Читайте также:
|
Покупка и аренда земли являются наиболее распространенными способами передачи прав землевладения и землепользования, часто в современных условиях в целях укрупнения ферм и создания экономически более стабильных хозяйств. Они составляют важнейшие элементы рынка земли и как таковые являются объектом действия гражданского права и во многих, если не в большинстве, случаях государственного регулирования, причем последнее определяется как национальной спецификой, так и более общими факторами, таким как землеобеспеченность и стремление сохранить землю в жизнеспособных хозяйствах. С другой стороны, в аграрной политике ряда развитых стран, как уже указывалось, проявляется тенденция в борьбе с созданием латифундий, препятствованием по сосредоточиванию в одних руках слишком больших массивов земли. Довольно частым условием для получения прав аренды или покупки является требование, чтобы арендатор или покупатель был местным жителем, имел профессиональную подготовку, опыт работы и необходимый капитал для использования арендованной или покупаемой земли. С учетом межстрановых различий законодательства и законоприменительную практику можно рассмотреть по отдельным странам. Примером страны с наиболее развитым законодательством в этой области является Дания.
Дания. Так же как при покупке земли от арендатора требуется обеспечение таких целей, как сохранение земли в сельскохозяйственном производстве, сохранение здоровья скота, а также природы и окружающей среды. Закон требует от фермера "хорошего ведения сельского хозяйства". Лица, ведущие сельское хозяйство на арендованных, так же как и на собственных землях, обязаны проживать постоянно на данной ферме.
В целях борьбы с созданием латифундий закон устанавливает верхнюю границу землепользования - своей собственной и арендованной - в 150 га сельхозугодий. Исключения делаются лишь в том случае, если фермер сможет доказать, что вследствии специфики его производства ему требуется больше земли и никто из окрестных крестьян не будет протестовать против этого.
Закон также предусматривает и расположение или расстояние между отдельными участками с целью создания по возможности единых массивов, связанных с необходимой инфраструктурой.
Законодательство обуславливает, что расстояние между дорогами, ведущими на ферму, не должно быть более 2 км. Если на ферме есть несколько участков земли, то число их не должно превышать пяти и они не должны отстоять от центральной усадьбы больше, чем на 10-25 км. Правда закон разрешает делать исключение в отдельных случаях, когда требуются дополнительные участки земли для вывозки и заделки навоза. Однако для этого требуется специальное разрешение. И при покупке и при аренде для лиц, которые хотят приобрести дополнительный участок земли, они должны соответствовать необходимым требованиям.
Арендатор, также как и покупатель, должен прожить в сельской местности не менее 8 лет. Если же размер фермы будет превышать 30 га, то он должен доказать свою профессиональную квалификацию, иметь опыт работы в сельском хозяйстве и соответствующее образование, а также он обязуется проработать на этой ферме не менее 8 лет (т.е. это означает, что в течение этого срока он не может ни продать, ни сдать в аренду или в субаренду, полученную им землю). Законом разрешается покупать или получать в аренду до трех участков земли, при условии, что расстояние между ними не более 10 км, и ни один из соседей не будет протестовать против такого приобретения земли. Покупка земли запрещается, если эта операция является лишь средством помещения капитала или цена покупаемой земли не соответствует ее реальной стоимости.
При покупке земли, если кто-либо из соседей, живущих не более 1 км от продаваемого участка и имеющего уже 70 га, имеет преимущество по ее приобретению, естественно, если он готов выплатить за нее рыночную цену.
Юридические лица не имеют право на покупку сельскохозяйственных угодий, так же как они не имеют права и на аренду. Это право предоставляется только физическим лицам, которые уже вели сельскохозяйственное производство, имеют соответствующую квалификацию и берут на себя обязательство непосредственно заниматься сельским хозяйством в течение длительного времени.
В Дании также требуется, чтобы в случае раздела земли каждый из участков имел бы жизнеспособный размер, позволяющий вести современное сельское хозяйство. Таким образом, датское законодательство проводит последовательную линию на поддержку относительно крупных семейных коммерческих ферм, не допуская одновременно ни создания латифундий, ни помещичьих хозяйств, ни скупки земли юридическими лицами и превращения ее в объект спекуляции. Такая земельная политика является одним из факторов, обеспечивающих Дании во многих случаях лидирующее место по эффективности сельского хозяйства. На примере Дании можно продемонстрировать, что земельное законодательство имеет комплексный и целенаправленный характер, имеющий вполне определенные социальные, экономические и производственные цели. Если с этой точки зрения попытаться обобщить опыт других развитых стран, то можно, вероятно, представить в схематической форме цели и инструменты проведения земельной политики и те ограничения, которые накладываются на земельный рынок.
Так, развитое земельное законодательство существует в Германии.
В этой стране поддерживается постоянный контроль за любыми изменениями собственности или аренды сельхозугодий. Переход прав на любые сельскохозяйственные угодья требует специального разрешения, которое необходимо в трех случаях: когда этот переход прав приводит к нежелательному распределению земель, например, перевод сельхозугодий на несельскохозяйственные виды пользования, что, как правило, считается нежелательным. При наличии нескольких лиц, желающих приобрести или арендовать землю, предпочтение отдается тому из них, который уже ведет сельскохозяйственное производство. Остальные две причины по ограничению распоряжением землей заключаются в том, чтобы избежать нежелательной фрагментации участков (ни один участок не должен быть меньше 1 га) или излишней концентрации земли (максимально от 400 до 500 га). Однако это не касается Восточных земель (бывшей ГДР). Что касается аренды земли, то на нее распространяются те же ограничения, что и на покупку.
В целом законодательство запрещает изъятие сельскохозяйственных земель на несельскохозяйственные цели, но имеется и закон о планировании землепользования, который дает властям права по отводу земель в определенных пределах для строительства дорог, общественных сооружений и т.д.
В Швейцарии в 1994 г. было принято новое аграрное законодательство, названное "Законом о собственности на землю", которое ставит своей целью, чтобы земля принадлежала только тому, кто ее обрабатывает. Из этого следует и структурная политика в землевладении в поддержании минимума и максимума в размере одного хозяйства. При определении рациональных размеров хозяйств разработаны нормативы, что такой минимум размера фермы должен обеспечить занятость одного человека на 75%, или на 2100 часов в году. А максимальным считается участок, которые обеспечивает разумный уровень доходов от 2,5 до 3 работников. В равнинных местах минимальный размер участка определен в 5-7,5 га. При аренде же земли минимальный размер участка должен обеспечивать занятость 1,5 работника.
В Италии, Португалии и Испании, имеющих до какой-то степени в земельном законодательстве общие корни, основной упор делается на определении нижней границы фермерского хозяйства, чтобы избежать чрезмерной фрагментации, с учетом аграрного перенаселения. Законом определяется такое понятие, как "минимальное жизнеспособное хозяйство", и законодательство запрещает какие-либо сделки по продаже или аренды земли, которые бы нарушили этот минимальный размер. Вследствие различий природных и экономических условий такой минимальный размер устанавливается на региональном уровне.
В Японии земельное законодательство основано на послевоенной аграрной реформе. Учитывая же крайне ограниченную площадь сельхозугодий и огромное давление городов на сельские районы, государство стремится проводить жесткую политику по охране сельскохозяйственных земель. Все изменения собственности на землю и аренду требуют разрешения властей и даются лишь при условии:
а) собственник земли будет сам обрабатывать всю ту землю, которую он имеет и арендует;
б) крестьянин или один из членов его семьи должен быть постоянно занятым сельскохозяйственным производством на этой ферме;
в) общая площадь сельхозугодий после приобретения или аренды должна быть не менее 0,5 га (2 га на Хоккайдо) или больше, за исключением отдельных случаев ведения особо интенсивного типа производства;
г) крестьянин должен иметь квалификацию, финансовые и прочие возможности для ведения эффективного производства на всей площади фермы и он постоянно должен проживать в этом хозяйстве.
В общем, закон не разрешает приобретать или арендовать какую-либо сельскохозяйственную землю, если данный человек не характеризуется как "физическое сельскохозяйственное лицо". Эта формулировка и внесена в закон. В качестве важных составляющих этого понятия включено также постоянно трудовое участие и способность проводить необходимые капиталовложения.
В Новой Зеландии положение с землей совершенно иное, чем в Европе или в Японии. Здесь с самого начала сельскохозяйственное производство было ориентировано на создание крупных хозяйств с использованием наемной рабочей силы. Но в общем, земельные площади уже все заняты. С ростом населения идет напор на раздел прежних огромных владений и создание более мелких хозяйств европейского типа. Вследствие этого Новая Зеландия одна из немногих стран, где средний размер сокращается. Государственная политика направлена на поддержку такого типа развития и препятствует всякому увеличению крупных поместий. Требуется специальное разрешение на покупку земли свыше 2 га. Это же касается и аренды. Но, тем не менее, земельное законодательство в Новой Зеландии все же значительно более либерально, чем в Европе.
В Норвегии. одна из основных целей аграрной политики - это сохранение крестьянского хозяйства и препятствование обезлюдиванию не очень-то благоприятных для сельского хозяйства регионов страны, в особенности на севере и в центре. В общем, политика скорее ориентирована на социальные и экологические цели, чтобы не дичали обезлюдившие районы.
Основные цели аграрной политики - это сохранение фермерства, при этом ориентация идет на фермера-собственника земли. Поэтому законодательство ограничивает возможность раздробления участков, аренда же регламентируется законом и местными властями.
Нидерланды. Эта страна является специфической среди стран Западной Европы по своей земельной политике. Дело в том, что значительные площади осушенных польдеров находятся в государственной собственности и используются на основе длительной аренды. Арендуются и другие земли. В целом 30% всей земли находятся в арендном пользовании и около половины хозяйств частично или полностью работают на арендованной земле. С учетом важности института аренды государство регулирует все его виды. При этом принимаются во внимание многие факторы, на основе которых выдаются разрешения на аренду. Одним из них является нежелание дробить ранее существующие хозяйства, а с другой стороны, чрезмерная концентрация земли в одних руках. Этот принцип относится и к аренде, и к покупке земли. Принимается во внимание также и тип сельскохозяйственного производства и размеры площадей, которые необходимы для жизнеспособной коммерческой фермы. Контракты на аренду с соответствующим разрешением могут быть продлены, дополнены или прекращены.
По земельному закону Испании аренда земли подлежит государственному регулированию. Ее основная цель - не допустить создания крупных поместий. Как правило, не разрешается получать в аренду более 50 га орошаемых земель или 1 тыс. га экстенсивных пастбищ.
В Ирландии, в которой несколько веков господствовала система английских лендлордов - владельцев земли и ирландцев-арендаторов, аренда рассматривается как противоречащая современному национальному духу ирландцев. Аграрная политика ориентирована на фермера-собственника земли. На получение прав на аренду требуется специальное разрешение властей. Это приводит к тому, что в Ирландии самый низкий процент фермеров-арендаторов в Европе - всего 12%.
Во Франции в течение более 30 лет существует сложная система контроля над рынком земли. Закон требует разрешения властей при всяком акте купли-продажи земли или сдачи ее в аренду, т.е. в случае изменения землепользователя. Акцент делается именно на фактическом землепользовании. Если же, например, собственник земли меняется, а арендатор остается тем же самым, то тогда разрешение не требуется. Если же меняется арендатор, а собственник остается прежним, то в этом случае наоборот, нужно разрешение.
При выдаче разрешения исходят из принципа - соответствует ли данная сделка принципу сохранения или создания, как сказано в законе "семейной ферме с личной ответственностью". В качестве требования для таких разрешений требуется минимальная площадь земли. Этот минимум устанавливается законом. Такое хозяйство должно обеспечивать полную занятость как минимум двух человек и обеспечивать им надлежащий доход. Сейчас средний минимальный размер составляет 25 га. Это средняя цифра по всей стране, но по разрешению Минсельхоза установлен региональный коэффициент в 30% по отклонению от этой цифры. Верхняя же граница размера хозяйства не устанавливается. Однако при увеличении размеров хозяйств, выходящих за два минимальных (путем покупки земли или ее аренды), фермер должен получить разрешение властей. Аналогичное разрешение требуется, если ферма размером в 2 минимальных будет сокращаться.
При организации нового хозяйства от фермера требуется опыт работы и соответствующая квалификация, и при наличии нескольких кандидатов на один и тот же участок земли предпочтение отдается наиболее квалифицированному.
Таким образом, большинство западных стран осуществляет в достаточной степени плотный контроль над рынком земли. В то же время есть страны с гораздо более либеральным режимом рынка земли - имеется ввиду торговля и аренда земли, хотя и там существуют ограничения по выводу сельскохозяйственных земель из оборота, налогообложению, праву наследования и другим факторам. Но рынок, повторяем, там более либерализован. Здесь сказываются как национальные традиции, так и наличие земельных ресурсов. К таким странам прежде всего относятся США, Австралия, Канада. Несколько меньше контроль также в Великобритании, Бельгии и Греции. Однако и здесь государство резервирует за собой право вмешательства, например, с экологической точки зрения. Так, в Австралии, где большая часть земли является государственной собственностью, выдача разрешений на ее использование или сдачу в аренду обусловливается соблюдением фермерами соответствующих правил использования земли, в частности контроля над эрозией и предотвращения опустынивания.
Даже в США, с их либеральным режимом, в наиболее развитых сельскохозяйственных районах государство осуществляет законодательство, которое запрещает не фермерам приобретать сельскохозяйственные угодья. Так, в 13 наиболее важных в сельскохозяйственном отношении штатах Среднего Запада юридическим лицам запрещено покупать сельскохозяйственные угодья. Однако, если фермеры сами создают какие-либо объединения, имеющие по американскому закону статус корпорации - например, семейные корпорации, где собственниками фермы являются члены семьи, то на них такое ограничение не распространяется. Смысл закона - в запрете на скупку земли не фермерам или потенциального вывода этой земли из сельскохозяйственного оборота.
Особое значение имеет законодательство по аренде. В целом можно констатировать стремление многих государств удлинить сроки аренды и стабилизировать арендные ставки. В общем суммарно эти положения можно представить на приводимой ниже таблице.
Дата добавления: 2015-02-16; просмотров: 95 | Поможем написать вашу работу | Нарушение авторских прав |