в пределах соответствующего населённого пункта; Размер предоставляемого ЖП определяется по учётной норме или по норме жилой площади в общежитиях.

· Выселение без предоставления другого ЖП. Такое выселение применяется, как санкция за противоправное поведение (ст. 91 ЖК РФ). А кроме того, без предоставления выселению подлежат поднаниматели, временные жильцы, родители, лишённые родительских прав при невозможности совместного проживания с детьми, а также лица, самовольно занявшие жилое помещение.

Выселение необходимо отличать от переселения от ЖП, которое носит временный характер, а соответственно предполагает возврат в первоначальное положение. К основаниям для переселения относятся ремонт или реконструкция ЖП, влекущее сохранение этого ЖП. На время переселения предоставляется иное ЖП, в т.ч. из состава маневренного жилого фонда. При этом отношения по первоначальному договору социального найма сохраняются.

1,3 // 1,2

ЛЕКЦИЯ № 4 «Управление многоквартирным домом»

План:

1) Понятие, признаки и способы управления многоквартирным домом;

2) Договор управления многоквартирным домом. Особенности заключения договора на торгах;

3) Правовое положение общего собрания собственников;

4) Правовой статус и виды жилищных кооперативов;

5) Товарищество собственников жилья.

НПА:

1) ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»

1 вопрос

По правовой природе управление многоквартирным домом является формой согласования интересов разных лиц, как правообладателей квартир по содержанию и использованию общего имущества дома. К целям управления относятся:

Þ Обеспечение благоприятных и безопасных условий для проживания;

Þ Содержание общего имущества;

Þ Определение порядка пользования имуществом;

Þ Регулирование предоставления коммунальных услуг.

Для достижения указанных целей в силу закона на собственника жилых помещений возлагается обязанность по определению способа управления жилым домом. Указанная обязанность возлагается только на собственников. При этом имеются ввиду как собственники жилых, так и нежилых помещений. В целях исполнения указанной обязанности собственники должны согласовать свою волю, что выражается в форме принятия решения общим собранием, как коллективным органом. Следовательно, к признакам управления относятся:

► Управление – это форма согласования интересов участников жилищных правоотношений по осуществлению руководства объектом, составляющим ценность для наиболее эффективного его использования;

► Объектом управления является имущественный комплекс в виде общего имущества. Общее имущество является элементом только многоквартирного дома. Поэтому правоотношения по управлению могут возникнуть только в таком объекте;

► Установление управления является обязанностью собственников помещений. Однако коллективный результат управления представляет интерес для любых правообладателей;

► Нарушение обязанности по установлению способа управления влечёт право для органов местного самоуправления по самостоятельному определению способа управления, т.е. осуществляется воздействие публичной власти;

► Формой согласования воли собственников по способу управления является решение общего собрания собственников. Такое решение является обязательным для всех, в т.ч. и для тех, кто не участвовал в голосовании на общем собрании (ст. 44-48 ЖК РФ). Квалифицированным большинством. При этом решение может быть изменено в любое время по соглашению собственников.

Виды способов управления классифицируются по основаниям, как то:

☼ По порядку осуществления управления различается:

· Самостоятельное управление;

· Управление, осуществляемое с привлечением третьих лиц.

☼ По форме управления различаются:

o Управление собственниками помещений многоквартирного дома;

o Управление управляющей организацией;

o Управление специально созданной собственниками помещений организацией (кооператив или ТСЖ).

2 вопрос

В соответствии с договором одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственники жилых помещений) в течение определённого срока обязуется за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и использованию общего имущества дома, а также предоставлять коммунальные услуги и осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления.

По правовой природе договор является консенсуальным, взаимным и возмездным. Он относится к виду смешанного договора, в котором сочетаются элементы подряда и услуг. Сторонами договора выступают:

§ Собственники жилых помещений, а также органы государственной власти или местного самоуправления, если дом находится в государственной или муниципальной собственности. Кроме того, в качестве сторон могут выступать ТСЖ или жилищный кооператив;

§ Управляющая организация, в качестве которой выступает коммерческая организация или ИП.

Договор заключается в письменной форме, которая считается соблюдённой путём составления единого документа, подписанного сторонами. При этом форма является условием заключения.

СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА

Общим существенным условием является условие о предмете, в качестве которого выступают услуги по управлению. К иным существенным условиям относятся:

® Условие о составе общего имущества, в отношении которого осуществляется управление;

® Перечень работ и услуг, осуществляемых управляющей компанией в целях управления;

® Порядок изменения перечня услуг и работ;

® Порядок осуществления контроля за выполнением управляющей компанией обязательств по договору;

® Порядок определения цены договора, способы её внесения, а также размер платы за содержание и ремонт.

Условия договора являются одинаковыми для всех собственников помещений в доме. Договор носит срочный характер и может заключаться на срок не менее 1 года. При этом по общему правилу максимальный законный срок договора определяется в 5 лет. Если по окончании срока договора ни одна из сторон не заявляет о его прекращении, то договор считается продлённым на срок, установленный первоначальным и на условиях, определённых в первоначальном договоре. Порядок изменения и расторжения договора определяется в соответствии с общими правилами гражданского законодательства. Кроме того, за собственниками жилых помещений закрепляется право на односторонний отказ (п. 8 ст. 162 ЖК РФ).

Если собственники жилых помещений не определили способ управления, либо не исполняется решение общего собрания по реализации согласованного способа управления, либо управление осуществляется в отношении дома, находящегося полностью в государственной или муниципальной собственности, то управление устанавливается на основании договора об управлении, заключаемого на торгах. Торги проводятся в виде конкурса, который является открытым по составу участников и по форме подачи заявок на участие. Предметом конкурса является право на заключение договора управления (тендер) многоквартирным домом, либо право на заключение договора управления несколькими многоквартирными домами. В последнем случае общая площадь жилых и нежилых помещений в таких домах не должна превышать 100 000 кв.м. и такие дома должны быть расположены на граничащих земельных участках. Организатором конкурса является орган местного самоуправления или органы государственной власти.

Указанные органы для проведения конкурса имеют право на основании договора привлекать третьих лиц для осуществления своих функции. К функциям организатора конкурса относятся:

ü Формирование конкурсной комиссии. Комиссия состоит из ФЛ, в т.ч. ДЛ уполномоченных органов, как организаторов конкурса. При этом состав членов комиссии не может быть менее 5. Комиссией рассматриваются заявки на участие в конкурсе и осуществляется руководство проведением конкурса;

ü Извещение о проведении конкурса, которое осуществляется в официальных печатных изданиях или сайтах. Извещение публикуется не менее, чем за 30 дней до даты окончания срока для подачи заявок на участие в конкурсе;

ü Утверждение конкурсной документации;

ü Определение размера платы за содержание и ремонт общего имущества, а также размера обеспечения исполнения претендентами заявок и размера обеспечения исполнения обязательств по договору.

Участниками конкурса могут быть любые организации и ИП. Победителем конкурса является участник, предложивший за указанный организатором размер платы, выполнение наибольшего объёма работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. Готов работать много, но за малые деньги. Победитель конкурса в течение 10 дней с даты утверждения протокола предоставляет организатору подписанный проект договора, а также обеспечение исполнения своих обязательств. Кроме того, он в течение 20 дней направляет проект договора собственникам помещений в доме. Если победитель конкурса уклоняется от заключения договора, то договор заключается с участником, который по выгодности предложил предшествующее предложение. При этом для него заключение договора является обязательным (п. 4 ст. 445 ГК РФ). Они не признаются несостоявшимися.

3 вопрос

Общее собрание собственников является формой такого способа управления, как управление собственниками многоквартирного дома (самоуправление). К признакам такого способа относятся:

Ø Само управление, как деятельность и достижение его целей осуществляется непосредственно собственниками жилых помещений;

Ø В целях осуществления управления не образуется самостоятельный субъект права и не привлекаются третьи лица;

Ø При реализации целей управления в отношениях с третьими лицами субъектами выступают сособственники, в соответствии с чем их деятельность рассматривается, как общая и ведение общих дел может осуществляться как всеми совместно, так и одним из (или несколькими) сособственниками от имени всех, либо иным уполномоченным собственниками лицом. Простое товарищество: коммерческие и некоммерческие цели;

Ø Основанием и формой для установления непосредственного управления является решение общего собрания собственников, принимаемое большинством голосов;

Ø В целях осуществления коммунального обслуживания решение о порядке осуществления также принимается общим собранием, но договор на предоставление коммунальных услуг заключается отдельно с каждым собственником;

Ø Общее собрание собственников является органом управления многоквартирным домом и оно обладает исключительной компетенцией, к вопросам которой относятся:

Принятие решения о реконструкции;

Принятие решения о пределах использования ЗУ, в т.ч. о введении ограничения на пользования им третьими лицами (сервитут);

Принятие решения о принятии в пользование имуществом третьих лиц;

Выбор иного способа управления многоквартирным домом.

Правом на участие в общем собрании обладают только собственники ЖП. При этом участие в голосовании для них может быть как личным, так и через представителя. При этом доверенность (это уполномочие) является разовой (ст. 48, п. 2 ЖК РФ). Виды доверенности: разовая; общая; специальная. По порядку созыва общее собрание подразделяется на:

₪ Обязательное годовое, проводимое 1 раз в год. Порядок проведения ежегодного собрания, а также уведомление о его проведении определяется решением общего собрания, т.е. по соглашению сторон;

₪ Внеочередное, проводимое по инициативе любого из собственников.

В силу закона инициатор проведения собрания обязан уведомить о том остальных сособственников за 10 дней. При этом содержание уведомления определяется законом (п. 5 ст. 45 ЖК РФ). Уведомление направляется заказным письмом. Собрание является правомочным, если в нём принимает участие сособственники, обладающие более 50 % от общего числа голосов. Ст. 34 СК РФ. Голос пропорционально. Решение путём голосования, которое может быть как очным, так и заочным (ст. 47 ЖК РФ). По общему правилу решения принимаются простым большинством. Как исключение используется квалифицированное большинство (2/3) при принятии решений, относящихся к вопросам исключительной компетенции. Если решается вопрос об уменьшении размера общего имущества, то решение по такому вопросу принимается в результате единогласного согласия всех сособственников. Решение общего собрания является обязательным для всех собственников, в т.ч. и не принимавших участие в голосовании. Решение общего собрания может быть обжаловано, если оно нарушает права собственника, либо принято с нарушением (ст. 46, п. 6 ЖК РФ). Кроме того, при заочном голосовании решение может быть обжаловано, если неправильно оформлено (ст. 48, п. 6).

Дата добавления: 2014-12-15; просмотров: 100 | Поможем написать вашу работу | Нарушение авторских прав

<== предыдущая лекция	\|	следующая лекция ==>
Методичні рекомендації до виконання індивідуального завдання.	\|	Навчальний модуль

lektsii.net - Лекции.Нет - 2014-2025 год. (0.094 сек.) Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав