Главная страница | Контакты | Случайная страница Автомобили Астрономия Биология География Дом и сад Другие языки Другое Информатика История Культура Литература Логика Математика Медицина Металлургия Механика Образование Охрана труда Педагогика Политика Право Психология Религия Риторика Социология Спорт Строительство Технология Туризм Физика Философия Финансы Химия Черчение Экология Экономика Электроника

Современный тотизм взят на вооружение идеи Ф.Аквинского (стр.93 учебника)

Инвестиционно – ипотечный анализ— изучение приносящей доход недвижимости, которое определяет ее соответствие конкретным потребностям инвестора.

Техника ипотечно-ннвестнционного анализа — способ оценки стоимости приносящей доход недвижимости, базирующийся на сложении основнойсуммы ипотечного долга с дисконтированной текущей стоимостью будущих денежных поступлений и выручки от перепродажи объекта.

В инвестиционно - ипотечном анализе применяют принцип остаточного дохода (технику остатка). Формирование чистого операционного дохода компании представлено в таблице 1.

Таблица 2.3. Расчет чистого операционного дохода заемщика

Кредиторы получают разумную гарантированную сумму дохода, а также обеспечение своего кредита. Они обладают правом первого требования на операционный доход заемщика и его активы в случае нарушения обязательств по возврату задолженности. Инвесторы оплачивают остаток первоначальных затрат. Это означает, что они получают остаток от чистого операционного дохода и цены перепродажи после того, как произведены все выплаты кредиторам от текущей деятельности инвестора, так и после продажи объекта.

Влияние ипотечного финансирования приносящей доход недвижимости про­является на трех этапах реализации права собственности на соответствующий объект, то есть в процессе:

- приобретения (покупки) объекта;

- использования (владения);

- ликвидации (продажи).

При приобретении недвижимого имущества большинство инвесторов стремятся получить благоприятные условия финансирования (за счет ипотечного кредита). При этом используют систему наиболее представительных финансовых показателей:

- ставку процента;

- уровень левериджа (рычага);

- условия амортизации (погашения долга).

В любом случае, наибольшее значение имеет ставка процента. Процент - плата за привлекаемые заемные средства. Чем ниже процент, тем более выгоден кредит для заемщика. Многие инвесторы готовы платить значительно более высокий процент, чтобы снизить платежи наличными и получить большой леверидж.

Финансовый леверидж (рычаг) выражает приращение к доходности собственных средств, получаемое благодаря использованию кредита, несмотря на его платность.

При заключении кредитного соглашения учитывают и другие условия, к которым относят:

• право передачи имущества вместе с долгом и увеличение процента;

• право кредитора требовать досрочного погашения долга;

• принцип субординации.

Право передачи имущества вместе с долгом означает, что заемщик может передать недвижимость и обязательство другому субъекту рынка.

Право кредитора требовать ускоренного погашения долга предусматривает возможность осуществления «шарового» платежа. Несмотря на то что срок выплаты кредита определен в 25-30 лет, кредиторы по своему выбору могут ускорить выплату основной суммы долга по истечении 10-15 лет вне зависимости от того, нарушался или нет порядок платежей.

Принцип субординации означает возможность снижения приоритета ипотечного кредита.

Рассмотрим основные понятия, связанные с формированием дохода от использования объектов недвижимости.

Доход — финансовые и другие выгоды от эксплуатации недвижимости.

Действительный валовой доход — валовые денежные поступления от приносящей доход недвижимости за вычетом потерь от недоиспользования и непогашения арендной платы.

Чистый операционный доход — действительный валовой доход от объекта недвижимости за вычетом операционных расходов.

Операционные расходы — издержки по эксплуатации приносящей доход недвижимости, не включая обслуживание долга и подоходный налог.

Чистый располагаемый доход — денежные поступления после уплаты подоходного налога.

При распределении чистого операционного дохода ипотечный инвестор обладает правом первого требования на доход инвестора. Вся сумма чистого операционного дохода сверх выплат кредитору поступает инвестору, который вправе израсходовать его по своему усмотрению или реинвестировать эти средства.

Методы инвестиционно- ипотечного анализа:

- Метод инвестиционной группы;

- Метод инвестиционной группы с амортизацией;

- Техника остаточного дохода;

- Метод соотношения процентов и денежных сумм;

- Дисконтированный поток наличности;

- Изменяющийся поток наличности;

- Метод определения цены с учетом поступлений наличности на капитал;

- Техника анализа недвижимости, предложенная Л. У. Эллвудом

Исходя из метода инвестиционной группы для имущества в целом коэффици­ент дисконта определяют как средневзвешенную величину (по доле в суммарных инвестициях по покупке объекта) ожидаемых ставок дохода для каждого из участников ипотечной сделки – кредиторов и инвесторов. Полученный коэффици­ент дисконта используют для капитализации чистого операционного дохода и определения суммарной стоимости имущества.

Зная взвешенныйкоэффициент доходности инвестиций,можно установить стоимость объекта недвижимости.Расчетная формула следующая:

Стоимость объекта недвижимости припрямой капитализации = чистый операционный доход / взвешенный коэффициент доходности инвестиций

Метод инвестиционнойгруппы может быть изменен за счет учета амортизации (погашения) основной суммы ипотечного кредита. Подобная поправка предусматривает, что в качестве ожидаемого коэффициента доходности кредита используют не процент но закладной, а ипотечную константу. Она выражает постоянный показатель, величина или сумма которого остается неизменной.

Техника остаточного дохода базируется на предположении, что если имущество приносит определенный доход, то из его величины следует вычесть требования кредитора.

Дисконтированный поток наличности— наиболее распространенный метод, применяемый в ипотечно-ннвестиционном анализе. Ежегодный равномерный поток наличностиот объекта недвижимости может быть дисконтирован. В этих целях используют специальные финансовые таблицы дисконтированных аннуитетов.

Если поток наличности колеблется в течение периода владения недвнжимостью, то для определения текущей стоимости его следует дисконтировать как серию реверсий. Реверсия — выручка от перепродажи имущества до уплаты налогов.

Метод определения цены с учетом поступлений наличности на собственный капитал используют в случаях, когда для инвесторов единственным критерием выбора объекта недвижимости является текущий поток денежной наличности. Приоритетом для них служит цена, которую они готовы заплатить, не принимая во внимание результаты перепродажи имущества.

Техника Л. У. Эллвуда: способ инотечно-инвестиционного анализа, позволяющий оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимостн денежных поступлений и выручки от перепродажи имущества до вычета подоходного налога. Основная привлекательность техники Эллвуда состоит в том, что она предлагает краткую формулу при известном коэффициенте ипотечной задолженности и предполагаемом процентном изменении стоимости за прогнозныйпериод.

Формула Эллвуда выглядит следующим образом:

R = V - mC

где R - общая ставка дохода для капитализации чистого операционного дохода в стоимость без учета повышения или снижения стоимости имущества;

V — ставка отдачи на собственный капитал (конечная отдача на собственный капитал);

m - коэффициент ипотечной задолженности;

С— ипотечный коэффициент, предложенный Эллвудом.

Коэффицнентипотечной задолженности характеризует соотношение между величиной заемных средств и оцененной стоимостью недвижимости.

В случае перепродажн имущества ипотечные кредиторы обладают правом первого требования на выручку от данной сделки.

Инвестор не вправе уклониться от погашения остатка задолженности по кредиту.

Способы финансирования перепродажи:

- Новое финансирование третьей стороной для выплаты существующего долга.

- Платеж исключительно наличными с принятием новым собственником существующего долга.

- «Младшее» залоговое право удержания имущества за долги или второй ипотечный кредит, предоставленный третьей стороной.

- «Младшее» залоговое право или завершающая ипотека на выкуп всего собственного капитала предоставленная продавцом.

Большинство покупателей недвижимости вправе рассчитывать, что при ее перепродаже они получат определенный доход.

Выручку от перепродажи имущества называют реверсией. Несмотря на то, что реверсия будет получена в будущем, можно достаточно точно спрогнозировать ее сумму и оценить текущую (настоящую) стоимость последней.

Завершающим этапом инвестиционно - ипотечного анализа является суммирование текущей стоимости реверсии, денежного потока и текушего остатка ипотечных обязательств. Эти слагаемые все вместе показывают общую величину ожидаемого эффекта от вложений в недвижимое имущество.

глоссарий:

Техника инвестиционно – ипотечного анализа, принцип остаточного дохода, чистый операционный доход заемщика, финансовый леверидж, доход, действительный валовой доход, чистый операционный доход, операционные расходы, чистый располагаемый доход, метод инвестиционной группы, метод инвестиционной группы с амортизацией, техника остаточного дохода, метод соотношения процентов и денежных сумм, дисконтированный поток наличности, изменяющийся поток наличности, метод определения цены с учетом поступлений наличности на капитал, техника анализа недвижимости, предложенная Л. У. Эллвудом.

Тесты для самопроверки:

1. Верно ли утверждение, что инвестиции в недвижимость, по срав-

нению с инвестированием в другие реальные активы, как правило,

дают более высокую текущую отдачу?

1. да;

2. нет.

2. Инвестированием в недвижимость может считаться:

1. покупка недвижимости с целью получения дохода;

2. предоставление ипотечного кредита;

3. покупка ценных бумаг, обеспеченных залогом недвижимости;

4. все вышеперечисленное.

3. Кто является инвестором, если строительство нового объекта

финансируется целиком за счет средств, полученных от выпуска

целевых ценных бумаг, осуществленного будущим собственником

объекта?

1. девелопер (застройщик), осуществляющий проект по поруче-

нию эмитента ценных бумаг;

2. эмитент данных ценных бумаг;

3. владельцы ценных бумаг, купившие их на фондовом рынке;

4. все три названных выше субъекта являются инвесторами.

4. Кто является инвестором, если осуществляется строительство

жилого дома на основе долевого участия будущих собственников

квартир?

1. все «дольщики» при условии, что ими профинансированы все

квартиры в доме;

2. в любом случае строительная компания (подрядчик);

3. девелопер (застройщик), обеспечивающий осуществление

строительства на основе договоров с «дольщиками»;

4. нет инвестора, так как денежные средства вкладываются доль-

щиками не для извлечения дохода;

5. верны ответы 1 и 3.

5. Риски инвестирования в недвижимость, по сравнению с другими

активами, как правило:

1. выше;

2. ниже;

3. не поддаются количественной оценке;

4. не управляемы.

6. Систематические риски инвестирования в недвижимость свя-

заны с:

1. местоположением и типом недвижимости,

2. некачественным управлением недвижимостью;

3. общеэкономическими факторами;

4. все ответы верны;

5. нет правильного ответа.

7. Какие виды рисков могут быть снижены диверсификацией порт-

феля недвижимости?

1. систематические;

2. несистематические;

3. случайные.

8. Что включает в себя управление рисками?

1. выявление характерных для данной недвижимости рисков;

2. качественный и количественный анализ выявленных рисков;

3. выявление возможных способов снижения уровня риска;

4. все ответы верны;

5. верны ответы 1 и 3.

9. Потоки доходов от инвестиций в недвижимость, по сравнению с

другими активами, как правило:

1. менее стабильны;

2. более стабильны;

3. обеспечивают более высокую ставку текущего дохода;

4. все ответы верны;

5. верны ответы 2 и 3.

10. Термином «конечная стоимость недвижимости» выражается:

1. остаточная стоимость недвижимости в конце ее жизни;

2. стоимость перепродажи в конце владения;

3. окончательный вывод оценщика.

11. На какие две составляющие распадается взнос на амортизацию денежной единицы (ипотечная постоянная)?

1. на ставку дохода и фактор фонда возмещения;

2. на фактор фонда возмещения и фактор текущей стоимости ре-

версии;

3. на фактор текущей стоимости реверсии и ставку дохода.

12. Залоговая стоимость, как правило:

1. выше рыночной;

2. ниже рыночной;

3. равна рыночной.

13. Валовый рентный мультипликатор выражается формулой:

1. GRM = РV / PGI;

2. GRM = PGI / Р, если РV – рыночная цена, PGI – потенциальный

валовой доход.

14. Общая ставка дохода выражается формулой:

1. OAR = NOI / PV;

2. OAR = NOI /PGI, где NOI – чистый операционный доход, РV –

рыночная цена объекта, PGI ― потенциальный валовой доход.

15. Основным фактором, определяющим стоимость коммерческой недвижимости, является:

1. выгоды от ее использования потребителем;

2. затраты на ее создание (затраты на строительство);

3. местоположение объекта;

4. платежеспособный рыночный спрос.

16. Тождественны ли понятия «физический износ» и «функциональ-

ный износ» здания?

1. да;

2. нет.

РЕКОМЕНДУЕМАЯ ЛИТЕРАТУРА:

Основная:

1. Глоба С.Б. Ипотечно-инвестиционный анализ. - Красноярск: КФ МЭСИ, 2005. - 159 с.

2. Лигай Г.А., Лигай К.М. Рынок недвижимости и ипотека: Учебно-методическое пособие. – М.: Изд. центр ЕАОИ, 2008. – 280 с.

4. Липсиц И.В., Косов В.В. Экономический анализ реальных инвестиций. Учебник. – М.: Экономистъ, 2003, cерия "Homo faber", 352 с.

Дополнительная:

1. Колмыкова Т.С. Инвестиционный анализ. Учебное пособие. – М.: Инфра-М, 2009. – 204 с.

2. Корчагин Ю.А., МаличенкоИ.П. Инвестиции и инвестиционный анализ. – М.: Феникс, 2010. – 601 с.

3. Корчагин Ю.А., МаличенкоИ.П. Инвестиции и инвестиционный анализ. – М.: Феникс, 2010. – 601 с.

4. Чернов В. Инвестиционный анализ. – М.: Юнити, 2010. – 160 с.

Современный тотизм взят на вооружение идеи Ф.Аквинского (стр.93 учебника)

33.Онтология:

-учение о битии

34 Выберите верное утверждение:

А. В Ш в. До н.э. буддизм был принят царем Ашкой в качестве официальной идеологии Древней Индии.

Б. В Середние века буддизм становится одной из мировых религий

-верно и А и Б

35.Пифагор и его последователи видели осн. Мировозрения:

-в числе

36.Исходным началом для создания научного метода у Декарта служит – сомнение (стр. 66. Еще был какойто вопрос про Декарта, точно не помню)

37. «Раздавить гадину!» по отношению к католической церкви призывал Вольтер

38.Аврелий Августин считал что:

-душа бессмертна

39.Вера в предрасположенность судьбы - это фатализм

1. Термин, происходящий от греческих слов phileo - любовь и sophia - мудрость - это......