Читайте также:
|
7. Приватизация (разгосударствление). Переход из государственных, муниципальных в частную
8. Основание прекращения прав на землю (сделки, отказ и официальное переоформление на другое лицо, только после этого он приобретает юридическую силу)
Выкуп земельного участка для государственных и муниципальных нужд.
Изъятие земельного участка за нарушение законодательства
Конфискация
Реквизиция
Основания возникновения права ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ:
1. Были перечни разрабатываемые систему имущественных отношений
2. Национализация
3. Конфискация
4. Реквизиция
5. Выкуп для государственных и муниципальных нужд
6. О прекращении приватизации
Основания возникновения права АРЕНДЫ:
1. Акты органов государственной власти, органов местного самоуправления (Постановление Правительства Москвы о предоставлении земельных участков пользования на правах аренды) для социальных нужд некоммерческих организаций
2. Заключение договора аренды. для социальных нужд некоммерческих организаций
При выкупе права аренды:
1. Протокол конкурса (аукциона)
2. Акт государственного органа
3. Заключение договора
4. По наследству
5. Основание прекращения истечения срока, отказ, смерть, ликвидация, смерть арендатора, отсутствие правопреемника.
Основания возникновения права ОГРАНИЧЕННОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ (СЕРВИТУТ):
Частный сервитут: Соглашение сторон, при его отсутствии – судебное решение
Все остальные возникновения прав завершаются регистрацией в государственной службе регистрации кадастра и картографии кроме аренды до года и безвозмездного срочного пользования.
Договоры и иные сделки, предусмотренные законом, как основание возникновения прав на земельные участки.
Сделки - правовая форма оборота объектов гражданских прав. Сделки - действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Права на земельные участки возникают как из сделок с собственно земельными участками, так и из сделок с недвижимым имуществом (зданиями, строениями, сооружениями), расположенными на этих земельных участках. Сделки с земельными участками, как и любые другие, могут быть односторонними (завещание) и многосторонними, в том числе двусторонними (купля-продажа).
Предмет сделки (земельный участок) должен быть индивидуально определен, что осуществляется посредством кадастрового учета земельных участков. Все сделки должны совершаться в письменной форме, в ряде случаев требуется нотариальное удостоверение (ипотека), в большинстве случаев – государственная регистрация, в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
ГК РФ и ЗК РФ позволяет выявить следующие виды сделок с землей:
1. купля-продажа земельных участков и земельных долей (паев);
2. передача органами местного самоуправления за плату земельных участков приватизированным государственным и муниципальным предприятиям, в том числе при расширении и дополнительном строительстве, гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности; иным собственникам недвижимости, иных объектов и прав производится в соответствии с порядком, установленным законодательством Российской Федерации и законодательством области.
3. продажа земельных участков, права аренды земельных участков, права застройки земельных участков с аукциона или конкурса;
4. продажа с аукциона земельных участков и прав на земельные доли (паи) органами местного самоуправления;
5. залог (ипотека) земельных участков и земельных долей;
6. наследование земельных участков и земельных долей;
7. мена земельных участков и земельных долей;
8. дарение (безвозмездная передача) земельных участков, земельных долей;
9. передача земельных участков и земельных долей (паев) или прав на них в качестве вклада в уставный капитал коммерческих и некоммерческих организаций;
10. передача земельных участков, земельных долей (паев) по договору ренты или пожизненного содержания;
11. иные сделки, не противоречащие законодательству Российской Федерации и законодательству области.
Сделка с земельным участком является консенсуальной, совершается в письменной форме (единый документ).
Земельному участку, выступающему в качестве объекта права собственности, присущи признаки объекта, установленные гражданским правом:
1. оборотоспособностъ — т. е. земельный участок может свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если он не изъят из оборота или не ограничен в обороте; ст. 27, п. 1 ЗК РФ, ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного значения»
2. земельный участок как объект гражданского права является недвижимым имуществом. На основании этого положения право собственности на земельный участок, а также его ограничение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.
3. земельный участок в зависимости от того, возможен ли его раздел без ущерба для его хозяйственного назначения или нет, может быть признан либо делимой, либо неделимой вещью. Этот признак существен в том случае, когда земельный участок находится в общей собственности и возникает вопрос о выделе части земельного участка одному из собственников. А также в случае необходимости отчуждения части земельного участка. Земельный участок крестьянского хозяйства, является неделимым имуществом, поскольку Закон о крестьянском хозяйстве установил, что земельный участок является "единым целым". Вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации;
4. следующим признаком земельного участка как объекта гражданского права является то, что плоды, продукция, доходы, полученные в результате использования земельного участка, принадлежат использующему этот участок на законном основании.
5. Еще одним признаком следует считать то, что объектом права собственности земля выступает в качестве ограниченного в пространстве земельного участка. Для него характерно то, что границы участка и его местоположение устанавливаются в порядке, закрепленном законодательством о землеустройстве
Купля-продажа земельных участков
Ст. 454 ГК РФ одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Собственно, это и составляет основное содержание данного договора. Продавцом должен являться собственник земельного участка или иное лицо, уполномоченное в силу закона или договора распоряжаться земельным участком.
Ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя в том числе и земельный участок. Часть 3 ст. 129 ГК РФ делает оговорку о том, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Для собственников земельных участков или тех, кто собирается их приобрести, это означает, что при решении правовых вопросов следует обращаться к земельному законодательству, чтобы уяснить особенности сделки.
Купля-продажа представляет собой сделку, в соответствии с которой продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок за плату. Иностранцы не вправе покупать земельные участки на приграничных территориях (п.3 ст.15 ЗК), земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения (ст.3 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
При продаже земель сельскохозяйственного назначения продавец должен уведомить об этом исполнительный орган государственной власти субъекта РФ, чтобы S РФ, в месячный срок, в соответствии с ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», мог реализовать принадлежащее ему преимущественное право покупки земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения, указанное преимущественное право может быть делегировано законом субъекта РФ муниципальным образованиям, расположенным на территории соответствующего субъекта РФ.
Продавец земельного участка имеет право на получение цены земельного участка, вправе требовать в судебном порядке государственной регистрации перехода прав на земельный участок, вправе требовать в судебном порядке расторжения договора купли-продажи в случае неисполнения покупателем условий договора и возмещения убытков, связанных с неисполнением покупателем своих обязанностей по договору.
Продавец земельного участка обязан передать покупателю земельный участок, в том числе путем составления и подписания акта приема-передачи земельного участка, который может содержать сведения об обнаруженных недостатках земельного участка. Продавец обязан также сообщить покупателю всю имеющуюся у него информацию и передать документы относительно обременений земельного участка правами третьих лиц и публично-правовых ограничений пользования земельным участком. В случае предоставления продавцом заведомо ложной информации покупателю, что могло повлиять на решение покупателя о покупке данного земельного участка, покупатель вправе требовать либо соразмерного уменьшения покупной цены земельного участка, либо расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения понесенных убытков.
Покупатель вправе получить купленный земельный участок, получить от продавца информацию об обременениях и ограничениях земельного участка, требовать государственной регистрации перехода на него права.
Договоры купли-продажи земельных участков заключаются и по результатам аукционов и конкурсов, которые проводятся на основании гражданского (ст. 448 ГК РФ) и земельного законодательства. Проведением аукционов и конкурсов занимаются органы местной администрации.
Законодательством устанавливается, что продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором, а также, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, одновременно передать покупателю принадлежности товара и относящиеся к нему документы (ст. 456 ГК РФ).
Обязательные условия договора купли-продажи земельного участка:
1. Предмет договора. Земельный участок должен быть индивидуально определен, в том числе указаны данные о его месторасположении, размере, целевом назначении и разрешенном использовании (в соответствии с п.2 ст.8 ЗК), государственном кадастровом учете, в приложении к договору – обычно план земельного участка.
2. Цена. При продаже на торгах определяется по результатам торгов. При продаже государственного (муниципального) имущества – законами субъектов РФ, цена кратна ставке земельного налога, в зависимости от численности населения в данном поселении. В поселениях с численностью населения более 500 000 человек и за пределами черты поселения – 3-10-кратный размер, конкретизируется законодательством соответствующего субъекта РФ.
Договор купли-продажи земельного участка заключается в простой письменной форме, может быть нотариально удостоверен, право собственности переходит с момента государственной регистрации в порядке, определенном ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи (договора мены) земельного участка (п.2 ст.37 ЗК):
1. Устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию.
2. Ограничивающие дальнейшее распоряжением земельным уча стком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей.
3. Ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.
Эти же правила учитываются при договоре мены.
При купле-продаже государственных (муниципальных) земельных участков в порядке приватизации и продажи собственником зданий, строений и сооружений договор купли-продажи земельного участка носит публичный договор, продавец обязан совершить такую сделку.
Аренда (см. выше № 26)
Обмен земельного участка (мена)
Право обмена земельного участка было впервые установлено п.2 Указа Президента РФ «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»: «Граждане и юридические лица имеют право … обменивать … земельный участок». Пункт 5 этого же указа предоставляет право обмена собственнику доли (пая) земельного участка, находящегося в общей долевой собственности.
Порядок обмена регулируется положениями II части ГК РФ обмен имущества, принадлежавшего гражданам и юридическим лицам на праве собственности, производится по договору мены, к которому применяются статьи ГК РФ, регулирующие сделки купли-продажи. При этом обе стороны выступают в качестве продавцов своего имущества и покупателей того имущества, которое они получают по договору мены.
Форма договора мены была разработана Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству.
Содержание: реквизиты сторон, предмет договора, наличие и отсутствие споров по предмету договора, обременение земельного участка (сервитуты и иные права третьих лиц по предмету договора), ограничения в использовании предмета договора, обязательства сторон.
Договор обмена земельного участка должен быть заверен нотариально и зарегистрирован в государственном органе регистрации сделок с земельными участками.
Дарение земельного участка
Право дарения имеют право собственники земли (граждане и юридические лица) на основании Указа Президента РФ «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (п. 2). Также общие положения регулируются гражданским законодательством.
По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает другой стороне (одаряемому) земельный участок в собственность.
Все остальное как в мене.
Форма договора дарения земельного участка была разработана Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству.
Договор наследования земельного участка должен быть заверен нотариально и зарегистрирован в государственном органе регистрации сделок с земельными участками.
Ипотека (залог) земельных участков.
Правовой режим ипотеки земельных участков устанавливается ГК РФ, ЗК, ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Земельный участок является предметом залога в качестве обеспечения выполнения обязательства собственника земли. Самым распространенным случаем является залог земельного участка для получения денежного кредита.
Залог возникает между залогодателем и залогодержателем. В договоре должны быть указаны: предмет залога, его оценка, существо, размер. Договор о залоге должен быть подвержен государственной регистрации. Договор об ипотеке земельного участка должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение этого правила влечет недействительность договора. Предметы договоры ипотеки:
1. Земельный участок, прошедший кадастровый учет и пр. Обязательное приложение к договору ипотеки земельного участка – кадастровый план заложенного земельного участка. Должны быть указаны кадастровый номер, целевое назначение, разрешенное использование передаваемого в ипотеку земельного участка.
2. Право аренды земельного участка
ФЗ «Об ипотеке» земельные участки разделены по признаку целевого использования, на те что могут быть предметом ипотеки, Ст. 62 – это участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания, и на те что не могут передаваться земельные участки, изъятые из оборота и ограниченные в обороте, а также иные земельные участки из состава государственных (муниципальных) земель. Цена земельного участка при передаче его в ипотеку определяется соглашением сторон, в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
Залогодатель вправе осуществлять застройку переданного в ипотеку земельного участка, но в таком случае право требования залогодержателя распространяется и на возводимые здания, строения, сооружения.
Договор ипотеки земельного участка подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», считается заключенным с момента государственной регистрации.
В случае обращения взыскания на заложенный земельный участок должны быть сохранены его целевое назначение и разрешенное использование. При ипотеке земельного участка сельскохозяйственного назначения обращение взыскания на заложенное имущество происходит только после сбора урожая.
Наследование земельных участков. См. выше № 24
По наследству переходят право собственности, право пожизненного наследуемого владения.
Особенности наследования земельного участка определены в ст.ст.1181,1182 ГК РФ.
По общему правилу наследование земельного участка, в соответствии со ст.1181 ГК РФ, происходит на общих основаниях, при наследовании по наследству переходят собственно земельный участок, но и, что очевидно, поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на земельном участке лес и растения.
В соответствии со ст.1182 ГК РФ, раздел между наследниками земельного участка возможен только в том случае, если возможно использование образуемых в результате раздела земельных участков в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием; в противном случае земельный участок переходит к наследнику, имеющему преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этого земельного участка, остальным наследникам предоставляется компенсация (в порядке ст.1170 ГК РФ). Преимущественным правом на неделимую вещь, в соответствии со ст.1168 ГК РФ, обладает наследник, обладавший совместно с наследодателем правом общей собственности на такую вещь. Если никто из наследников не имеет преимущественного права на получение земельного участка или не воспользовался этим правом, владение, пользование и распоряжение этим земельным участком осуществляются наследниками на условиях общей долевой собственности (абз.2 п.2 ст.1182 ГК РФ). Также компенсация выплачивается наследнику земельного участка, входящего в состав имущества крестьянского (фермерского) хозяйства, если наследник не является членом хозяйства (ст.1179 ГК РФ).
Если в результате наследования земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения поступает лицу, которое не может быть его собственником, в соответствии с ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (иностранцы и др.), последнее обязано произвести отчуждение земельного участка в течение года со дня возникновения права собственности (дня, когда наследник узнал, что стал собственником указанного земельного участка).
Дата добавления: 2015-02-16; просмотров: 83 | Поможем написать вашу работу | Нарушение авторских прав |