Если сравнивать стоимость одного гектара в участках разной площади, то чаще всего работает правило, что чем меньше площадь участка, тем выше стоимость гектара. Это связано с тем, что меньшие участки более ликвидны, их проще и быстрее продать. Так, например, цены предложений в Волосовском районе Ленинградской области на участки площадью до 10 га составляют от 200 000 рублей за 1 га, а площадью свыше 100 га – уже не более 120 000 рублей за 1 га.
Когда речь идет о наделах, исчисляющихся миллионами квадратных метров, анализу подлежит уже не отдельная область, а практически вся часть России (например, Европейская). Предложение таких огромных наделов ограничено. Цены за 1 гектар лежат в диапазоне от 10 000 до 20 000 (реже – 30 000) рублей за 1 гектар.При этом интерес инвесторов по таким наделам лежит в диапазоне от 8 000 до 15 000 рублей за гектар.
Сегодня большее количество сделок происходит с небольшими участками – до 25 Га. Хозяйства докупают такие землидля разных целей. Как правило, выбирают из тех, что ближе к уже имеющимся. Это и в организационном и в логистическом плане логично.
Сделки с крупными массивами от 1 000 га носят инвестиционный характер. Такие сделки – единичные случаи. Не смотря на то, что сельскохозяйственная отрасль – одна из самых дотируемых, вход с серьезными проектами размером инвестиций, исчисляемыми сотнями миллионоврублей и более– затруднен. Трудности связаны с низким уровнем предложения на рынке проектного финансирования, а так же проблемой сбыта готовой продукции.
В рамках доходного подхода оценщик рассчитывает показатель земельной ренты – разницу между средним валовым доходом от участка и затратами с учетом прибыли предпринимателя.
При расчете оценщик анализирует – какие культуры с какой периодичностью могут выращиваться на оцениваемом участке, ориентируясь на фактические или нормативные данные, учитывая текущие цены реализации, получает общий доход.
Затратная часть рассчитывается аналогично, включая помимо затрат прибыль предпринимателя (на основе среднеотраслевой рентабельности по каждой выбранной культуре).
Полученный показатель земельной ренты капитализируется. Результат отражает собой стоимость объекта. Коэффициент капитализации строится на основе анализа рисков от инвестирования в сельское хозяйство, низкой ликвидности актива, инвестиционного менеджмента и прочих рисков.Для особо рисковых проектов может достигать 17%.
Результаты по обоим подходам взвешиваются оценщиком, приводя результаты к единому значению.
Наиболее восстребованной профессиональная оценка является при кредитовании под залог земли. Однако к полученному оценщиком результату банки имеют свойство применять свой залоговый дисконт, в среднем - 40%.
Дата добавления: 2015-02-16; просмотров: 70 | Поможем написать вашу работу | Нарушение авторских прав |